Налог за продажу в италии

Оглавление:

Налоги в Италии

В Италии сложная система налогообложения. Рекомендуем воспользоваться услугами налогового консультанта перед покупкой недвижимости в этой стране.

Налоги при покупке

НДС по ставке 4 % платят те, кто приобретает первичную недвижимость для основного места жительства, по ставке 10 % — те, кто покупает у застройщика «дачу». При покупке второго жилья премиум-класса НДС выплачивается по ставке 22 %.

Покупатели, приобретающие вторичную недвижимость в Италии, платят фиксированный регистрационный взнос. Ставка налога на вторичные объекты для основного места жительства составляет 2 %. Покупатели второго жилья платят по ставке 9 %.

Нотариальные сборы при покупке жилья составляют 2–4 % от оценочной стоимости объекта. В эту сумму входят кадастровый налог и ипотечный взнос — по 50 или 200 евро в зависимости от наличия ВНЖ у покупателя, госпошлина — 230 евро, налог на имущество — 24,71 евро, налог за внесение в государственный реестр — 90 евро и работа нотариуса — примерно 1–2,5 % (при стоимости недвижимости от 300 тыс. до 1 млн евро гонорар составляет 5–7 тыс. евро).

Налог на недвижимость в Италии для россиян в 2018 году

Все сделки с недвижимостью в Италии облагаются налогом. Этот сбор всегда оплачивает покупатель. Его размер не зависит от того, кто приобретает недвижимость – гражданин страны, иностранец с видом на жительство или без него. Налоги для россиян, немцев, французов – для всех – в Италии одинаковые.

Размер налоговой ставки не меняется в зависимости от того, где расположен объект. Вы можете приобрести квартиру в центре Рима или апартаменты в маленьком городке на побережье – процент, который потребует государство, будет одним и тем же.

Абруццо. Холмы Сильви.

От чего зависит размер налога на недвижимость в Италии

Налог на покупку первичной и вторичной недвижимости рассчитывается по-разному. Если вы выбираете новостройку, то государственный сбор (НДС) составит 10% и будет считаться от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Обратите внимание: в объявлениях продавцы всегда пишут стоимость без учета НДС. Заявленная в рекламе цена – не окончательная. В Италии можно торговаться не только с частными собственниками, но и с застройщиками. И уже после того, как вы договоритесь об окончательной стоимости, сможете рассчитать, какую сумму надо будет прибавить на налоги.

Если вы покупаете вторичную квартиру или дом в Италии, то регистрационный налог составит 9% и будет считаться от кадастровой стоимости объекта. А она на практике на 20-40% ниже, чем рыночная цена.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости? Её можно рассчитать, взяв данные из кадастровых документов. Когда выбор сделан, ваш риэлтор попросит нотариуса проверить их актуальность по своей базе, и назовёт реальную кадастровую стоимость объекта. Таким образом, еще до подписания предварительного соглашения вы будете знать размер налога на недвижимость.

В редких случаях кадастровая оценка может оказаться выше продажной стоимости. Это происходит, если продавец по каким-то причинам продает собственность очень дешево. Государственный сбор все равно рассчитают от более высокой кадастровой стоимости, в противном случае, за сделкой будут пристально следить, полагая, что цена специально занижается для ухода от налогов.

Покупатели элитной недвижимости в Италии при покупке на первичном рынке платят НДС 22% от цены, указанной в документе при купле-продаже.
Чтобы объект был признан элитным, должно сойтись много параметров – местоположение, метраж дома, размер участка, наличие бассейна и др. В данном случае «элитный» – это не просто эпитет, которым пользуются продавцы, это определенная классификация в Кадастре. Вся жилая недвижимость относится к категории А, а элитная имеет подпись – А1, A8, A9.

Важно: вы будете знать, считается ли собственность элитной, и, соответственно, облагается повышенным налогом на покупку, еще на стадии выбора, до подписания каких-либо документов.

Триест — вид на город с высоты Мемориального парка (ит. Parco della Rimembranza)

Налоги на покупку недвижимости в Италии

В случае приобретения недвижимости в Италии у юридического лица

1. Первичное жилье / Prima casa

1.1 НДС 4%
1.2 Регистрационный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.3 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.4 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €

2. Вторичное жилье / Seconda casa

2.1 НДС 10%
2.2 Регистрационный сбор (фиксированный) 168,00 €
2.3 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
2.4 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €

Покупка недвижимости в Италии у частного лица

1. Первичное жилье / Prima casa

1.1 Регистрационный сбор 3%
1.2 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.3 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €

2. Вторичное жилье / Seconda casa

2.1 Регистрационный сбор 7%
2.2 Ипотечный сбор 2%
2.3 Кадастровый сбор 1%

Ипотечный сбор / Imposta ipotecaria (D. Lgs. 31 октябрь 1990 № 347)

Этим сбором облагаются все действия связанные с регистрацией, записью, аннотациями в государственный реестр недвижимости при акте купли-продажи, дарения или наследовании.

Кадастровый сбор / Imposta catastale (D. Lgs. 31 октябрь 1990 № 347)

Переоформление, в результате акта купли-продажи, дарения, наследования, подлежит кадастровому сбору.

Регистрационный сбор / Imposta di registro (D.P.R. №. 131 от 6 апреля 1986)

Сбор, связанный с регистрацией акта купли-продажи, дарения, наследования недвижимости в налоговой.

Первичное жилье / Prima casa

Льготами на покупку первичного жилья могут пользоваться резиденты Италии, приобретающие первичное жилье на территории Италии.

Нерезидент, может воспользоваться льготами на покупку «первичного жилья», в случае, если он в течении года станет резидентом.

Вторичное жилье / Seconda casa

Для резидентов Италии — приобретении вторичного жилья на территории Италии.
Для нерезидентов — приобретение любого жилья.

© Trade & Consulting sas
Использование статьи возможно исключительно с письменного разрешения Trade & Consulting sas

Какой налог заплатит итальянец за продажу квартиры в Москве

В настоящей статье будет рассмотрен вопрос налогообложения доходов физических лиц резидентов Италии от продажи расположенной в России недвижимости на примере дохода от продажи квартиры в г.Москве.

Гражданин Италии продает квартиру в Москве – где и как платить налог с дохода

Порядок исчисления и уплаты налогов при продаже гражданином Италии московской квартиры вопрос не простой, необходимо учитывать три законодательства: 1) Налоговое законодательство Италии, 2) Налоговое законодательство России, 3) Российско – Итальянскую Конвенцию между Правительством РФ и Правительством Итальянской Республики от 09.04.1996 «Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал и предотвращении уклонения от налогообложения».

При налогообложении решающим является вопрос применяемого права (налогового законодательства). Ответ на этот вопрос нужно искать в Российско-Итальянской Конвенции 1996г. «Об избежании двойного налогообложения …». В отношении дохода от продажи недвижимого имущества Конвенцией непосредственно установлено правило: такие доходы могут облагаться налогом в том Договаривающемся Государстве, в котором такое имущество расположено (ст.13 Конвенции). Обратите внимание: к доходам от продажи недвижимости Конвенция применяет правила о доходах на капитал.

Продавцу квартиры необходимо учесть и правильно применить выражение: «может облагаться налогом в этом другом государстве». В Конвенции оно означает, что другому государству предоставлено право взимать налог с такого дохода, если это предусмотрено его национальным законодательством. То есть воли и выбора итальянского продавца московской квартиры платить налог в России или в Италии в действительности не существует.

Смотрите еще:  Зик 77 патент

Согласно правилам главы 23 Налогового кодекса РФ налогообложению в РФ подлежат доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества, расположенного в России. При этом налогоплательщиками налога НДФЛ являются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами РФ. То есть плательщиками налога НДФЛ являются иностранцы, например получившие доход от продажи недвижимости на территории РФ.

Учитывая, что в отношении доходов физических лиц действие Конвенции распространяется на российский Налог на доходы физических лиц (НДФЛ, глава 23 Налогового кодекса РФ), и применительно к Италии – на индивидуальный подоходный налог (l’imposta sul reddito delle persone fisiche), следовательно, в любом случае, продажа итальянцем квартиры в Москве будет облагаться налогом НДФЛ в России по правилам главы 23 Налогового кодекса.

Как рассчитывается налог НДФЛ с Итальянца в России

По правилам главы 23 Налогового кодекса РФ налог НДФЛ взимается с получателя дохода (продавца квартиры) в виде процента от полученного дохода. При этом итальянец обязан предоставить в налоговую службу налоговую декларацию по налогу НДФЛ и уплатить налог. У иностранцев возникают вопросы: 1) как посчитать доход, 2) какой взимается процент.

Дело в том, что согласно Налоговому кодексу РФ оба показателя зависят от налогового статуса продавца недвижимости – налоговый резидент России или налоговый резидент Италии.

Если продавец квартиры – налоговый резидент России он уменьшает доход:

  • На сумму приобретения квартиры (доход – расход);
  • На сумму всего полученного дохода от продажи квартиры, если продавец владел квартирой более 5 лет.

Ставка налога НДФЛ для резидента России – 13%.
Соответственно, для не резидента России сумма дохода при налогообложении продажи квартиры не может быть уменьшена, а ставка налога составляет 30%.

По этому, при налогообложении дохода с продажи квартиры в Москве сначала устанавливают налоговое резидентство получателя дохода (продавца) по правилам Налогового кодекса РФ.

Налоговый резидент России или не налоговый резидент

Согласно статье 207 Налогового кодекса РФ налоговое резидентство России может не совпадать с гражданством физического лица налогоплательщика и зависит только от длительности нахождения на территории России. То есть возможна ситуация, когда гражданин России постоянно живет в Италии, и утрачивает статус налогового резидента России, а итальянец, постоянно проживающий в России, становится налоговым резидентом России.

Так, если физическое лицо находилось на территории России более 183 календарных дней в течение последовательных 12 месяцев, он становится налоговым резидентом России. При этом возникновению статуса «налоговый резидент России» не препятствуют кратковременные выезды физического лица за пределы России.

Важно: Обратите внимание, здесь нет ошибки, статус «налоговый резидент России» именно возникает в зависимости от длительности нахождения в России, и не требует какого-то заявления, получения и т.д. Вместе с тем, если для граждан России статус налогового резидента – данность, и при налогообложении может возникнуть вопрос его утраты, доказывать это обстоятельство обязана налоговая. Для гражданина Италии – на оборот, он заведомо не резидент, и должен документально доказать, что у него возник статус налогового резидента.

Будет ли итальянец платить налог с продажи московской квартиры в Италии?

Вопрос не праздный. Например, по налоговому законодательству России налоговый резидент России обязан уплачивать налог НДФЛ не только с продажи расположенной в России недвижимости, но и с продажи зарубежной (статья 208 НК РФ), например, расположенной в Италии. Налоговое законодательство Италии содержит сходные положения, и может встать вопрос об уплате налога в Италии за проданную в Москве квартиру. Как показано выше, по правилам главы 23 Налогового кодекса РФ итальянец может стать налоговым резидентом России, и он будет обязан уплачивать в России все налоги.

Избежать двойного налогообложения позволяет указанная выше Российско-Итальянская Конвенция.

Конвенцией установлено правило вычета налога. Обратите внимание, правила для налогообложения продажи недвижимости такие же, как для капитала (статья 24 Конвенции):

«Если резидент Италии владеет видами капитала, которые в соответствии с положениями настоящей Конвенции могут облагаться налогами в России, налог на капитал, уплаченный в России, будет вычитаться из итальянского налога на капитал, начисленного на аналогичный вид капитала. Такой вычет, однако, не должен превышать ту часть итальянского налога, которая соответствует пропорции, в которой вид капитала, находящийся во владении в России, относится ко всему капиталу.»

Это означает, что доход от продажи квартиры в Москве облагается налогом в Москве, а при налогообложении этой продажи в Италии сумма начисленного налога уменьшается на сумму уплаченного налога в России, но не более, чем налог по этой операции, установленный в Италии.

Применительно к России, действует аналогичное правило:

Если резидент России получает доход или владеет капиталом, который в соответствии с положениями настоящей Конвенции может облагаться налогами в Италии, сумма налога на такой доход или капитал, подлежащая уплате в Италии, может вычитаться из налога, взимаемого в России. Такой вычет, однако, не должен превышать сумму налога на такой доход или капитал, рассчитанного в России.

Примененный в Конвенции термин «резидент Италии» (для физических лиц) означает «налоговый резидент Италии», под которым понимают любое лицо, которое по законодательству Италии подлежит налогообложению в Италии на основании его местожительства, постоянного местопребывания (статья 4). Но не связано с необходимостью уплаты налога, например, в связи с продажей имущества, например квартиры.

Аналогично применение правил Конвенции к термину «резидент России».

Таким образом, по правилам Конвенции, в любом случае налогообложение продажи принадлежащей физическому лицу – гражданину Италии квартиры в Москве будет проходить по правилам Налогового кодекса РФ в России. Продав квартиру в Москве итальянец обязан по российским правилам исчислить и уплатить налог НДФЛ в России.

В дальнейшем, в зависимости от налогового статуса (резидент/не резидент Италии) в случае повторного налогообложения этого дохода в Италии, согласно правилам Российско-Итальянской Конвенции 1996г. «Об избежании двойного налогообложения …», сумма начисленного в Италии налога от продажи московской квартиры должна быть уменьшена на сумму уплаченного в России налога.

Налоги на недвижимость в Италии

Самая полная информация о всех налогах при покупке недвижимости с примерами.

В этой статье вы найдите регистрационные, ипотечные, кадастровые сборы, связанные с покупкой недвижимости в Италии в 2018 году.

При оценке суммы налогов, которые должен заплатить покупатель недвижимости, во внимание принимается не рыночная, а кадастровая стоимость приобретаемого недвижимого имущества, а также некоторые его субъективные характеристики, такие как тип здания и время его постройки.

Ниже вы можете ознакомиться с основными типами налоговых отчислений, взимаемых государственной налоговой службой при покупке недвижимости, а также некоторыми терминами, которыми мы будем оперировать в данной статье.

Ипотечный сбор / Imposta ipotecaria (D. Lgs. 31 октябрь 1990 № 347)

Он оплачивается в том случае, если ваши действия связаны с записью, регистрацией и аннотациями, размещенными в государственном реестре недвижимости при акте купли-продажи, дарения или наследовании.

Кадастровый сбор / Imposta catastale (D. Lgs. 31 октябрь 1990 № 347)

Распространяется на процедуры переоформления в результате акта купли-продажи, дарения или наследования.

Регистрационный сбор / Imposta di registro (D.P.R. №. 131 от 6 апреля 1986)

Этот налог оплачивается, при регистрации акта купли-продажи, дарения, наследования недвижимости в налоговой.

Первичное жилье / Prima casa

Приобретение первичной жилой недвижимости со льготами возможно для резидентов Италии, приобретающих жилье на территории страны. Те, кто резидентами не являются, могут воспользоваться аналогичными льготами на покупку «первичного жилья», если они в течении 18 месяцев станут резидентами.

Вторичное жилье / Seconda casa

Резиденты могут приобрести вторичное жилье на территории Италии.
Нерезиденты — любую жилую недвижимость.

Покупка «первичного жилья» и перечень налогов к уплате

Покупка «первичного жилья» происходит путем составления акта купли-продажи, который заключается у нотариуса в присутствии продавца и покупателя. В дополнение к затратам на услуги нотариуса, когда вы покупаете дом, вы должны уплатить некоторые налоги, размер которых варьируется в зависимости от вида собственности и типа продавца

Внесем немного ясности на предмет налогообложения при покупке «первичного жилья» в различных ситуациях.

Смотрите еще:  Субсидия на жилье молодой семье в санкт-петербурге

Покупка недвижимости у частного (физического) лица:

    НДС — не облагается;

Регистрационный налог — до 2% от кадастровой стоимости недвижимого имущества (минимум 1000 евро);

Фиксированный ипотечный налог — 50 €;

Фиксированный кадастровый налог — 50 €;

Таким образом, покупатель, как правило, оплачивает 2% от кадастровой стоимости недвижимости, в дополнение к фиксированной сумме 100 € (50 + 50 €) ипотечного и кадастрового налогов.

Это относится и к тому случаю, если продавец недвижимости является компанией, при условии, что прошло, по крайней мере, 5 лет со дня завершения строительных или реструктуризационных работ.

Покупка недвижимости у застройщика в течение 5 лет с момента окончания строительных работ:

  • НДС — 4% от стоимости недвижимости;
  • Фиксированный регистрационный налог — 200 €;
  • Фиксированный ипотечный налог — 200 €;
  • Фиксированный кадастровый налог — 200 €

Общая сумма к уплате состоит из НДС 4% от кадастровой стоимости недвижимого имущества, согласованной между сторонами, к которым будут добавлены 600 евро (200 + 200 + 200 евро), покрывающие регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы.

В обоих случаях к этим налогам добавляются:

  • Гербовый сбор в размере 230 €;
  • Ипотечный взнос в размере 35 €;
  • Кадастровый сбор за переоформление имущества — 55 €.

Налоге при покупке «вторичного жилья»

Каковы налоги, подлежащие уплате, в случае покупки жилой недвижимости, которая не является первичной для покупателя?

Покупка «вторичного жилья» у частного лица или застройщика/компании-реконструктора спустя 5 лет с момента окончания работ:

  • НДС — отсутствует;
  • Регистрационный налог — 9% от стоимости имущества (минимум 1000 евро);
  • Ипотечный налог в размере 50 €;
  • Кадастровый налог в размере 50 €.

Итого общая сумма выплат будет состоять из регистрационного налога в размере 9%, плюс 100 € (50 + 50) — ипотечный и кадастровый налоги.

Покупка «вторичного жилья» у застройщика в течение 5 лет после окончания строительства:

  • НДС в размере 10%;
  • Фиксированный регистрационный налог — 200 €;
  • Фиксированный ипотечный налог — 200 €;
  • Фиксированный кадастровый налог — 200 €.

Общий налог, подлежащий к уплате, таким образом, состоит из 10%-й кадастровой стоимости недвижимости, к которой будут добавлены 600 € — регистрационные сборы, ипотечный и кадастровый налог.

Если вы покупаете люксовую недвижимость, НДС будет составлять 22%.

К вышеперечисленным налогам добавляются:

  • Гербовый сбор в размере 230 €;
  • Ипотечный взнос в размере 35 €;
  • Кадастровый сбор за переоформление имущества — 55 €.

Важно помнить, что каждый из этих налогов будет выплачен нотариусу в момент регистрации акта купли-продажи.

Пример расчета общей суммы налога при покупке недвижимости в Италии в 2017 году

Рассмотрим следующую ситуацию: покупка «первичного жилья» между частными лицами.

Цена недвижимости согласно акту купли-продажи € 275.000.

Кадастровая стоимость недвижимости € 80.000.

Оплата нотариальных услуг, в среднем, по Италии составляет 0,93% от стоимости недвижимости.

Что входит в работу нотариуса:

  • анализ юридических (режим владения приобретаемым имуществом, вопросы будущего наследования, раздела имущества и т.д.), налоговых (первичное или вторичное жилье, прирост капитала в случае перепродажи недвижимости и т.п.) и урбанистических (строительная и кадастровая документация и т.д.) вопросов;
  • контроль ипотечных и кадастровых регистров для проверки недвижимость на наличие/отсутствие ипотеки или других фискальных обременений и др.;
  • последующий учет налогов, выплаченных при регистрации недвижимости в Государственном реестре недвижимости и кадастровом реестре;
  • стандартные расходы за выдачу необходимых документов.

В рассматриваемом частном случает плата за услуги нотариуса составляет 2,558.95 евро (то есть, примерно 0,93% от стоимости недвижимости);

В дополнение к оплате за услуги нотариуса, покупатель должен будет оплатить более 2900 евро налогов, что, в общей сложности, дает сумму в 5461,83 евро.

Содержание недвижимости в Италии

Налоги, выплаты, коммунальные платежи

Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,4-0,7% от кадастровой стоимости объекта и рассчитывается для каждого объекта индивидуально в зависимости от статуса территории, на которой он находится. Например, в Милане он составляет 0,5%. Данный налог рассчитывают и назначают местные муниципалитеты.

Страхование недвижимости в Италии является обязательным. Ежегодные взносы составляют 1%-2% от стоимости жилья.

Сумма кондоминиальных платежей за квартиру может находиться в диапазоне от €200 до €5 тыс. в год, за виллу в кондоминиуме – от €1,2 тыс. до €6 тыс. в год. Размер платежей зависит от местоположения и качества дома. Наличие собственной территории, бассейна, консьержа значительно увеличивает сумму платежей, поскольку все расходы по обслуживанию здания делятся на всех собственников. Данная сумма не включает в себя коммунальные расходы: плату за воду, газ, электроэнергию и телефон – все оплачивается отдельно по показаниям счетчиков. При этом стоит иметь в виду, что стоимость коммунальных услуг может существенно различаться по районам страны и времени суток (после полуночи во многих регионах действует другой тариф на электроэнергию).

Кстати, дешевле всего содержать квартиру в кондоминиуме в Калабрии, часто в ущерб качеств услуг. Плата за среднюю квартиру составляет €500-600 в год, дом – €1-1,5 тыс. в год. Коммунальные расходы, как обычно, оплачиваются отдельно.

Конкретный пример

Вилла. 130 кв. м с частным садом. Большая общая территория, охраняемая. Бассейн.

  • IMU (ежегодный годовой налог) ориентировочно €150
  • Плата кондоминиума €1.200
  • Уход за садом (в год) €300
  • Плата за воду (в год) €250
  • Газ (Газовый баллон) 4 в год — 30 евро каждый €120
  • Электричество за год — в среднем 50 евро в месяц €600
  • Итого расходов в год €2.620

Стоимость проживания

Помимо затрат на содержание жилья, владельцу недвижимости необходимо учитывать и другие возникающие расходы. В частности, на питание, мобильную связь, транспорт.

Транспорт. Все города страны связаны национальной сетью железных дорог. Более густая сеть на севере. В Италии есть шесть типов поездов: Pendolino (супер-экспрес, делающий в пути только одну-две остановки), EuroСity, InterCity, Espresso (останавливаются на главных станциях), Diretto (останавливается на большинстве станций), Locale (останавливается на всех станциях). Стоимость поездки зависит от дальности маршрута и типа поезда. Так, добраться из центра Рима на окраину на экспресс-поезде обойдется в €5,5.

В Италии развита междугородная автобусная сеть. Она обслуживает преимущественно те районы страны, где нет железных дорог. На городских маршрутах все остановки автобуса делаются по требованию. Существуют так называемые time-limite – билеты, позволяющие за единую цену (около €1) совершить три поездки на городском транспорте в течение часа 15 минут. Билеты на городской автобус можно приобрести в газетных или табачных киосках, а в автобусе их необходимо компостировать.

Связь. Телефонные автоматы расположены в Италии повсюду. Из почтовых отделений и некоторых баров можно звонить по системе оплаты звонка после разговора. Большинство таксофонов принимает к оплате телефонные карточки, которые можно купить в табачных киосках (€5). Стоимость международного звонка зависит от страны, в которую вы звоните, и времени суток. В пределах Италии дешевле всего звонить с 22.00 до 8.00, существуют скидки с 18.30 до 22.00. При звонке за границу льготный тариф зависит от страны, куда вы звоните: попадаете на час пик или нет. Хорошо развита мобильная связь. Стоимость звонка с мобильного на мобильный телефон в зависимости от оператора составляет 10-20 центов в минуту, со стационарного на мобильный – 40-45 центов в минуту.

Магазины работают с 8.00 до 13.00 и с 15.30 до 20.00. По понедельникам и воскресеньям многие магазины в небольших городах закрыты. Часть работают в субботу до обеда. Аптеки работают с 9.00 до 12.30 и с 15.30 до 19.00.

Рестораны и кафе. Средний чек составляет €25-50 на двоих, однако стоимость блюд сильно отличается в зависимости от города и района. Чаевые необязательны, но если вы остались довольны сервисом, то следует оставить 5-10% от суммы счета. Кроме того, в Италии принято давать чаевые носильщикам, таксистам, горничным и т. д.

Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, то учитывайте, что 20% от вашего дохода с аренды нужно будет выплачивать государству в качестве подоходного налога.

Если у вас нет возможности или желания делать все это самостоятельно, то есть смысл обратиться за помощью к профессионалам. Управляющих компаний в Италии практически не существует. Обслуживанием объектов недвижимости как правило занимаются агентства недвижимости. Чаще всего такое постпродажное сопровождение входит в услуги той компании, которая продает вам недвижимость. То есть присматривать за ней будут те, кто помог вам ее приобрести.

Смотрите еще:  Как оформить 101 причину почему я тебя люблю парню

В рамках управления вашей недвижимостью компания может следующее.

  1. Присматривать за жильем в ваше отсутствие, нанимать фирмы, занимающиеся уборкой помещений, уходом за приусадебным участком и т. д.
  2. Выплачивать налог на недвижимость и коммунальные платежи.
  3. Сдавать вашу недвижимость в аренду.

Все условия, а также стоимость оказываемых услуг оговариваются в специальном договоре, который вы заключаете с агентством. Все ваши расходы, выплачиваемые за вас агентством, обычно вычитаются из арендной платы жильцов. Размер этой платы также оговаривается в договоре. В итоге вы получаете арендную плату за вычетом НДС, коммунальных платежей и налога на недвижимость.

Обслуживанием крупных многоквартирных домов занимаются только большие итальянские агентства. Постпродажным сопровождением, например, виллы может заниматься практически любая риэлторская компания.

Доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет в зависимости от района страны 3,2-6,1%.

Продажа недвижимости

Согласно итальянскому законодательству владелец недвижимости является ее полноправным собственником и может распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе и продавать. Вы можете как самостоятельно найти покупателя, так и воспользоваться услугами местного агентства по недвижимости. Следует помнить, что сделка обязательно подлежит нотариальному заверению.

Расходы при этом следующие. Если недвижимость продается через агентство, то его услуги (комиссионные) в размере 2-3% оплачивает продавец. Хотя, агентство имеет право на получение вознаграждения с обеих сторон, и окончательные условия оплаты должны быть прописаны в договоре с агентством. Когда недвижимость продает нерезидент страны, то он платит налог plusvalenza в размере 20-45% от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и продаже.

В случаях, когда продавец – резидент страны, налог рассчитывается следующим образом. Если резидент покупал недвижимость в качестве первого жилья и продает ее до истечения пяти лет со дня покупки, то, приобретая в течение года другое жилье, он не платит никаких налогов. Если же другая недвижимость не приобретается, то резидент платит государству 7% от кадастровой стоимости объекта. Если недвижимость продается после пяти лет со дня покупки или данный объект уже не является первым жильем, то продавец платит налог на прирост капитала (plusvalenza) в размере 20-45% от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и продаже.

Бизнес в стране

Достоинством ведения бизнеса в Италии является то, что налогообложение здесь намного либеральнее, чем в соседней Франции и других высокоразвитых европейских странах.

Особенности ведения бизнеса

В Италии существует несколько организационно-правовых форм предприятий.

  1. Societa per azioni (SPA) – открытое акционерное общество с ограниченной ответственностью.
  2. Societa in accomandita per azioni (SAPA) – акционерное партнерство с ограниченной ответственностью.
  3. Sоsieta’ a responsabilita’ limitata (S.r.l.) – общество с ограниченной ответственностью.

Наиболее распространенной формой компании является Sоsieta’ a responsabilita’ limitata (S.r.l.). Ее учредителями могут выступать как физические, так и юридические лица. Закон не требует, чтобы одним из учредителей был гражданин Италии. Можно открыть компанию на россиянина.

Необходимо наличие реального юридического адреса. Минимальный уставный капитал составляет €10 тыс. Если у S.r.l. один участник, то к моменту регистрации уставный капитал должен находиться на счету организации полностью. Если участников больше, то можно вначале внести лишь 25% от уставного капитала, однако в любом случае к моменту активизации компании необходимо внести полную сумму заявленного уставного капитала.

Компания вносится в регистр предприятий той провинции, где она официально находится. Балансовый отчет сдается один раз в год, однако отчеты по отдельным видам налогов предоставляются в офисы по налогам, в зависимости от оборота, ежеквартально или даже ежемесячно.

Создание юридического лица

Для регистрации юридического лица потребуются заграничный паспорт и, если Вы хотите не только владеть, но и управлять компанией, codice fiscale — итальянский налоговый код, получение которого возможно при наличии шенгенской визы. Процедура занимает около месяца. Сначала в течение двух недель идет согласование устава и учредительных документов. Затем в Италии открывается временный счет компании для внесения на него уставного капитала. После этого можно приступать к подписанию учредительных документов в присутствии нотариуса. Если Вы не владеете итальянским языком, Вам понадобится переводчик и свидетель, владеющий двумя языками. В последующие 20 дней без вашего участия нотариус проводит регистрацию фирмы в налоговых органах. После окончания регистрации компании вы открываете постоянный счет компании и переводите на него уставный капитал. Как владелец вновь зарегистрированной фирмы вы получаете следующий пакет документов: учредительный акт и устав в нотариальной копии; налоговый номер; сертификат Торгово-промышленной палаты о регистрации компании.

Создание юридического лица обойдется в €5-6 тыс.

Юридические лица в Италии облагаются следующими налогами.

  • Налог на добавленную стоимость (I.V.A), он составляет 4%, 10% или 20% в зависимости от вида товаров или услуг.
  • Специальный налог (IRAP) – 4,25%. Ставка исчисляется из чистой прибыли, но не уменьшенной на суммы выплаченной заработной платы, вознаграждений и прочих выплат, увеличивающих доходы физических лиц, являющихся наемным персоналом или независимыми профессионалами или участниками компании. Фактически это и есть налог на прибыль.
  • Корпоративный налог (IRPEG). Он составляет 37% от чистой прибыли компании за вычетом всех допустимых затрат. Однако налог на практике этот налог взимается нечасто, так как обычно доходы тратятся на развитие компании, на заработную плату, на вознаграждения и т. п.

Поддержание юридического лица

Для бухгалтерского обслуживания компания может пойти по одному из двух путей. Первый вариант – заключить договор со специализированной фирмой (commercialista), которая будет осуществлять все бухгалтерские операции на постоянной основе. Такая фирма осуществляет регистрацию фактур; текущее ведение и учет коммерческих, финансовых и других хозяйственных документов компании; составление и подачу текущих и годовых налоговых форм и деклараций, а также балансов; представительство в налоговых органах. Стоимость услуг фирмы будет фиксированной в независимости от того, велась ли в текущем месяце какая-либо бухгалтерская деятельность. Для S.r.l. (общества с ограниченной ответственностью) затраты составят от €600 в месяц.

При втором варианте компания самостоятельно ведет текущие бухгалтерские операции, а к commercialista обращается лишь для составления периодической и годовой отчетности, баланса и годовых деклараций. Стоимость услуг бухгалтерской фирмы в таком случае обсуждается в каждом конкретном случае отдельно, разумеется, она меньше первого варианта. Однако нужно понимать, что за текущие операции предприятие самостоятельно несет ответственность и так же самостоятельно контактирует с налоговыми органами.

За помощь в подготовке материала благодарим Катерину Данекину, компания LOVE CALABRIA, и Анну Кирисенко, компания Gemini Lifestyle и Екатерину Елизарову из Palazzo Estate

Больше полезных статей о недвижимости на нашем канале в Яндекс.Дзен. Подписывайтесь!

Похожие статьи:

  • Непредоставление сведений о доходах физ лиц штраф Штраф за 2-НДФЛ 2016 года Организации – налоговые агенты по НДФЛ должны сдавать в свою ИФНС справки по форме 2-НДФЛ по итогам каждого налогового периода – календарного года (ст. 216 НК РФ) […]
  • П 101 судебная практика Обзор судебной практики рассмотрения районными (городскими) судами Калининградской области дел, связанных с применением законодательства об обороте земель сельскохозяйственного […]
  • Требования к ограждениям лестниц Требования к лестничным ограждениям – снип, гост 25772 Требования к лестничным ограждениям – СНиП Ограждение для кровли обязательно, если высота здания более 10 м, а уклон крыши 12 и […]
  • Лицензия 1с 83 ключ Программные и аппаратные ключи для 1С 8.3 и 8.2 В этой статье мы рассмотрим лицензионную политику фирмы 1С для линейки продукции 1С: какие бывают ключи лицензии, как установить ключи, […]
  • У кого повысится пенсия с 1 апреля 2019 года 1 апреля 2019 года в России состоится официальная индексация пенсий: кому и на сколько Будет ли индексация пенсий с 1 апреля 2019 года? Или ничего ждать пенсионерам уже не стоит? […]
  • Транспортный налог в москве за 2011 Ставки транспортного налога в Москве на 2014 год по сравнению с 2013 годом не изменились. Они установлены Законом г. Москвы от 9 июля 2008 г. № 33 "О транспортном налоге" (с изм. от 14 […]
Перспектива. 2019. Все права защищены.