Оспорить договор купли-продажи квартиры после смерти продавца

Оглавление:

Могут ли наследники продавца оспорить договор купли продажи

Добрый день! Интересует такой вопрос. Бабушка и мой муж оформили сделку купли продажи на дом. Для того, чтоб на дом не мог претендовать мой дядя,(брат мамы,их в семье двое). Т.е. бабушка продала дом моему супругу. Может ли дядя отобрать у нас дом? Ведь он является наследником. Заранее спасибо за ответ.

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 859 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

сделка оформлена, дом принадлежит Вашему супругу, а не бабушке. Если завещания не будет, то Ваш дядя может претендовать только на собственность бабушки, которая останется после ее смерти: недвижимость, деньги на счетах, драгоценности, предметы старины и искусства и т.д. Дом уже по понятным причинам ее собственностью не будет является.

Консультация юриста бесплатно

Если бабушка умерла, а муж еще не зарегистрировал сделку в ЕГРП, то дядя (сын бабушки) является наследником первой очереди и может наследовать, причитающуюся ему долю. Если сделка зарегистрирована в ЕГРП, то нет.

Похожие вопросы

Могут ли старшие дочери оспорить договор купли-продажи дома между матерью и сыном?

Могу ли я вписать в договор купли-продажи жилого дома то, что после сделки продавец обещает в течение месяца подремонтировать печи и провести электричество?

Могу ли я отказаться от договора купли-продажи мебели?

Могу ли я потребовать расторжение договора купли-продажи и выплату неустойки за превышение сроков?

Могу ли я ездить по договору купли-продажи, если собственник не я?

Можно ли оспорить договор купли-продажи после смерти владельца?

Могут ли после смерти владельца наследники оспорить договор купли продажи который был совершен 3.5 года назад.

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 859 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Здравствуйте! в соответствии со ст. 181 ГК Р Ф срок исковой давности по требованиям о признании сделки ничтожной и о признании ее недействительной составляет 3 года. течение срока начинается со дня, когда началось исполнение такой сделки, а в случае подачи иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда такое лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом такой срок для лица, не являющегося стороной сделки в любом случае не может превышать 10 лет. Если Вы узнали о начале исполнения сделки в пределах 3-летнего срока, то срок не пропущен.

Консультация юриста бесплатно

В данном случае срок исковой давности, очевидно, прошел:

ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Но всё же, имеются какие-то основания для оспаривания сделки?

ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры?

Любая сделка признается недействительной в ходе судебных разбирательств, если есть доказательства. Если в процессе купли-продажи пострадали интересы, сделка признается ничтожной или ее оспаривают на основании невыполненных условий в судебных инстанциях. С юридической точки зрения происходит реституция. Продавец получает квартиру обратно, а покупатель — денежные средства. С формальной точки зрения пострадавших нет. Но в реальности — потеря времени, серьезный материальный ущерб при размене недвижимости и тому подобное.

Основания для оспаривания сделки купли-продажи

Оснований для того, чтобы оспорить договор купли-продажи квартиры, может быть несколько. Она признается недействительной по различным причинам:

  • Соглашение по недвижимости не соответствует правовым актам законодательства;
  • Не выполнены описанные в контракте требования.

В любом случае составляется исковое заявление на основании квартиры в суд. Цель — признание сделки недействительной. Кто имеет право оспорить сделку купли-продажи? Иск подается либо стороной сделки, либо иными заинтересованными в этом персонами, независимо от возраста (люди пенсионного возраста — бабушки, дедушки). К делу о недвижимом имуществе подключается прокуратура, а также органы местного самоуправления. Сделка переходит в категорию оспариваемой. От вердикта и основания суда зависит ее действительность.

Как гласит законодательство, сделка признается недействительной или оспоренной на таких основаниях:

  • Была подписана без третьего лица или государственного органа;
  • Подписана несовершенным лицом. Несовершеннолетний собственник не может подписать договор на основании согласия родителей в соответствии состатьей 175 ГК РФ;
  • Сделка и договор по недвижимости совершены персоной, которая признана невменяемой по основанию медицинского заключения. К примеру, продавец был пьян в период подписания, после принятия наркотиков;
  • По квартире совершена на основании заблуждения;
  • По недвижимости была подписана лицом на основании насилия, угрозы или обмана дочери, сына или иного лица.

Каждый истец желает получить положительное решение суда с его точки зрения. Чтобы оспорить, потребуется правильное оформление порядка и грамотно составленное исковое заявление по недвижимости в соответствии с ситуацией.

Порядок действия, чтобы оспорить договор купли-продажи квартиры, начинается с подготовки искового заявления. Вверху документа указывается адрес суда для отправления. Жилищные сделки купли-продажи рассматривает районный суд населенного пункта по месту регистрации истца. Иногда подобное заявление перенаправляется в суд на основании места проживания ответчика. Вовлечение суда контролируется положением 301 Гражданского кодекса РФ. Опираясь на эту статью закона, собственник получает возможность определить, кому принадлежат права официального владения.

Немного ниже пишется «Исковое заявление». Чтобы оспорить, в документе указывается подробная информация. На данном этапе многие нуждаются в помощи профессионального юриста. В заявлении ниже указывается причина, по которой можно оспорить договор. В нем не должно быть умысла, который ведет к нарушению законодательства. К примеру, в случае написания заявления об оспаривании притворной сделки купли-продажи, сошлитесь на второй пункт по закону 170 ГК РФ.

О возможных последствиях признания сделки недействительной читайте по ссылке:

Чтобы оспорить сделку и договор, заявление пишется самостоятельно. Оно выполняется, как минимум, в трех видах. Один остается у истца с пометкой о передаче его в суд. Второй отправляется по почте ответчику или передается лично. Третий, как правило, оставляется адвокату до окончания процесса.

Необходимые документы

Любому потенциальному покупателю может попасться квартира с нечистой историей юридического характера. Договор купли-продажи может быть оспорен в суде на основании недостаточных документов. Но лишение вас квартиры — не единственный результат. Судебных дел много, выселяются единицы.

Предоставьте суду кроме искового заявления такие же документы, как и при продаже квартиры. Это поможет быстро оспорить сделку по договору:

  • Удостоверение личности покупателя и продавца;
  • Владелец квартиры несовершеннолетний? Паспорт опекуна и свидетельство о рождении;
  • Прошлое решение суда об наличии права собственности на жилье;
  • Договор дарения, мены и иные документы.

Срок

Обратитесь в судебные инстанции для оспаривания соглашения по купли-продажи. Если вы не знаете, в какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры, то законом устанавливаются сроки для признания соглашения недействительным:

  • Для ничтожной сделки купли-продажи — 36 месяцев с момента заключения договора;
  • Для оспоримой — 12 месяцев.

Срок начинает действовать с момента заключения контракта с домом или квартирой. Может учитываться иной период — с момента получения информации о нарушении прав согласно действующему законодательству Российской Федерации.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры после смерти продавца?

Чтобы оспорить договор купли-продажи, покупателю квартиры стоит обратиться в местные органы власти на основании имеющего имущества для перерегистрации права собственности, если продавец умер до совершения соглашения купли-продажи. Если государственный регистратор отказывает, обратитесь в судебные органы с заявлением на основании статьи главы 24 АПК РФ и 25 ГПК РФ. Суд самостоятельно регулирует перечисление денежных средств по договору. Если основным барьером считается отсутствие продавца, суд удовлетворяет все требования покупателя и оспаривает решение. В результате вынесения вердикта суд обязывает перерегистрировать право собственности.

Могут ли наследники претендовать на проданное перед смертью имущество?

Хотела бы уточнить могут ли наследники претендовать на имущество наследодателя,которое за пару дней до смерти было продано!

Можно ли как то признать сделку недействительной!

Ответы юристов (9)

Думаю, что нет если сделка заключена дееспособным гражданином, оспорить сделку практически невозможно. Главный вопрос оформлены ли документы надлежащим образом и соответствуют ли форме установленной законом.

Есть вопрос к юристу?

могут ли наследники претендовать на имущество наследодателя, которое за пару дней до смерти было продано!
Ксения

Нет, не могут, потому что у имущества уже другой собственник -покупатель.

Можно ли как то признать сделку недействительной!
Ксения

Можно, но только в том случае, если имеются веские доказательства, что имущество было продано лицом, не отдававшим отчёт своим действиям и не способным ими руководить, либо если можно доказать, что сделка совершена под влиянием обмана, заблуждения либо угрозы со стороны покупателя.

Смотрите еще:  Компенсация на похороны в нижнем новгороде

Уточнение клиента

А если покупателя попытаются обвинить в том что он знал что человек болеет и может умереть?!например страдает болезнью сердца?Как покупателю доказать законносиь своих действий и того,что он не знал о болезни продавца!

04 Декабря 2016, 18:27

Признать сделку теоретически недействительной можно в любом случае попытаться признать. Но все зависит от оснований, на которые вы будете ссылаться в иске. Все основания для признания сделки недействительной указаны в ст.178-180 ГК РФ.

Если данная болезнь не послужила причиной недееспособности лица или неспособности понимать значение своих действий, то все в порядке.

Как покупателю доказать законносиь своих действий и того, что он не знал о болезни продавца!
Ксения

Ничего не нужно доказывать. Пусть обращаются в суд и доказывают по какой причине они считают сделку недействительной.

А если покупателя попытаются обвинить в том что он знал что человек болеет и может умереть?
Ксения

Обычное дело. Наследники всегда всех обвиняют, когда узнают, что наследство «ушло». Все люди могут умереть, и умрут все — бессмертных нет.

например страдает болезнью сердца?
Ксения

Абсолютно не влияет на законность сделки. Это же не слабоумие.

Как покупателю доказать законносиь своих действий и того, что он не знал о болезни продавца!
Ксения

А покупатель ничего не должен доказывать. Это наследники должны доказать обоснованность своих претензий.

Уточнение клиента

Просто дело в том,что мой муж купил машину у мужчины,и тот на следующий день скончался!Теперь наследники пытаются признать покупку недействительной оргкментируя это тем что на учет автомобиль поставили через неделю после смерти лица ,и обвиняют супруга в тот что тот владеет незаконно!якобы еще та была оформлена на умершего,хотя договор купли продажи подписан ранее!

04 Декабря 2016, 18:35

Право собственности на автомобиль у покупателя возникает с момента заключения договора купли-продажи и передачи автомобиля покупателю, а денег -продавцу, а не со дня регистрации автомобиля на нового собственника в МРЭО ГИБДД.

Право собственности у
приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не
предусмотрено законом или договором (п. 1
ст. 223 ГК РФ). Пунктом 2
ст. 223 ГК РФ определено, что в случаях, когда отчуждение имущества
подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя
возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3
ст. 15 Федерального закона от 10.12.1995 N 196-ФЗ «О
безопасности дорожного движения» допуск транспортных средств,
предназначенных для участия в дорожном движении на территории Российской
Федерации, за исключением транспортных средств, участвующих в международном
движении или ввозимых на территорию Российской Федерации на срок не более шести
месяцев, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации
путем регистрации транспортных средств и выдачи соответствующих документов.

В законодательстве отсутствует
указание на то, что право собственности на автотранспортное средство возникает
у приобретателя с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация
автотранспортных средств производится не для регистрации прав владельцев на них
(прав на имущество) и сделок с ними, а в целях регистрации предметов (объектов)
сделок, то есть самих транспортных средств для допуска их к дорожному
движению).

Право собственности на автомобиль возникает с момента заключения в договоре. Регистрация в ГИБДД в данном случае практического значения не имеет.

Уточнение клиента

Т.е получается ,чтотесли наследники сейчас пугают нас уголовной ответственностью и сокрытием наследства,никакой почвы не имеет?!Или нам все таки что то грозит?

04 Декабря 2016, 18:45

Вы какое то отношение к наследодателю имеете?

Если нет, то обвинение незаконно.

Уточнение клиента

Ирина,родственного и кровного нет,умерший был соседом по даче!

04 Декабря 2016, 18:52

Если у Вас есть договор купли-продажи, подписанный продавцом, то что Вам может грозить?

Наследники пусть идут в суд, и доказывают свои претензии.

отесли наследники сейчас пугают нас уголовной ответственностью и сокрытием наследства, никакой почвы не имеет
Ксения

Нет тут никакой уголовной ответственности.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Собственник умер во время сделки

Вопрос к профессионалам и знатокам. Ситуация такова: Три года назад человек покупает квартиру, объект ему продает жена владельца по доверенности. На момент продажи сам владелец смертельно болен. Оформляют договор, сдают документы в россреестр и в этот момент хозяин умирает. О смерти собственника никто в россреестр не сообщает, и новый владелец квартиры благополучно получает документы.

Спустя три года квартира снова продается. Вопрос заключается в том, насколько опасна такая сделка для новых потенциальных покупателей. Каковы могут быть шансы оспорить право собственности у наследников первого хозяина квартиры (точно известно, что есть как минимум 1 наследник, кроме жены)?

По сути,если расчеты были произведены ДО смерти продавца, то фиг кто и что оспорит.Ну да,был нарушен порядок регистрации права.И только. Деньги переданы представителю по действующей доверенности. Ну а то,что продавец умер а потенциальные наследники не предприняли мер к остановке регистрации то это их проблема.Даже если они и обратятся в суд,то Покупатель будет настаивать на признании своих прав,так как он исполнил договор и передал средства ДО смерти продавца. Другой вопрос если цена была занижена..Но в нынешнее время мало кто покупает квартиры по доверенности с занижением стоимости.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день!Договор считается заключенным с момента его подписания Есть два существенных условия договора купли-продажи, при которых договор считается исполненным: передача денег и передача квартиры Шансы оспорить у наследников есть, если эти условия не исполнены

Спасибо за ответ! По договору, расчеты были произведены на момент его подписания, имеется расписка.

Участник программы «‎Работаю честно»

Если человек умер ДО регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то договор считается недействительным.

Спасибо за ответ. Да, умер ДО регистрации.

Участник программы «‎Работаю честно»

А передача квартиры когда?

О порядке передачи квартиры ДКП умалчивает. А если и был акт приема-передачи, то его сейчас нет.

Участник программы «‎Работаю честно»

если в договоре не прописано, что передача происходит с подписанием договора, то ПА является неотъемлемой частью договора, если его нет, то и договор не исполнен, риски велики, при желании наследники могут оспорить, следовательно — для новых потенциальных покупателей такая сделка опасна, я бы не рекомендовала своим клиентам покупать такую квартиру

Значит, все упирается в акт-приема передачи? Если он есть, то и сделку не оспорить?

Участник программы «‎Работаю честно»

Смотря когда он подписан, надо читать дкп

Участник программы «‎Работаю честно»

Такой договор оспаривается с вероятностью 100%

Участник программы «‎Работаю честно»

Для того чтобы полноценно ответить на вопрос, надо ознакомится с имеющимися документами, и как все проходило. У меня в практике был случай продавец умерла в процессе регистрации документов, была ипотечная сделка, банк открыл доступ к содержимому ячейки-наследникам по истечении 6 месяцев, акт приёма-передачи и расписку написанные продавцом получили так же через 6месяцев, по факту люди заехали в квартиру сразу после регистрации ДКП.

Участники этой сделки сообщили в росреестр и банку о смерти собственника? В вашем случае наследники не могли забрать деньги из ячейки, никому ничего не сказав. А здесь все расчеты проходили до смерти собственника.

Участник программы «‎Работаю честно»

Сообщили в банк, так как деньги были в ячейке, и нам так сказать повезло, потому что собственник умер после штампа Росреестра., но у нас и договор был составлен с учётом того что все должны быть живы и здоровы. В Вашем случае, если человек болел, договор должен был быть составлен соответствующе, подписаны все акты приёма-передачи расписки и прочее. если этого не было, то сделка ничтожна. но если покупатель уже три года живёт в квартире, наследник в наследство уже вступил, ничего с его стороны не происходило. вы то тогда зачем переживаете о новом покупателе. Пусть он голову ломает.

Вопрос собственно и заключается в том, насколько эта сделка опасна для новых покупателей квартиры)

Участник программы «‎Работаю честно»

Уважаемый Александр! Если Вы и есть новый покупатель-опытный специалист Вам в помощь. Если Вы продавец-пусть голова болит у покупателя. Это форум, здесь не делают заключений. И мы не экстрасенсы, чтобы не видя документов поставить диагноз. это Вам к другим людям. )

Участник программы «‎Работаю честно»

с 1 марта 2013 договор заключен на момент подписания ( у Вас ведь после этой даты?) , расчеты произведены. На регистрацию перехода права от продавца могли подать по доверенности, но забрать по доверенности документы уже не имели права, да они ему и не нужны. Деньги передали до. Если не передали квартиру, её можно и по суду принять. Но вот «На момент продажи сам владелец смертельно болен» ?? понимал-ли, осозновал-ли, что делает?

Продажа была по доверенности,поэтому со дня смерти владельца,доверенность утрачивает свою юр.силу, соответственно регистрация перехода права собственности к новому собственнику была не законна.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Вопрос спорный, ответить на него однозначно проблематично. С одной стороны договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. Государственной регистрации подлежит только переход права (право покупателя). С другой стороны исполнение договора может быть поставлено под определенные условия (передача денег/предмета договора).

Участник программы «‎Работаю честно»

Буквально ответ, конечно сделка опасна для покупателя, пока наследник не откажется от своих притязаний или не будет пропущен СИД. Какие есть шансы это очень трудный вопрос в рамках форума. Шансы есть всегда

Участник программы «‎Работаю честно»

Мне кажется здесь проблем нет. Продавец при жизни изъявил желание ПРОДАТЬ. Выдал доверенность на соответствующие действия. Доверенное лицо все сделало, как надо: был подписан договор, произведены расчеты, поданы документы на регистрацию. Все! Этого достаточно. Причем здесь наследники? Они будут наследовать уже деньги. Насчет передаточного акта. А что срок исковой давности по передаче квартиры 100 лет? Здесь он уже прошел. Тоже нет проблем. Даже если акта нет, можно через суд установить фактическое принятие квартиры (платежки, фактическое использование покупателем помещения. ). По-моему, все норм.

А разве без Акта приёма-передачи регистрируют?Раз зарегистрировали, значит Договор купли-продажи имел силу передаточного акта.Деньги переданы, квартира передана, договор подписан (на момент подписания собственник жив). По-моему нет поводов оспаривать сделку.ТРИ года прошло? Срок исковой давности у наследников 3 года со дня смерти .

Юлия, а что в РФ еще остались регионы, где без акта према переход права собственности не регистрируют.

Не только я так думаю. Цитата ниже.А у вас без акта приёма-передачи регистрируют? Может и про расчёт не пишете?Антонина Каткова5 сентября 2017, 18:21если в договоре не прописано, что передача происходит с подписанием договора, то ПА является неотъемлемой частью договора, если его нет, то и договор не исполнен,

Юлия, обычный ДКП регистрируют без проблем и не только у нас. Прописывать в договоре сроки передачи квартиры и подробный порядок расчетов по сделке или нет — это личное дело сторон договора. В части порядка расчетов необходимо указать только ДО или после регистрации перехода права они будут. По поводу цитаты Катковой: в ней не сказано, что акт приемки непременно должен подаваться на регистрацию перехода права. И наконец, найдите в законе о регистрации хоть одну статью, обуславливающую на вторичном рынке регистрацию права подтвержденным фактом передачи объекта. Впрочем. одна есть в ГК РФ ст. 488, но она касается исключительно тех случаев, когда расчеты не только не произведены, но и договором не предусмотрено, что имущество после перехода права не остается в залоге у продавца до полной оплаты.

Смотрите еще:  Договор казахстана с сша

Оспорить нотариальную сделку купли-продажи квартиры

Нужен адвокат оспорить нотариальную сделку? — Перейдите в «Услуги адвокатов по оспариванию сделок.

Оспаривание сделки с недвижимостью заверенной нотариусом

Нотариальную сделку можно оспорить в суде, как любую другую

Адвокат Гордон А.Э,

В России в течение ряда лет усиленно проталкивается нотариальная монополия на совершение сделок с недвижимостью. Пока удалось продавить первый: с 2016 года на территории России в нотариальной форме должны оформляться договоры при совершении сделок с долями в квартирах, с имуществом несовершеннолетних, со сделками, требующими согласия органов опеки. Эти правила плавно перекочевали в новый закон о регистрации прав на недвижимость (218-ФЗ) и продолжили свое действие с января 2017 года.

Одним из тезисов при введении обязательной нотариальной формы сделок был якобы повышенный уровень гарантий нотариальной сделки. Предполагалось, что нотариальную сделку будет запрещено оспаривать в суде. То есть, предлагалось внести в закон положения, запрещающие саму возможность оспорить удостоверенную нотариусом сделку с недвижимостью.

Между тем, тысячелетняя практика показывает, что любые сделки могут содержать пороки, в результате которых были нарушены права и собственников недвижимости и права иных лиц – не участников сделок. И универсальным способом устранить такие нарушения всегда был и остается суд.

Из личной адвокатской практики могу привести пример: при помощи махинаций нескольких нотариусов г.Москвы и Московской области незаконно из наследственного имущества пытались вывести квартиру, расположенную в центре Москвы в доме у Государственной думы РФ. Сюжет про эту квартиру периодически показывают по телевизору в качестве примера «черных риелторов». Но о непосредственном участии в деле нотариусов почему-то умалчивают. А уж оспаривание завещаний — это бестселлер в судах. Споры по завещание вы встретите ежедневно в любом суде России.

В деле о мошенничестве с квартирой у Госдумы, в суде было установлено, что в махинациях с этой квартирой участвовал не один, не два а несколько нотариусов в г.Москве и Московской области. А всего в преступную схему было вовлечено около десятка Московских и областных нотариусов.

В деле по спору о квартире, которое вел адвокат по недвижимости Гордон А.Э., недвижимость оформляли именно по нотариальным сделкам: были выявлены несколько сфальсифицированных нотариальных документов – завещание в нотариальной форме, договор купли-продажи квартиры в нотариальной форме, доверенности на оформление недвижимости. Причем, договор был заключен и удостоверен нотариусом через два месяца после смерти наследодателя.

Единственный вариант защиты прав на недвижимость в таких ситуациях – уголовное дело и гражданский суд по недвижимости. Права на квартиру восстанавливаются только через суд. А суть судебного иска в каждом случае индивидуальна — оспаривание нотариальных сделок, признание права собственности и т.д.

Основания оспаривания нотариальной сделки могут быть различными, но в подавляющем числе случаев, порок воли стороны сделки, как правило, продавца недвижимости, дарителя или завещателя. Но могут быть и другие нарушения закона при совершении сделки, которые нотариусы допускают так же, как и обыкновенные юристы.

Сами принципы оспаривания сделок с недвижимостью одинаковы, отличия в деталях конкретной ситуации и виде сделки – завещание, купля продажа или дарение.

По этому надежность и гарантии нотариально удостоверенных сделок — это миф, но наверно он кому-то нужен.

Общеизвестна типичная нотариальная сделка — завещание. Почти каждый слышал о спорах по завещаниям, а спор по завещанию, как правило это его оспаривание. Эти споры рассматривают суды и по таким спорам имеется не просто многолетняя, а многовековая судебная практика. Принципы оспаривания завещаний так же применимы при оспаривании любых сделок с недвижимостью. Кроме того, у каждого вида сделок существуют свои особенности, нарушение которых могут являться основанием для их оспаривания в суде.

Ниже рассмотрено оспаривание дарения квартиры, как примера оспаривания нотариальной сделки.

Оспаривание нотариальной сделки дарения

Дарение – безвозмездная передача имущества одним лицом другому. Оформляется дарение договором дарения или дарственной. При совершении дарения недвижимости договор обязательно совершается в письменной форме, а при дарении доли в праве собственности на недвижимость – обязательна нотариальная форма сделки.

Договор дарения предусмотрен Гражданским кодексом, по этому требования к договору непосредственно изложены в кодексе. Интересно, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 574 ГК РФ) договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако с июля 2013 года это правило не действует.

Не смотря на безвозмездный характер дарения для одаряемого, договор дарения двусторонний и всегда предполагает получение согласия второй стороны принять вещь в дар.

С дарением недвижимости ассоциируется дамоклов меч расторжения договора, отмены дарения или признания дарения недействительным. В виду безвозмездности получения недвижимости всегда есть недовольные, обделенные и тысячи лет существует вопрос: Как оспорить договор дарения (дарственную).

Безвозмездная передача недвижимости или доли недвижимости, в связи с простотой совершения и исполнения договора, а так же отсутствия встречного исполнения, ассоциируется с некими близкими, родственными отношениями сторон договора. Вместе с тем, приходится сталкиваться с ситуациями, когда дарение совершают люди в возрасте и совершают дарение единственной недвижимости совершенно посторонним лицам.

Часто именно дарение становится средством лишения людей единственного жилья. Но дарители об этом узнают спустя месяцы и годы. Тогда остается один выход — оспорить договор дарения (дарственную).

Оспорить договор дарения — значит обратиться в суд с соответствующим иском. Основной способ оспорить договор дарения — признать этот договор недействительным.

Кроме того, в отличие от купли продажи, даритель может 1) отказаться от исполнения договора дарения и 2) отменить дарение.

Завещание так же имеет отличие от купли продажи – завещание отменяется самим завещателем составлением нового завещания. А вот после открытия наследства, для оспаривания пожалуйте в суд.

Признание дарения недействительным

Признание дарения недействительным в суде возможно по тем же основаниям, что и купля продажа – по общим основаниям недействительности сделок установленным в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ.

Признание сделки недействительной означает отсутствие у нее правовых последствий, то есть по недействительному дарению перехода права собственности не происходит и значит произведенная на основании такой сделки государственная регистрация собственности на нового собственника должна быть отменена.

Наиболее часто недействительность дарения доказывают ссылаясь на:

1) Совершение договора дарения лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);

2) Мнимость или притворность дарения (статья 170 Гражданского кодекса РФ);

3) Совершение дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);

4) Нарушение при совершении дарения требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

5) Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).

По пункту 1:

Не способность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).

При определенных обстоятельствах и навыке такой порок вполне реально доказать в суде. Ситуация опасна тем, что даритель является полностью дееспособным лицом, и только в силу каких-то обстоятельств, утрачивает волевой фактор в период совершения сделки.

Правовым последствием этой ситуации является возможность применения правил статьи 302 ГК РФ, согласно которой имущество, выбывшее из владения собственника в отсутствие его воли, может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Выявить наличие такого состояния или предпосылок такого состояния – большей частью не возможно. Проведение сделки в Нотариальной форме по существу не спасает и не устранит проблему временного «помутнения рассудка», или в более общем виде, утраты воли дарителя, по статье 177 ГК РФ. Изменение законодательства и обязание нотариусов проводить фотосъемку участников нотариальных сделок не позволяет выявить внутреннее состояние стороны сделки. В связи с чем у добросовестного приобретателя в 2017 году, как и прежде, возникают огромные риски по любой сделке с недвижимостью. А учитывая по прежнему отсутствующую базу лиц страдающих психическими заболеваниями или обращавшимися за психиатрической помощью, в сделках с недвижимостью по прежнему остаются крайне высокие риски.

Напротив, мошенники, готовясь к сделке готовятся и к предстоящему судебному спору. Готовят схему сделки или цепочки сделок, документы, участников и обеспечивают себе необходимую доказательную базу для суда по недвижимости.

Требования о возврате подаренной недвижимости лицом, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими, признается судами совершенными помимо воли этого лица. И на основании закона подлежащим возврату этому лицу (статья 302 ГК РФ).

Нужно обратить внимание, что не понимание значения своих действий распространяется не только на саму сделку (дарение, купля продажа или завещание) но и на необходимые сопутствующие юридические действия при совершении и исполнении сделок с недвижимостью. Переход права собственности на недвижимость по сделке в России подлежит государственной регистрации. Стороны для регистрации перехода права должны лично подписать и подать заявление в регистрирующий орган (Росреестр), или выдать на это доверенность.

Таким образом, неспособный понимать значение своих действий не может понимать и значение подписания заявления о регистрации права, и выдачу доверенности на регистрацию.

При изложенных обстоятельствах, огромное значение для данной категории дел имеют доказательства. Хотя для суда одно доказательство не имеет преимущества перед другим, но по данным категориям дел в подавляющем большинстве случаев решающее значение имеет заключение экспертов в судебно-психиатрических экспертизах.

Как минимум при рассмотрении дел данной категории перед экспертами ставится вопрос: мог ли даритель (продавец, завещатель) по договору дарения на момент его заключения, и подписания заявления в Управление Росреестра о переходе права собственности понимать значение своих действий и руководить ими?

Например, до Верховного Суда РФ дошло дело по оспариванию договора дарения и купли продажи, заключенных дееспособным лицом, но не способным в момент совершения сделок понимать значение своих действий и руководить ими.

Истица в марте 2014 г. подарила свою квартиру сестре, которая в мае того же года квартиру продала. Наличие существенного психического заболевания не помешало истице в последствии оспорить сделки в суде, и в сентябре 2015 года суд 1 инстанции уже вынес решение по делу. Правда в иске ей было отказано.

Суд не принял во внимание даже ту самую судебно-психиатрическую экспертизу, согласно которой даритель в силу психического заболевания в момент совершения сделки дарения не мог понимать значение своих действий и руководить ими. То же относится и к написанию заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.

Верховный Суд РФ посчитал, что к ситуации надлежит применить статью 177 ГК РФ — недействительность сделки лицом не способным понимать значение своих действий, и статью 302 ГК РФ (истребование имущества у добросовестного приобретателя), и направил дело на новое рассмотрение. (Верховный Суд РФ определение от 29 ноября 2016 г. N 78-КГ16-61).

Существующая судебная практика показывает, что при наличии существенного интереса, а недвижимость это всегда существенный интерес, суды по недвижимости ведутся по оспариванию сделок уже после смерти ее участника. В первую очередь это конечно оспаривание завещаний после смерти завещателя.

Смотрите еще:  Доверенность на машину в россии

Но не отстает оспаривание после смерти и дарений и купли продажи.

По пункту 2:

Мнимые сделки (статья 170 ГК РФ).

Мнимые сделки – сделки, которые совершаются только для вида. Такие сделки ничтожны, то есть недействительны с момента их совершения.

Например, мнимые сделки совершают должники, с которых суд взыскал крупные суммы. Предполагая изъятие недвижимости в будущем, должник-собственник недвижимости «дарит» или «продает» свою недвижимость доверенному лицу (родственнику, подчиненному и т.д.). Юридически недвижимость переходит в собственность другого лица, но фактически владеет и распоряжается недвижимостью прежний собственник. Пользование прежний собственник сохраняет не всегда, что бы не афишировать кто есть реальный собственник.

В чем состоит принцип доказывания противоправности мнимой сделки с недвижимостью? Цель сделки купли продажи или дарения недвижимости — передача собственности на недвижимость. В мнимой сделке эта цель, фактически, не достигается. В мнимой сделке смена собственника происходит только на бумаге.

Более изощренны мнимые сделки супругов, когда цель мнимой сделки — скрыть имущество от возможного раздела супружеского имущества. Будучи в браке супруг скрывает свои доходы и на них приобретает недвижимость, или открыто оплачивает недвижимость и оформляет ее на родственников или доверенных лиц. При этом второй супруг, будучи неискушенным, не понимает действительные цели таких действий. В случае раздела супружеского имущества такая недвижимость разделу не подлежит.

Доказывается совместная собственность на такое имущество крайне трудно и только совокупностью доказательств.

По пункту 3:

Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Даритель под влиянием обмана, насилия или угрозы безвозмездно передает свое имущество в собственность другому лицу. Часто такие сделки с дарением квартиры, домов и другой недвижимости имеют место между родственниками и пожилыми собственниками недвижимости. Сделки при таких обстоятельствах – оспоримые, то есть пока не установлено судом, это действительная сделка.

По делам данной категории для признания сделки недействительной единственный путь — доказать наличие обмана, насилия, угрозы. По совокупности доказательств суд может признать сделку недействительной со ссылкой на статью 179 ГК РФ. А далее на основании статьи 302 ГК РФ появляется возможность истребовать подаренную недвижимость у добросовестного приобретателя.

По пункту 4:

Нарушение требования закона или иного правового акта при совершении сделки с недвижимостью (статья 168 ГК РФ).

Сделки с обстоятельствами нарушения требований закона или иного правового акта при совершении сделок с недвижимостью — оспоримые. Они действительны, пока судом не установлено иное.

В сделках с недвижимостью типичным случаем нарушения закона является продажа недвижимости не собственником. Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. Ссылкой на эту норму обоснованы требования недействительности дарения недвижимости, совершенного неполномочным лицом. При рассмотрении данной категории дел по совокупности доказательств устанавливается, совершен ли договор именно собственником или полномочным лицом. Такие ситуации часто возникают при мошенничестве с выморочными квартирами, которые мошенники продают оформив на себя собственность, или просто подделав паспорт умершего собственника.

Разрешая дело, суды должны исследовать совокупность доказательств и установить, является ли продавец (даритель, завещатель) собственником недвижимости. Участвовал ли собственник в совершении сделки, на какие правовые последствия была направлена воля собственника, выполнял ли собственник действия, подтверждающие фактическое исполнение собственником условий договора. Например, см. дело: Мосгорсуд кассационное определение от 8 декабря 2016 г. N 4г/2-12259/16.

По пункту 5:

Отсутствие согласия третьего лица на совершение сделки, если получение такого согласия установлено законом (часть 1 статьи 173.1 ГК РФ).

Типичный пример таких нарушений — отсутствие согласия второго супруга на продажу недвижимости. Такими доводами обоснована значительная часть споров по недвижимости при разделе супружеского имущества и после. Схему с успехом использую мошенники.

Но будьте внимательны, не редко возникает нарушение прав второго супруга и при добросовестном совершении сделок вследствие ошибок и недостаточной квалификации участников сделок или при регистрации сделок.

Обязательность получить согласие второго супруга на отчуждение (продажу, дарение) недвижимости установлена статьей 35 Семейного кодекса РФ. Правило относится только к общему имуществу супругов.

При установлении судом факта отчуждения недвижимости из состава супружеского имущества без согласия второго супруга риск признания дарения недействительной крайне высок.

Обстоятельством, подлежащим установлению по спорам о нарушениях при продаже совместной собственности, являются: 1) установление статуса совместной собственности на подаренную недвижимость, 2) дарение недвижимости без нотариального согласия второго супруга. Для недействительности сделки обязательным является наличие иска от второго супруга, права которого нарушены.

Срок подачи такого иска – 1 год с даты когда второй супруг узнал или должен был узнать о нарушении его права (часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

Нотариальную сделку можно оспорить в суде, как любую другую

Из изложенного выше очевидно, что при должном знании и опыте удостоверенный нотариусом договор дарения может быть оспорен в суде. В таком же порядке через суд можно отменить и иные нотариальные сделки. Это происходит повсеместно и регулярно.

Срок давности недействительности дарения

Срок давности недействительности дарения зависит от оснований, по которым заявляются такие требования.

По ничтожным сделкам (мнимые, притворные и т.д.) срок давности составляет 3 года с даты начала совершения сделки.

По оспоримым сделкам — срок давности составляет 1 год.

Как оспорить нотариальную сделку с недвижимостью

Оспорить нотариальную сделку с недвижимостью эффективно, возможно только путем подачи иска в суд. При наличии мошенничества и возбуждения уголовного дела, гражданский иск может быть заявлен в рамках уголовного дела. Но мошенники совершенствуются, и часто в рамках уголовного дела защитить вашу недвижимость не удается, приходится вести судебное разбирательство отдельным производством.

Как правило исковых требований должно быть не менее двух: 1) Признать договор дарения (купли продажи, завещание) недействительным. 2) Признать право собственности на недвижимость.

В зависимости от конкретных обстоятельств исковые требования могут быть другими, например, признать наследником, признать принявшим наследство и т.д.

Не редко приходится подавать несколько исков.

В какой суд подается иск?

Исковое заявление по спорам о недвижимости подается в суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность).

Подавая иск в суд вам придется рассчитывать только на себя. Вам придется вести процесс: согласно Гражданскому процессуальному кодексу (ст.56) обязанность доказывать лежит на стороне. Суд только может помочь вам в сборе доказательств, оформив судебный запрос. Но где брать доказательства и какие – это ваша забота.

К каждому судебному заседанию вы должны готовиться. Судебное заседание, это не экспромт. Как говориться экспромт – это хорошо подготовленный экспромт.

В моем деле о квартире в центре Москвы мы в течение 1,5 лет доказывали свои права в Тверском районном суде г.Москвы, и доказали.

Помимо судебного способа оспаривания нотариальных договоров, в отдельных случаях закон позволяет расторгнуть договор во внесудебном порядке

Отмена дарения

В отличие от купли продажи, дарение может быть отменено. Отмена дарения может происходить несколькими способами, прямо установленными в Гражданском кодексе.

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости

В отличие от других сделок кодекс прямо устанавливает особые правила для договора дарения: даритель может отказаться исполнять уже заключенный договор дарения (ст. 577 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости допускается, если дарение (исполнение договора) не происходит в момент заключения договора. То есть отказ от исполнения дарения возможен, если заключенный договор будет исполняться в будущем: договор заключен, но не исполнен – недвижимость не передана в дар.

Дело в том, что принцип свободы договора позволяет с одном документе – в договоре дарения объединить и сам договор и передаточный акт, или при заключении договора дарения одновременно подписать два документа — договор дарения и передаточный акт. Тем самым одновременно с подписанием договора дарения можно говорить о его фактическом исполнении. Считается, что в таких случаях отказ от исполнения договора дарения уже не возможен.

По нашему мнению это не совсем так. Дарение недвижимости предполагает государственную регистрацию перехода права собственности на имя одаряемого, для чего даритель должен подать в Росреестр соответствующее заявление.

Полагаем, отказ от исполнения договора возможен как раз в этот момент. Даритель отказывается подать (подписать) заявление на гос регистрацию перехода права собственности, что и будет свидетельствовать об отказе от исполнении договора.

Даритель может мотивировать свой отказ от исполнения договора следующим:

— изменение имущественного или семейного положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя;

— одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

— одаряемый лишил дарителя жизни.

Отказ от исполнения договора дарения оформляется в той же форме, что и сам договор.

Отмена дарения недвижимости

Вторая особенность дарения – прямое установление порядка одностороннего расторжения договора дарения: исполненный договор дарения может быть расторгнут только в судебном порядке. Это правило распространяется только на дарение дорогостоящих вещей.

Отмена дарения недвижимости производится по решению суда на основании заявления дарителя при наличии обстоятельств, прямо указанных в законе ( статья 578 ГК РФ):

— если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, или лишил дарителя жизни. В последнем случае заявление в суд подают наследники дарителя;

— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Расторжение договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости, как и любая другая двусторонняя сделка – это права и обязанности сторон. Расторжение договора предполагает прекращение обязательств сторон договора на будущее, начиная с момента расторжения. Таким образом, расторжение договора дарения недвижимости возможно до его исполнения, то есть до передачи недвижимости одаряемому или до государственной регистрации перехода права собственности на одаряемого.

В досудебном порядке расторжение договора дарения возможно по соглашению сторон, или в судебном порядке.

Вместе с тем, для дарения предусмотрен односторонний отказ дарителя от исполнения договора.

Вам будет интересно прочитать:

10 августа 2017 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Похожие статьи:

  • Заявитель кто на гражданство Для получения российского гражданства теперь требуется справка о доходах за предшествующий год на территории страны Указом Президента РФ скорректировано Положение о порядке рассмотрения […]
  • Не подписан договор управления Не подписан договор управления Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между ответчиками, являющимися собственниками квартиры, и истцом - организацией, фактически […]
  • Льготы у детей участников вов Какие льготы и права имеют дети умерших ветеранов ВОВ? какие льготы имеют дети умерших родителей прошедших ветеранов вов.раньше когда умерали вов .сохранялись льготы их детям.а сейчаз […]
  • Нотариус ногинск часы работы Нотариус ногинск часы работы C 04 по 19 сентября 2017 года нотариальная контора не работает. Режим работы в майские праздники: С 2 мая по 12 мая - нотариальная контора не работает. С 13 […]
  • Компенсация стоимости путевки в оздоровительный лагерь ЧАСТЬ ЗАТРАТ НА ОПЛАТУ СТОИМОСТИ ПУТЕВОК В ДЕТСКИЕ ОЗДОРОВИТЕЛЬНЫЕ ЛАГЕРЯ МОЖНО ВЕРНУТЬ! Многие родители на время школьных каникул отправляют детей в санатории и детские оздоровительные […]
  • Договор по факту поставки товара Оплата по факту поставки без указания сроков оплаты Выигран Запрос котировок. В пункте оплата указано "Оплата по Договору производится по факту поставки Товара" без указания сроков оплаты. […]
Перспектива. 2019. Все права защищены.