Оформить дом в абхазии

Оглавление:

Способы оформления недвижимости в Абхазии на граждан РФ.

Правительство Республики Абхазия все ещё рассматривает вопрос о прямом оформлении недвижимости в Абхазии на граждан РФ. Ожидается что будущем данный вопрос будет решён в пользу российских граждан, в таком случае каждый гражданин РФ сможет обзавестить домом, участком, квартирой и другой недвижимостью в Абхазии самостоятельно, то есть без третьего лица. Однако нынешние постановления в законодательстве Республики Абхазия не дают права лицам, не являющимся гражданами РА, напрямую купить и оформить недвижимость на территории Абхазии.

Далее перечислены несколько существующих алтернативных вариантов для оформления недвижимости

1. Доверенность от продавца недвижимости покупателю на три года с правом на пролонгацию.

Этот способ оформления недвижимости является одним из самых распространённых. Многие лица не являющиеся гражданами РА преобрели недвижимость именно таким путем. Здесь очень важна степень доверия между покупателем и продавцом.

В доверенности указываются следующие пункты:

а) стоимость недвижимости на момент составления доверенности. В дельнейшем стоимость не может быть изменена.

б) оформление недвижимости в собственность (на случай если в течении трех лет правительство выдвинет законодательство о сделках с недвижимостью)

Документ о доверенности регистрируется в БТИ или в органах местной власти. Это необходимо для того, чтобы не произошло дублирования доверенности на другое лицо.

2 Получение абхазского гражданства.

Граждане РФ могут оформить недвижимость в Абхазии также в случае получения статуса гражданина РА. Данный вариант является одним из самых надежных, однако получить гражданство не так уж и легко. Это сложный и долгий процесс. Некоторые из способов официально получить абхазское гражданство:

а) прожить в Абхазии на протяжении 10-и лет

б) есть возможность получить гражданство в случае крайней необходимости (например если личность является значимым и очень нужным специалистом в определлённой сфере, которая крайне нужна абхазскому обществу)

Вопрос о принятии гражданства рассматривается комиссией при участии президента РА. Решение комиссии подписывается президентом РА.

3 Оформление на юридическое лицо. Регистрация совместного предприятия.

Ешё одним способом оформления недвижимости в собственность, а также земельных участков, является непосредственное оформление на юридическое лицо.Личности являющимися учредителями юридического лица имеют все права на пользование недвижистью.

На первом этапе создается и регистрируется совместное предприятие с лицом являющимся гражданином РА. Основанием для регистрации такого вида предприятия может быть любое деловое участие. Можно сделать и по-другому. Покупатель недвижимости может установить деловые отношения с уже зарегистрированным в Абхазии юридическим лицом (одновременно являющимся и собственником недвижимости) и стать совладельцем. В такой ситуации юридическое лицо обязано вести коммерческую деятельность на территории Абхазии. На заметку, Общество с Ограниченной Ответственностью («ООО») в Абхазии должно иметь уставный фонд размером 2000 $.

Затраты при оформлении недвижимости при создании совместного предприятия:

а) единовременный налог на недвижимость. Составляет 20 % от стоимости сделки.

б) оплата за услуги риелторской компании (сумма может варьировать в зависимости от сложности вопроса и варианта оформления в собственность)

в) затраты на ремонтно-востановительные работы, перепланировку, инженерно-техническое оборудование.

Владелец недвижимости может сделать дарственное на покупателя или оставить в завещание. Однако этот способ не рекомендован, так как во многих случаях трудно разузнать о истории имущества и понять трофейный дом или нет. Хотя и редко попадаются такие случаи, все таки стоит их избегать, а лучше воспользоваться услугами риелтора.

5 Заключение договора займа.

Есть ешё один известный способ оформления недвижимости. Этот способ заключает в себе оформление недвижимости на подставное лицо, которое одновременно заключает договор займа у покупателя сумму денег, соответствующую стоимости объекта недвижимости.

Существует множество различных ограничений на преобретение обьекта недвижимости в Республике Абхазия иностранными гражданами, куда входят и граждане РФ. И все же количество российских покупателей недвижимости растет с каждым годом. В ближайшее время законодательство на рынке недвижимости в Абхазии изменится и у граждан россии появится прекрасная возможность преобретения недвижимости в стране и оформления в собственность.

Как отметил президент Абхазии, позиция республики по отношению к РФ будет заключаться в » углублении интеграционных процессов с Российской Федерацией, в привлечении инвестиций в экономику Абхазии, открытости границ «. Далее президент отметил что следует » состыковать абхазское законодательство с законами РФ » и что » законодательсвто республики Абхазия «должно быть практически таким же, как и в России «. Такого рода перемены в законодательстве положительно повлияют на увеличение притока инвестиций и возникновение большого спроса на недвижимость а Абхазии.

Оформление жилой недвижимости (квартир, домов) в Абхазии в собственность.

Независимая республика Абхазия притягивает своей красотой и удивительно мягким субтропическим климатом не только туристов, но и авантюристов-романтиков, мечтающих переехать сюда на постоянное место жительства из пыльных и загазованных городов-мегаполисов. Многих привлекает абхазская природа, чистый горный воздух, пустынные пляжи и обилие разнообразных диковинных для россиянина фруктов. С целью осесть и закрепиться в этой стране, многие решаются на покупку частного дома или хотя бы квартиры. И сразу же, при этом, встает вопрос законного оформления недвижимости в собственность. С этой целью люди обращаются к местным юристам, в агентства недвижимости и с грустью узнают, что даже сама сделка купли-продажи не может быть признана законной, т. к. по законам Абхазии, жилье не может быть продано гражданину другой страны, в том числе и гражданину Российской Федерации. Хорошо, если человек узнает об этом заранее и осмысленно решается на покупку, заведомо понимая риск и рассчитывая свои возможности и способности. Хуже, когда он бездумно отдает деньги и попадается на удочку недобросовестного продавца. Особенно опасны сделки с недвижимостью на побережье, ведь там спрос намного выше, чем в горной местности, а значит, и поводов «поживиться» больше.

Узнав о таком положении вещей, многие люди с грустью откладывают реализацию своей мечты «до лучших времен». Но есть и те кто решается «идти до конца» и во что бы то ни стало «узаконить» купленное жилье всеми возможными способами, зачастую прибегая к способам мягко говоря, не очень законным. Например, некоторые пытаются купить за деньги гражданство или используют сомнительные схемы оформления недвижимости (например, перевода жилья в нежилой фонд, оформления на тяжелобольного гражданина Абхазии с написанием завещания и прочие полузаконные и, даже, аморальные способы). Как правило, объявления о таких услугах можно найти в местной газете или сети Интернет. Надо заметить, что всеми этими делами, часто занимаются нечистые на руку люди, задача которых не довести дело до конца, а выжать как можно больше с глупого иностранца денег. И человек, доверившийся таким «специалистам», чаще всего попадает в двойную ловушку: сначала отдав деньги за жилье, а потом еще приличную сумму «специалистам», обещающим узаконить его покупку. В результате незадачливый иностранец, может потерять все что у него было, оказавшись у «разбитого корыта». Конечно не все так плохо и многим, путем долгих страданий и немалых вложений удается-таки стать законным собственником своей недвижимости. Но мне кажется, это не самым лучшим и надежным способом, и я бы не рекомендовал так поступать.

Так что же делать, спросите вы? Ну прежде всего — не отчаиваться. При желании, все вопросы можно решить. Для того, чтобы понять, как правильно нужно поступать при покупке жилья, необходимо понимать жизнь на Кавказе как таковую. Жизнь, с ее устоями, традициями, понятиями. Кто-то скажет: «а как это понимание поможет мне оформить недвижимость в собственность?» Отвечу: «Никак!». Оформить никак, потому что законом это не предусмотрено, а вот сделать так чтобы вы смогли спокойно жить не боясь потерять вложенные деньги, не боясь оказаться изгоем на новом месте, а наоборот стать желанным соседом, другом и даже нужным для страны налогоплательщиком можно!

Итак, что же представляет из себя жизнь на Кавказе? Прежде всего это сохранившийся издревле общинно-родовой стиль существования. Своего рода «клановая система». Это то что не так уж и давно наблюдалось и в России, когда в одной деревне 90% жильцов имеют одну фамилию и почти все друг другу родственники. Здесь это более выражено и не учитывать этот фактор по меньшей степени, глупо. Второе, что нужно запомнить, что в этом роду есть авторитетные люди, которые в силу своего авторитета призваны решать многие вопросы, в том числе, они могут решить и вопрос вашего проживания на их территории (в их деревне, районе). Этими людьми могут быть главы района, села, древни, а могут быть просто старики, проживающие в этой деревне. Так вот, если вы покупаете жилье в селе, где большая часть людей абхазы или армяне, я бы рекомендовал найти такого человека, прежде чем вы решитесь купить что-то. Для многих русских это кажется дикостью и кое-кто даже говорит что-то типа: «это что же, получается, надо идти на поклон к местному авторитету?» Все не совсем так. На самом деле, данное действие это дань уважения роду, проживающему на данной территории.

Смотрите еще:  Осаго недорого в перми

Представьте ситуацию: вы живете в деревне, вокруг вас масса родственников (братья, сестры, дяди, тети, бабки, деды, прабабки, прадеды, штук 200 детишек) и все они в одной деревне. Вот живете вы себе мирно и счастливо и вдруг бац… приезжает в вашу деревню какой-то чужак и начинает «жить по-своему», что-то перестраивать, что-то рушить не спросясь ни кого в вашей деревне. Вам это начинает не нравится, вас это злит, выбивает из привычного ритма жизни. И что же вы в этом случае станете делать? Ну, скорее всего создадите условия, при которых этому чужаку захочется продать все и уехать из вашей деревни. Но это как минимум. Ваши действия в конечном счете, будут зависеть от ваших нервов и воспитанных в вас моральных принципов. А ведь вы можете поступить проще, например, поставить ультиматум или даже, не дай Бог применить к нему физическую силу, если нахал окажется несговорчивым. Так не лучше ли не создавать такой ситуации? А ведь можно просто прийти к знающему человеку, поговорить по-душам, рассказать о своих планах и чисто по-человечески попросить разрешения поселиться рядом с ним и его родственниками. Разве это так сложно? Вы ничего не потеряете, даже если и получите отказ. Но если уж вам разрешат поселиться рядом, то вас как бы примут в свой род. Конечно это слишком громко сказано, вы все равно останетесь чужаком, но чужаком желанным, к которому будут относиться как к своему. А значит можно рассчитывать и на защиту от возможных жизненных неприятностей. т. е. никакому беспределу в отношении вас уже осуществиться не позволят.

Немного проще в деревнях, где большая часть населения русские, там связи с администрацией и авторитетными людьми уже, как правило, давно налажены и процесс приема новых жильцов несколько упрощен и отработан. Одним из таких поселений является село Атара-Армянская, находящееся в Очамчирском районе Абхазии. Здесь достаточно обратиться к любому жителю, чтобы получить полную инструкцию к действию по покупке жилья и дальнейшему проживанию.

После того, как предварительные вопросы согласованы с местными жителями и администрацией, можно приступать к сделке. Для начала нужно получить справку из сельсовета (администрации), подтверждающую собственника покупаемой вами недвижимости. Потом, с этим собственником, прийти к нотариусу и попросить оформить его генеральную доверенность на дом. Эта доверенность даст покупателю все те же права что и собственнику (т. е. человек на основании этой доверенности может перепродать свою недвижимость, может перестроить (перепланировать) ее, оформить в БТИ первичные документы, может переписать доверенность на другого человека и еще много чего он может сделать). Подробнее о всех документах, я написал в специальной статье под названием Важные и не очень документы при покупке дома в Абхазии, гражданами России. Неплохо было бы попросить собственника сделать на вас завещание у этого же нотариуса, тем более если он уже человек пожилой. По деньгам это будет ненамного дороже, а вот в случае его смерти, вы на правах наследователя, станете уже полноправным хозяином, приобретенного жилья.

Хотелось бы также предупредить, что генеральная доверенность на жилье не дает вам права прописки в данном населенном пункте, а значит и законного постоянного проживания в Республике Абхазия. Что же дает вам это право, будет рассмотрено в следующей статье под названием «Законное право проживания на территории Абхазии»

Услуги в сфере недвижимости. Земельные участки в Абхазии

Правовое регулирование земельных отношений и прав на недвижимость в Абхазии — вопрос очень не простой. Есть масса нюансов, без знания которых потенциальный инвестор рискует столкнуться с трудностями в процессе реализации проекта. Мы поможем вам избежать лишних рисков.

Проконсультируем по вопросам недвижимости и организации бизнеса в Абхазии

Предоставляем полное юридическое сопровождение сделки

Предлагаем земельные участки под коммерческое строительство

Помогаем согласовать проекты и иную разрешительную документацию

НЕ НАДО УЧАСТВОВАТЬ В СОМНИТЕЛЬНЫХ СХЕМАХ И СДЕЛКАХ!

Все эти предложения оформить дом на гражданина Абхазии, получить взамен денег нотариальную доверенность на три года, заплатить несколько миллионов рублей за завещание, которое можно в любой момент изменить вы должны сразу игнорировать. Крайне велика вероятность, что в таком случае вы потеряете свои деньги навсегда.

И уж тем более, не ведитесь на заманчивые перспективы получения абхазского гражданства за энную сумму. Это стопроцентная афера, в результате которой можно вообще оказаться персоной нон-грата в Абхазии.

Граждане России в качестве участников юридических лиц, зарегистрированных на территории Абхазии могут:

  • взять в Абхазии в аренду землю для той или иной предпринимательской деятельности (в том числе путем покупки доли в уставном капитале юридического лица);
  • приобрести без всяких ограничений коммерческую недвижимость (в том числе путем перевода жилой недвижимости в коммерческую) в соответствии с абхазским законодательством;
  • ждать, когда будет принят закон, разрешающий приобретать жилье в Абхазии на законных основаниях и не вестись на посулы жуликов и мошенников;
  • обратиться за консультациями к специалистам.

Наши предложения по земельным участкам изучайте на информационном портале «Абхазская мозаика» и в рубрике «Инвестплощадки» информационно-делового портала «Абхазские проекты. Бизнес и инвестиции».

Сопровождение сделок с недвижимостью осуществляет член Партнерства «Абхазские проекты» — Агентство недвижимости «Большое дело»

Партнерство «Абхазские проекты» — помощь российскому бизнесу в Абхазии

Для оказания практической помощи российскому бизнесу в Абхазии существует Партнерство «Абхазские проекты», объединяющее специалистов, не один год, оказывающих услуги в различных сферах предпринимательской деятельности в Абхазии.

С помощью Партнерства российские бизнесмены могут зарегистрировать фирму в Абхазии, оформить земельные участки и коммерческую недвижимость для реализации свои бизнес-проектов, получить юридическое и бухгалтерское сопровождение предпринимательской деятельности, найти партнеров для совместной деятельности.

Партнерство «Абхазские проекты». Консультации и сопровождение бизнеса. Бухгалтерские услуги. Сопровождение сделок с недвижимостью, Услуги по регистрации предприятий. Содействие в реализации бизнес-проектов в Абхазии.

Как «отжимают» купленную россиянами недвижимость в Абхазии, и почему русских в республике все меньше

Жилищный вопрос испортил

В этот курортный сезон неприятно удивила Абхазия – убийство туриста в Гудаутском районе, взрывы боеприпасов в поселке Приморском, в результате которых две женщины из Санкт-Петербурга погибли, бесконечные автоподставы… Но еще больше российско-абхазские отношения портит жилищный вопрос. За последние годы сразу несколько тысяч наших граждан потеряли в Абхазии приобретенную или давно, с советских времен, имевшуюся там недвижимость. Дома и квартиры отбираются путем прямого захвата.

Россияне уязвимы из-за сомнительных схем

Конечно, точной статистики отъема жилья у россиян в Абхазии нет. Но речь идет о тысячах случаев. Местный юрист Георгий (фамилию просил не называть) рассказывает «Нашей версии»:

— Только я представляю интересы семерых россиян. По данным наших юристов, в ситуацию, когда граждан РФ тем или иным способом лишили жилья в Абхазии, попали не менее трех-четырех тысяч человек. Это за последние лет пятнадцать. Однако защитить их интересы нелегко, так как чтобы купить в Абхазии недвижимость, россиянам приходиться соглашаться на разные сомнительные с точки закона схемы.

Действительно, жилье в Абхазии по закону имеет право приобретать только гражданин этой республики. Но наши соотечественники после 2008 года, когда Россия признала Абхазию независимым государством, буквально ринулись туда скупать недвижимость. Ведь цены по сравнению с соседним Сочи были просто копеечными: хороший дом недалеко от моря со своим садом можно было в 2009 году купить всего лишь за 300 тысяч рублей. Обычно подобный дом оформлялся на гражданина Абхазии, который получал процент за «содействие», а по факту проживал в нем россиянин или россияне, обычно в курортный сезон. Также почти официально россиянин мог приобрести в республике недвижимость, если открывал там какой-либо бизнес на паях с гражданином Абхазии. Что скрывать, зачастую данное предпринимательство существовало только на бумаге.

Смотрите еще:  Можно ли оформлять наследство по доверенности

— Именно поэтому россияне оказались уязвимы, — продолжает абхазский юрист. – Юридических прав на жилье у них, по сути, нет, хотя деньги за него они заплатили. Сейчас в республике модна такая схема: поскольку большинство россиян приезжает в свои дома только в отпуск, то большую часть года они пустуют. Сотрудники домоуправления составляют акт, что дом фактически бесхозный, и начинается его многократная продажа, чтобы запутать следы. В итоге конечным покупателем оказывается уже добросовестный приобретатель, а россиянин остается с носом.

Жилье отбирается на основании инструктивного письма

Одно время в Абхазии действительно было много бесхозного жилья – это были брошенные дома этнических грузин (в меньшей степени греков и армян). Корреспондент «Нашей версии» бывал в подобных: заходишь, а там вся посуда на месте, лежат и висят ковры, свежая побелка, — только вот ни души. Чтобы упорядочить этот вопрос, появилось «Инструктивное письмо о порядке применения Указа Президента Республики Абхазия «Об инвентаризации жилищного фонда Республики Абхазия» УП-52 от 23 марта 2005 года».

Согласно нему такие брошенные дома признавались собственностью республики и подлежали перераспределению. И вот сейчас дома уже россиян признаются бесхозными на основании этого самого инструктивного письма. Кроме того, захват чужой собственности был легализован Народным собранием Республики Абхазия, издавшим Постановление от 15.05.2006г №1327-СХ1У «О регулировании жилищных отношений в целях обеспечения прав граждан РА на жилище». Этим постановлением в муниципальную собственность передавались все жилые помещения, признанные бесхозными.

Эксперты сообщили о 10%-ном росте цен на недвижимость в Кыргызстане. Но такая тенденция вполне закономерна, стоимость квадратного метра стабильно увеличивалась на 1% каждый месяц, что вполне скромный показатель.

Рассказывает житель Петербурга Александр Н., у которого «отжали» жилье в Абхазии:

— Дом там я купил в 2010 году. Оформили на местного. Да, такая схема, но кто в этом виноват? Нам же говорили, что Абхазия братская, вроде как почти Россия уже. А жилье на себя не оформить. В итоге в прошлом году мне звонит этот местный и говорит: все, мол, дом официально признан бесхозным, так как ты там давно не был. Позже я узнал от знакомых в республике, что этот парень, которому я доверял, действовал в связке с местным домоуправлением, и теперь жилье отошло ему. И вот куда мне теперь жаловаться?

Адрес для жалоб был: сотни россиян, попавших в положение Александра, писали заявления первому секретарю посольства РФ в Абхазии Дмитрию Вишерневу. Известно, что он отстаивал права россиян в абхазских судах, писал протесты местным чиновникам, но в 2013 году был вместе с супругой в упор расстрелян недалеко от своего служебного жилья в Сухуми. С его смертью жилищный вопрос для россиян в республике еще больше ухудшился.

«Русских защитить просто некому»

Отдельная и куда более страшная ситуация сложилась с этническими русскими, коренными жителями Абхазии еще со времен СССР. У них также отбирается жилье, но для них оно одно-единственное и не «дачное». Геннадий Никитченко, один из активистов «русского сопротивления» так описывает подобный беспредел: «Мой дом понравился соседям, еле успеваю отбиваться». И рассказывает, что у абхазов теперь такая философия: «Мы за это воевали, теперь тут все наше». Порой происходит буквально следующее: хозяев дома просто из него вышвыривают вооруженные люди, меняют замки и баста. Прежде всего таким захватам подвергаются дома пенсионеров, этнических русских. По словам Геннадия Никитченко, «абхазы стоят друг за друга, они все тут друг другу почти родственники, а русских защитить просто некому».

После нескольких публикаций об этой проблеме в российских СМИ, в Абхазии была создана госкомиссия, которая теперь принимает жалобы у обобранных россиян. После этого местные суды приняли несколько решений в пользу ограбленных людей, однако новые хозяева все равно отказываются покидать захваченное жилье. И местные милиционеры ничего не могут или не хотят с этим делать.

Неудивительно, что в Абхазии все меньше этнических русских – сейчас около 18 тысяч человек, хотя еще пятнадцать лет назад их было около 50 тысяч. Люди стараются уезжать, если в России есть родственники. «Нашей версии» рассказывали такую историю. Молодой человек Александр, этнический русский, уехал учиться из Абхазии в Санкт-Петербург, потом стал там работать и снимать квартиру. Недавно он был вынужден забрать в съемное жилье родную бабашку, у которой в Сухуми дом. Ей угрожали соседи поджогом, если добровольно не освободит жилье.

Светлана Ганнушкина, руководитель юридической сети «Миграция и Право» ПЦ «Мемориал», рассказывает, что абхазские суды «в отдельных случаях принимали как доказательство «бесхозности» жилья заведомо подложные документы. Например, копию свидетельства о смерти собственника. Собственник же в это время был жив – здоров».

Любопытна и реакция на несомненную проблему с жильем этнических русских МВД Абхазии. Там корреспонденту «Нашей версии» сказали примерно следующее: о республике надо писать только хорошее, зачем какую-то грязь обсуждать?

Правовое регулирование приобретения жилой недвижимости в Абхазии : купить квартиру или дом россиянам в Абхазии станет проще?

В настоящее время в Абхазии действует запрет на приобретение жилых помещений – квартир и домов – в собственность иностранных граждан. В 2007, и в 2009, и в 2010 годах неоднократно появлялись сообщения о том, что долгожданный закон уже подготовлен и будет принят в ближайшие месяцы.[1]

Лишь в конце 2013 года работа по подготовке законопроекта была продолжена[2]. Вопрос, будет ли данный закон принят и введен в действие в 2014 году, остается пока открытым. Тем не менее, политическая воля была в очередной раз продемонстрирована – Президент Абхазии Александр Анкваб публично высказался в пользу принятия необходимого экономике республики закона и снятия запрета на приобретение жилья иностранными гражданами[3].

Специально созданной рабочей группой подготовлен законопроект, который предусматривает возможность покупки иностранными гражданами квартир на «первичном рынке», т.е. во вновь возводимых домах, на территории городов (к другим населенным пунктам данная возможность не будет применяться). Следует отметить, что к настоящему времени в Сухуме уже построено и введено в эксплуатацию несколько новых многоквартирных домов в центральной и прибрежной частях города. Также предполагается, что в проекте будет предусмотрена возможность реализации девелоперских проектов в виде компактных коттеджных поселков на специальной выделенной территории. Но до тех пора, пока данный документ, не будет внесен в парламент на рассмотрение, сложно оценивать его юридический и экономический потенциал.

1. Существующее регулирование сделок с недвижимостью в Абхазии

Крупные инвесторы уже реализуют в Абхазии ряд проектов в сфере недропользования, энергетики, транспортной инфраструктуры. В то же время малый и средний бизнес, который во многих странах мира составляет более 50 % от всей экономики, в Абхазии по-прежнему развит недостаточно. В первую очередь, это относится к гостиничному бизнесу, строительной индустрии и сельскому хозяйству – единичные положительные примеры лишь подтверждают общее впечатление.

В настоящее время основная законодательная база, регулирующая порядок и форму оборота жилой недвижимости в Республике Абхазия, состоит из Жилищного и Гражданского кодексов, а также Постановления Кабинета Министров Республики Абхазия «О снятии запрета на отчуждение жилья в Республике Абхазия и утверждении методики его оценки» (идет речь о снятии общего запрета на оборот жилья, который был введен после Отечественной войны народа Абхазии 1992-93 гг.).

Согласно п. 3 вышеуказанного Постановления, «…все формы отчуждения жилья должны осуществляться в установленном законодательством Республики Абхазия порядке, при этом лица, в пользу которых происходит отчуждение жилья, к моменту совершения указанной сделки должны быть гражданами Республики Абхазия и иметь паспорт гражданина Республики Абхазия».

Т.о. юридически установлен критерий наличия гражданства Республики Абхазия, для всех сторон ­ участников сделок с жилой недвижимостью. Это означает, что иностранный гражданин не может купить или получить в дар квартиру или домовладение в Абхазии. Также под запретом иные сделки, при которых в скрытой форме подразумевается отчуждение жилья в пользу не резидента.

Единственными исключениями для иностранных граждан, при которых они вправе оформить в частную собственность квартиру или дом, это наследство или раздел совместно нажитого имущества супругов. Оба этих основания применяются де-факто, поскольку вытекают из юридических правоотношений, не являются формами сделок и для них не прописан прямой запрет в законодательстве.

Важно отметит, что данное ограничение касается исключительно зданий и помещений жилого назначения. В отношении т.н. коммерческой недвижимости такого запрета не содержится. Т.е. гражданин России или юридическое лицо – впрочем, как и другие иностранные граждане и компании – имеют юридическую возможность оформить в собственность здание или строение, если они не отнесено к жилому фонду. Такими строениями могут быть промышленные постройки, склады, гостиницы и прочие объекты не для постоянного проживания.

Смотрите еще:  Штраф гаи в россии для белорусов

2. Практика оформления прав на объекты недвижимости (1993-2014 гг.)

Наличие запрета на отчуждение жилья иностранным гражданам на практике долгий период времени вполне сосуществовало с желанием этих граждан купить в Сухуме или в Гагре квартиру или домик у моря. В связи с наличием такого спроса появились различные сомнительные предложения, рассчитанные на доверчивых покупателей.

Обычно, эти схемы предусматривали ряд юридических манипуляций, которые создавали иллюзию владения и распоряжения «купленной» недвижимостью. Рассмотрим классические схемы, которые применялись на практике.

Владение жилой недвижимостью «по доверенности»
Так, одной из наиболее популярных схем была, практика выдачи т.н. «генеральной доверенности» на иностранного «покупателя»: фактический продавец дома выдавал нотариально заверенную доверенность на фактического приобретателя, в которой доверял ему владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Юридически это было допустимо, и нотариус не имел права отказать в оформлении этого документа, даже если подозревал об истинных намерениях доверителя. Доверенность создавала иллюзию подлинного владения и распоряжения приобретённой недвижимостью. Однако почему-то опускалось, что такую доверенность доверитель мог спокойно отозвать уже на следующий день, а спустя 3 года (максимальный срок доверенности согласно абхазскому законодательству) просто не выдать новую, а то и выдать несколько доверенностей на один и то же объект недвижимости.

Также в случае смерти доверителя, считавшийся проданным дом, переходил соответственно наследникам, а лицо, считавшее себя покупателем и владельцем, сталкивается с необходимостью договариваться уже с новым титульным собственником недвижимости.

Оформление прав на абхазское юридическое лицо
Другой формой приобретения недвижимости, была схема по регистрации юридического лица в форме совместного предприятия, с минимальным участием резидента Абхазии и дальнейшего оформления на эту компанию недвижимости. Обычно эта сделка оставалась единственной в хозяйственной истории юридического лица, которое затем регулярно сдавало «нулевые» бухгалтерские балансы. Такая модель была максимально близкой к статусу собственника недвижимости. Но, стоит учесть, что в случае ликвидации такого юридического лица, учредитель-иностранец мог рассчитывать лишь на денежную компенсацию этого имущества, а не на получение его в натуре.

С 2009 года такие сделки были фактически прекращены. Было признано, что они противоречат абхазскому законодательству (имеется в виду, что покупателями недвижимости могут быть только физические лица граждане Абхазии). БТИ перестали выдавать Справку-Характеристику необходимую для такой сделки, а нотариусы стали ссылаться на устную рекомендацию министерства юстиции не оформлять такие сделки. По состоянию на март 2014 года такие сделки не оформляются абхазскими нотариусами.

Аренда объекта недвижимости на длительный срок
В качестве крайнего варианта, когда покупатель знал обо всех возможных рисках, но, тем не менее, шел на сделку, он подписывал договор долгосрочной аренды «купленной» недвижимости. Ввиду отсутствия юридической возможности регистрации такого договора, его потенциал судебной защиты был достаточно слаб. Поэтому чаще всего этот документ носил формальный «джентельменский» характер.

Покупка жилой недвижимости через приобретение гражданства
Иной раз, предложения о продаже недвижимости в сети, сопровождались обещанием об оформлении абхазского гражданства, как дополнительного «бонуса». Такой «подарок» может образовывать самостоятельный состав преступления в рамках уголовного законодательства, как для «дарителя», так и для «одаряемого».

* Статус-кво

Поскольку к настоящему моменту законодательством Республики Абхазия установлено ограничение на совершения сделок по приобретению недвижимости иностранными гражданами то, мы рекомендуем лицам указанной категории не рассматривать подобные предложения и не совершать фактических действий по покупке недвижимости.

Перспективы либерализации жилищного законодательства

Впервые о продаже жилья иностранным гражданам заговорили в 2010 году, когда С. Багапш, будучи президентом страны, заявил об этом в своем интервью[4]. Тема эта неоднократно появлялась в повестке дня абхазо-российских встреч на разных уровнях. Однако долго время намерения оставались лишь в устной декларативной форме.

Перспективы свободной продажи жилья для абхазской экономики

Либерализация процедуры приобретения жилых помещений в многоквартирных домах в Абхазии на территории обозначенных законом населенных пунктов, однозначно, приведет к активизации девелоперских проектов и к развитию строительной отрасли, с применением современных технологий, строительных и отделочных материалов. Возникнут целые сегменты туристической индустрии, которые на данный момент полностью отсутствуют в Абхазии.

В настоящее время российское побережье Черного моря, в целом, уже застроено достаточно плотно объектами санаторного и туристического назначения, а также индивидуальными и многоквартирными домами. Агломерация Большого Сочи – яркий пример тому. При сохраняющемся спросе со стороны россиян необходимо также учитывать и конкурирующие ценовые и страновые предложения – в Болгарии, Черногории, а также в Хорватии. В ближайшее время, судя по происходящим событиям на Украине, российские инвестиции в жилую недвижимость могут быть направлены на побережье Крыма (длина береговой линии около 1000 км, сухой и местами субтропический климат вдоль южного берега от Севастополя до Феодосии). В отличие от Абхазии, механизм законного приобретения жилья в Крыму всегда существовал. С 2014 года все сделки с объектами недвижимости в Крыму будут осуществляться уже в соответствии с российским законодательством.

В этих условиях Абхазии придется конкурировать как за инвесторов, так и за российских туристов, для которых представляет интерес недвижимость в прибрежной полосе. Факторы цены, качества строительства, стоимости и перечня сервисных услуг со стороны управляющей компании будут определяющими при принятии покупателем-инвестором решения, где купить пресловутый «домик у моря».

С вступлением в силу нового закона очевидны перспективы развития районов Абхазии, которые в последние годы едва претерпели изменения за счет восстановительных работ – в первую очередь, Очамчирского и Гульрипшского районов. Должны появиться новые девелоперские проекты в Гагре, Новом Афоне, а также в столице – Сухуме.

Илья Александров, Dr. iur., LL.M., MBA (Finance)
Управляющий партнер, Александров и Папаскири

Олег Папаскири,
Партнер, Александров и Папаскири

купить приобрести недвижимость в Абхазии, приобрести купить дом в Абхазии, недвижимость на побережье Абхазии, девелоперские проекты в Абхазии, построить дом в Абхазии, абхазская недвижимость, купить приобрести квартиру в Абхазии, приобрести купить жилье в Абхазии, Александров и Партнеры, Александров и Папаскири, рынок жилья в Абхазии, купить дом в Гагре, купить квартиру в Гагре, купить приобрести дом в Сухуме, купить приобрести квартиру в Сухуме

Подскажите пожалуйста, по наследству досталась квартира в Абхазии, в г. Сухуми, можно ли ее продать в России и как оформляется сделка?

Александр Кузнецов

Обращайтесь к риэлторам Абхазии, так продать квартиру быстрее получится.

Регистрировать то все равно придется в Сухуми. Россиянам конечно попытаться продать данную квартиру можно, но лучше все же обратиться к местным специалистам (в Сухуми) и попытаться продать местным жителям.

Регистрация должна проводиться по месту получения наследства. Соответственно, там лучше и продавать.. Сухуми, конечно, хороший город, но ездить туда на показы из Москвы — далековато и долговато..

Сделка с недвижимостью может быть оформлена только по месту нахождения этой недвижимости.

Сделка будет происходить по месту расположения объекта недвижимости, но имейте ввиду в Абхазии только в проекте закон о приобретении недвижимости не жителей Абхазии, поэтому продать или купить недвижимость имеет право только житель Абхазии.

Похожие статьи:

Перспектива. 2019. Все права защищены.