Признание договора аренды заключенным судебная практика

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 27.11.2013 ПО ДЕЛУ N А32-4788/2013

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2013 г. по делу N А32-4788/2013

Судьи
И.П.НАЗАРЕНКО
Н.С.МАЗУРОВА

Признание договора аренды незаключенным не является основанием для признания за арендатором права собственности в силу приобретательной давности

Действительно, как сказано в п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Правда, необходимо также отметить, что с 1 июня 2015 г. действует п. 3 ст. 432 ГК РФ, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. А до вступления в силу указанной нормы Президиум ВАС РФ в постановлении от 05.02.2013 № 12444/12 по делу № А32-24023/2011 указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенности в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Однако если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор — заключенным.

Иными словами, в ситуации, когда арендатор в течение многих лет пользуется имуществом и платит за него, даже если по условиям договора нельзя точно определить его предмет, доказать, что такой договор не заключен, арендатору будет весьма непросто (см., например, постановление АС Уральского округа от 05.04.2016 № Ф09-1888/16 по делу № А76-1712/2015).

И все же однозначно исключить вариант развития событий, когда путаница с кадастровыми номерами и литерами может привести к тому, что суд в случае рассмотрения такого спора признает договоры аренды незаключенными, нельзя. А что если арендатор владел и пользовался недвижимым имуществом по договору, признанному незаключенным, более 15 лет?

В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Подробно признаки добросовестного открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным раскрыты в совместном постановлении Пленумов Верховного суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22). В частности, в п. 15 постановления № 10/22 сказано, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, а владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.). Но как быть в ситуации, когда договор между сторонами был, а впоследствии его признали незаключенным?

В одном деле суд, рассматривая в 2004 г. спор о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, заключенного в 1994 г., пришел к выводу, что этот договор является незаключенным в связи с отсутствием данных об определенных помещениях, подлежащих сдаче в аренду (составе имущества), с отсутствием акта приема-передачи и данных о стоимости передаваемого имущества. А в 2013 г. арендатор, владеющий помещениям по признанному незаключенным договору, обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на эти помещения, которые он, по его мнению, приобрел в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Рассматривая требования арендатора, суд со ссылкой на п. 15 постановления № 10/22 указал, что для приобретения права собственности по ст. 234 ГК РФ лицо должно предоставть доказательства того, что оно не знало и не могло знать об отсутствии оснований возникновения у него права собственности. Однако обстоятельства дела свидетельствовали об обратном. Как указал суд, принимая во внимание правовую природу договора аренды (ст. 606, 608 ГК РФ), независимо от признания договора аренды заключенным или незаключенным наличие и исполнение этого договора свидетельствуют, что арендатор был осведомлен о том, что имущество ему не принадлежит. А значит, условия для приобретения права собственност по ст. 234 ГК РФ, перечисленные в п. 15 постановления № 10/22, в ситуации, когда договор аренды был, но впоследствии его признали незаключенным, не выполняются. Суды трех инстанций в иске отказали (постановление ФАС Уральского округа от 06.06.2014 № Ф09-2918/14 по делу № А50-10549/2013).

Иными словами, заключая договор аренды, арендатор изначально планирует получить имущество не в собственность, а во владение и пользование. Соответственно, он осведомлен о том, что оснований для возникновения права собственности у него не было изначально и претендовать на приобретение права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ он не в праве.

И все же в рассматриваемом случае арендодателю стоит внести в договор корректные сведения о сдаваемых в аренду помещениях, чтобы устранить любые возможные споры относительно принадлежащего ему имущества.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

  1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
  2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Смотрите еще:  Сочи техосмотр для осаго

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

  • не согласовано одно из существенных условий;
  • нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

  • объект;
  • размер арендной платы (в некоторых случаях);
  • выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

  • арендодатель знал, какое имущество он передает;
  • арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

  • суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
  • договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

  • требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
  • применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

  • о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
  • возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
  • неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
  • об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

  • имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
  • имущество существенно ухудшается арендатором;
  • арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
  • арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

  • Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
  • Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
  • Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
  • Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

  1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
  2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
  3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
  4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Признание договора заключенным

Вопрос-ответ по теме

Договора аренды не подписан, но в январе произведен арендный платеж со ссылкой на договор аренды №. от 01.12. и в феврале поступило письмо с просьбой подписать договор. Будет ли такой договор считаться заключенным, и на каких условиях?

Такой договор можно признать заключенным на условиях, в нем указанных, только если обе стороны совершили действия по его исполнению.

То есть арендодатель должен передать имущество по акту приема-передачи арендатору, а арендатор внести арендную плату в размере и в сроки, определенные договором.

Исполнение договора в одностороннем порядке не подтверждает согласованность существенных условий и отсутствие спора между сторонами (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Смотрите еще:  Оформить конверт от деда мороза

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Чтобы исцелить незаключенный договор, стороны должны:

  • исполнить его полностью или частично. Так, суд признал договор заключенным и исполненным, хотя одна из сторон настаивала, что ее представитель вышел за пределы доверенности (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 декабря 2016 г. № Ф10-5257/2016 по делу № А84-285/2016);
  • иными действиями подтвердить действие договора. Так, суд отклонил доводы заказчика о незаключенности дополнительных соглашений к договору подряда. Заказчик их не подписал, но перечислил оговоренную сумму на проведение дополнительных работ (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 сентября 2016 г. № Ф08-6085/2016 по делу № А63-907/2016).*

Такой вывод следует из пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, пункта 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – информационное письмо № 165).

Может ли только одна сторона договора исцелить его своими действиями

Это не подтверждает согласованность существенных условий и отсутствие спора между сторонами (п. 1 ст. 432 ГК РФ)».

Признание договора аренды заключенным судебная практика

Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка» (далее — Общество), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), к федеральному государственному образовательному учреждению среднего и профессионального образования «Псковский колледж строительства и экономики» (далее — Колледж) и к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области (далее — Управление), о признании договора аренды от 01.12.2003 N 1601 (с учетом дополнительных соглашений к нему) действующим в редакции без изменений, предложенных Колледжем в письме от 09.03.2011 N 107.

Решением от 01.08.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.10.2011, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит указанные решение и постановление отменить.

По мнению подателя жалобы, условия настоящего договора и предписания Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) позволяют арендодателю на основании отчета о рыночной стоимости арендной платы в одностороннем порядке установить новый размер арендных платежей, что подтверждается заключенным сторонами дополнительным соглашением от 31.10.2008 N 2.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Колледж (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.2003 заключили договор N 1601 аренды нежилых помещений общей площадью 612,1 кв.м, находящихся в федеральной собственности для использования под столовую сроком до 01.01.2009. Договор согласован с Комитетом по управлению госимуществом Псковской области (правопредшественником Управления).

Согласно пункту 3.1.1 договора арендная плата составляет 6263 руб. 99 коп. в месяц и перечисляется на расчетный счет УФК МФ РФ по Псковской области не позднее 10-го числа следующего за текущим месяца.

В силу пункта 3.2 договора размер арендной платы может быть изменен Управлением в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора в случаях изменения минимального размера оплаты труда, изменения цен, тарифов, индекса инфляции и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, но не чаще одного раза в год после изменения базовой ставки арендной платы.

Изменение условий договора, расторжение и его прекращение допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (пункт 5.1 договора).
По акту приема-передачи от 01.01.2004 помещения переданы Обществу.

Управление, Колледж и Общество заключили дополнительное соглашение от 15.01.2008 N 1, которым продлили срок действия договора до 01.01.2011, а также изменили формулировки пунктов 1.1 и 1.2 договора.

Колледж и Общество заключили дополнительное соглашение от 31.10.2008 N 2 к договору, в пункте 1 которого установили, что на основании отчета «Об оценке рыночной стоимости арендной платы недвижимого имущества на 05.11.2007» N 0723/ОЦ-11/07 арендная плата уплачивается в размере 82 747 руб. в месяц.

Во исполнение требований письма Управления от 02.12.2009 N 2857-ОП401 стороны заключили соглашение от 04.12.2009, согласно которому величина арендных платежей, вносимых исходя из установленного ежемесячного размера (82 747 руб.), уменьшается на сумму 953 499 руб., составляющую стоимость произведенного арендатором второго этапа капитального ремонта арендуемых помещений, в порядке части 3 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Дополнительным соглашением от 28.01.2010 стороны изменили преамбулу договора и дополнили его содержание пунктом 5.2.3.
Дополнительным соглашением от 01.06.2010 договор дополнен приложением N 3 в редакции приложения N 1 (схема помещений); указанная в договоре площадь арендуемого помещения уменьшена до 216,7 кв.м.

Письмом от 09.03.2011 N 107 Колледж известил Общество о том, что в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды и согласно письму Управления от 14.02.2011 N 1038-от/01 величина рыночной стоимости арендной платы за пользование объектами оценки с 01.03.2011 составляет 1 061 625 руб. в год без учета налога на добавленную стоимость и величины эксплуатационных расходов.

Считая, что отчет об оценке рыночной стоимости от 07.02.2011 N 69/П-10, на основании которого Управление произвело перерасчет арендной платы, является незаконным и необоснованным, Общество поручило обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинг» провести независимую оценку рыночной стоимости права годовой аренды. По результатам данной оценки рыночная стоимость права годовой аренды по состоянию на 01.03.2011 составила 728 112 руб.

Ссылаясь на отсутствие оснований для изменения арендной платы в одностороннем порядке, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными.

Кассационная инстанция соглашается с выводом судов и считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны также по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не следует из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Смотрите еще:  Заявление в налоговую при смене адреса физического лица

Как видно из условий договора N 1601 арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке (пункт 3.2) и по соглашению сторон (пункт 5.1).

С учетом приведенных норм и материалов дела суды первой и апелляционной инстанций обоснованно установили, что ответчиками не соблюден предусмотренный договором и законом порядок изменения арендной платы. Соответствующее дополнительное соглашение сторонами не заключалось, а потому основания для изменения арендной платы в одностороннем порядке, предусмотренные пунктом 3.2 договора, на указанную в спорном письме дату (01.03.2011) отсутствовали. При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит исковые требования Общества обоснованными.
Доводы жалобы свидетельствуют о неправильном толковании норм материального права.

Действительно, статья 8 Закона N 135-ФЗ предусматривает обязательное проведение оценки стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации и передаваемых в аренду.

Между тем ни указанная статья, ни другие нормы и положения Закона N 135-ФЗ не устанавливают, что определенная таким образом стоимость годовой арендной платы автоматически становится обязательной для сторон, как при заключении договора, так и в процессе его исполнения. Условие о цене подлежит согласованию сторонами и, соответственно, не может быть изменено в одностороннем порядке. Аналогичную позицию высказал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, а в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 01.08.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 по делу N А52-1753/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области — без удовлетворения.

Обзор судебной практики по делам о признании договоров незаключенными

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации выпустил информационное письмо от 25 февраля 2014 г. №165 по вопросам признания договоров незаключенными. При этом суд подтвердил ряд ранее выработанных правовых позиций, а также подходов, рекомендованных судьям при рассмотрении дел, таких как приоритет воли сторон над формой, направленность на сохранение сложившихся отношений сторон и судейский патернализм.

  1. Рассмотрен типичный случай обращения с иском о признании недействительным договора, который является незаключенным. Подчёркивается, что отсутствие согласия сторон по существенным условиям договора и неисполнение договора сторонами являются признаками незаключенного договора. Вместе с тем, суд вправе самостоятельно квалифицировать требования истца при обнаружении им ошибки в требовании. Тем самым ВАС ориентирует судей на патернализм в отношении «некачественных» требований. Суды могут самостоятельно определять не только основания требований, но и их предмет, помогая неопытным истцам и исправляя их ошибки.
  2. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный без согласия собственника, может быть признан недействительным по иску последнего, независимо от факта отсутствия его государственной регистрации. Поскольку правовые последствия, наступление которых законодатель связывает с регистрацией сделки, могут применяться между сторонами такого договора и до его регистрации (например, владения и пользование), собственник вправе требовать признания незарегистрированного договора недействительным, требуя выселения такого арендатора.
  3. Исполнение сторонами незарегистрированного договора, если оно не затрагивает права третьих лиц, лишает его стороны права требовать признания такого договора незаключенным. Воля сторон на исполнение договора превалирует над формальными недостатками договора.
  4. Последствия отсутствия регистрации договора аренды недвижимости заключаются в невозможности защиты прав арендатора на владение имуществом от третьих лиц, которые не знали об аренде (эффект противопоставимости). Новый собственник здания вправе требовать выселения и освобождения здания арендатором, если он не знал о наличии незарегистрированного договора аренды.
  5. Срок исковой давности к требованиям о взыскании уплаченного по недействующему договору подлежит исчислению со дня признания договора судом незаключенным, или со дня окончания безуспешных переговоров о заключении договора. Это справедливо при условии, если не доказано, что истец ранее знал или должен был знать, что договор не заключен.
  6. ВАС подтвердил ранее утверждённую им правовую позицию в отношении сроков выполнения работ по договору подряда: сроки выполнения работ могут быть определены путём указания на действия сторон, которые они должны исполнить. В этом смысле существенное условие о сроках выполнения работ будет считаться согласованным, а договор заключенным.
  7. При выполнении работ и их приёмке, отсутствие подписанного сторонами договора не влечёт применение к сложившимся отношениям правил о неосновательном обогащении. Суд должен оценивать отношения сторон в пользу их сохранения и квалифицировать их исходя из направленности воли сторон на заключение соглашения. Соглашение подлежит регулированию как если бы между сторонами был заключен договора подряда. При этом нельзя взыскивать неосновательное обогащение с государственного заказчика при отсутствии подписанного государственного контракта. Фактическое выполнение работ без согласия государственного заказчика и без их приёмки образуют обход закона о размещении заказов.
  8. Сроки оказания услуг не являются существенным условием договора оказания услуг. Если стороны не согласовали сроки оказания услуг, то могут применяться общие положения ГК. Обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения. Обязательство, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.
  9. Организационное (рамочное) соглашение является действительным и применяется к отношениям из договора, заключенного во исполнение организационного соглашения. При этом применительно к регулируемым отношениям суд должен в совокупности оценивать условия рамочного соглашения и договора.
  10. Требование арендодателя об обязании освободить здание, переданное по незаключенному договору, подлежит удовлетворению и квалифицируется как требование о возврате имущества, составляющее неосновательное обогащение приобретателя. Имущество возвращается арендодателю, даже если он не является его собственником.
  11. Наличие письменного заявления одной из сторон договора о необходимости согласования какого-либо условия договора или о разногласиях в его отношении, делает такое условие существенным. В таких условиях подписание договора обеими сторонами не влечёт признания такого договора заключенным.
  12. Споры о признании договора незаключенным, подлежат рассмотрению в суде, в соответствии с соглашением о подсудности или третейской оговоркой, содержащимся в таком договоре.

Изложенные правовые позиции сформируют единообразие в применении норм и в рассмотрении одного из самых распространённых способов оспаривания договоров.

Похожие статьи:

  • Федеральный закон 275-фз 29122012 г о государственном оборонном заказе Федеральный закон от 29 декабря 2012 г. N 275-ФЗ "О государственном оборонном заказе" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 29 декабря 2012 г. N 275-ФЗ"О государственном […]
  • Можно ли выписаться из квартиры имея задолженность по квартплате Можно ли выписаться из квартиры с долгом судебных приставов? Можно ли выписаться самому с квартиры из-за которой приставы мне выставили счет за неуплату ЖКХ моими родителями несколько […]
  • Приказ по медицинским осмотрам 302н Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 12 апреля 2011 г. N 302н "Об утверждении перечней вредных и (или) опасных производственных факторов и работ, при выполнении […]
  • Налог на ввоз пива РФ к 2018 году обнулит пошлины на импорт пива Пошлины на импорт пива будут практически обнулены к 2018 году. Россия планирует снижать пошлины в течение шести лет ежегодно, свидетельствует […]
  • Приказ 387 мвд Приказ Министерства внутренних дел Российской Федерации от 19.06.2018 г. № 387 "О признании утратившими силу приказов МВД России по вопросу выплаты ежемесячной процентной надбавки к […]
  • Приказ о зачислении в ноу Приказ о зачислении на очную форму обучения в НОУ ВПО ИМТП на 2014-2015 учебный год метро «Кунцевская», «Пионерская», «Славянский бульвар», ст. ж. д. «Кунцево» Тел.: + 7 (968) 617-78-78 […]
Перспектива. 2019. Все права защищены.