Налог при покупке недвижимости в германии

Какие налоги платятся при покупке квартиры в Германии?

Налог на приобретение недвижимости

Налог на приобретение недвижимости или более правильно – налог на приобретение земли возникает в момент покупки объекта недвижимости. Этот налог является единовременным. Размеры его неуклонно растут и зависят от региона, где находится выбранная Вами объект. Пути возможной оптимизации этого налога описаны в нашей статье Налог на недвижимость в Германии.

Оплата налога на приобретение недвижимости

Чтобы оплатить налог нужно дождаться получения соответствующего уведомления из налоговой инспекции, которое приходит после нотариального заключения сделки автоматически. Важно, иметь почтовый ящик в Германии, чтобы письмо дошло, так как налоговая не высылает письма за границу. Если такового нет, то можно поручить нотариусу, как получение уведомления, так и оплату самого налога. Срок внесения инофрмации о Вас, как собственнике в поземельную книгу зависит непосредственно от того, насколько быстро будет оплачен этот налог.

На практике этот налог всегда оплачивает покупатель, хотя по закону должниками являются как покупатель, так и продавец.

Введение налога на имущество в Германии, несмотря на активное обсуждение в политических кругах, этой стране маловероятно, так как такое нововведение противоречило бы Конституции по многим пунктам. Что касается налога на недвижимость, то в Германии его тоже нет, есть только налог на землю. И это логично, так как при покупке недвижимости покупается сама земля со состоящим на нем здании, а при покупке квартиры, соответственно доля земли в соответствии с размером части собственности, которая четко определена в плане о разделении собственности.

Оплата налога на землю

Налог на землю, в отличие от налога на приобретение недвижимости, платится не налоговой инспекции, а муниципалитету, т.е. коммуне. Извещение об оплате налога на землю может быть доставлено и в Россию. Оплата этого налога происходит ежегодно, сумма разбивается на 4 квартала, хотя Вы можете оплатить ее и за один раз.

Расчет ставки земельного налога

Самым сложным является вопрос – как рассчитать налог на землю. За основу берется оценочная стоимость объекта в западной Германии по состоянию на 1964 год, в восточной Германии — на 1935 год, которая умножается на величину земельного налога и установленную в данной коммуне ставку для расчета данного налога. Ставка для расчета налога на землю делится на две категории A и B. Категория А для сельскохозяйственных угодий, категория B охватывает все остальные участки и, соответственно, выше, чем категория А. Ставка для расчета налога категории B в Берлине самая высокая, почти в два раза выше среднего показателя по стране.

В 2010 году федеральный финансовый суд признал, что такая система расчета налога на землю противоречит Kонституции. Так как оценочная стоимость на 1935 и 1964 году составляет сейчас 10-20% от оценочной стоимости на сегодня. Сейчас налог на квартиру, находящуюся в доме, построенном в начале века, будет таким же, как и в соседней новостройке.

Инвесторам, планирующим разместить свои капиталы в Германии необходимо учитывать налоговую составляющую и следить за возможными изменениями налогового законодательства, либо поручить такой мониторинг профессионалам.

Налоги для покупателей и собственников недвижимости в Германии

Налоги при покупке:

1 Налог на приобретение недвижимости в Германии (Grunderwerbsteuer), который различается в зависимости от федеральной земли и составляет от 4% до 5%.

2 Нотариальные услуги составляют от 1% до 1,5% от стоимости объекта.

3 Затраты на переоформление прав собственности от 0,5% до 1% от стоимости объекта.

4 Комиссия маклера – 3,5-6% от стоимости объекта.

Общие затраты варьируются от 8,5% до 12,5%, при этом

Налог на недвижимость для иностранцев не отличается от суммы, которую платят резиденты.

Налоги после покупки:

• Ежегодный налог на недвижимость, который составляет от 2,5 до 3,5% от стоимости земельного участка и платится один раз в квартал.

Купить и не потерять отель

Не так давно к нам обратился бизнесмен, владеющий в России успешной торговой сетью. Он хотел купить в Германии отель и просил подготовить сделку. При этом он не хотел, чтобы его имя значилось в регистрационных документах, а просил зарегистрировать собственником отеля холдинг, на который были заведены его другие активы, находившиеся в доверительном управлении. В конце управленческой цепочки этого холдинга в качестве генерального директора значился гражданин третьего государства. Этот иностранный гендиректор был в доверительных договорных отношениях с нашим российским клиентом-инвестором. А согласно немецкому законодательству в госреестре регистрируется в качестве собственника не доверитель, который по факту оплачивает цену, а его компания, которую он подключает для того, чтобы не фигурировать в реестре. Однако директор этой компании может распоряжаться ее имуществом, в том числе и продать недвижимость третьему лицу, которое может и не знать о существовании российского доверителя. В итоге российский инвестор все же купил отель, который хотел, но на это пришлось потратить много времени, за которое в иных условиях объект мог быть продан другому покупателю.

В крупных городах Германии продолжается рост цен на жилую недвижимость, начавшийся в 2010 г., свидетельствуют результаты исследования отраслевого объединения Immobilienverband Deutschland (IVD), передает «Интерфакс». Среди основных причин повышения стоимости домов и квартир — низкие ставки ипотечных кредитов, нехватка жилья в крупных городах и приток беженцев. В среднем по стране квартиры подорожали на 6% за 12 месяцев, завершившихся в августе 2016 г. Средняя стоимость дома на одну семью выросла на 4,2%. В городах с населением более полумиллиона человек рост цен на квартиры составил 9,4%, сообщается в отчете IVD. Самые высокие темпы роста отмечены во Франкфурте-на-Майне (на 18,9% до 2200 евро за кв. м), Кельне (на 15% до 2300 евро за кв. м) и Штутгарте (на 11,3% до 2950 евро за кв. м). При этом самое дорогое жилье в стране — в Мюнхене, где 1 кв. м стоит в среднем 4200 евро (повышение на 7,7%), а в новом здании — 5900 евро. В настоящее время в Германии спрос на жилье значительно превышает предложение ежегодно примерно на 350 000-400 000 квартир, полагает эксперт земельного банка Helaba Штефан Митропулос (Stefan Mitropoulos). Ожидается, что к концу 2017 г. будет сдано всего около 300 000 новых квартир, поэтому недостаток жилья сохранится, сообщает Deutsche Welle. Дополнительную нагрузку на рынок жилья оказал резкий приток беженцев в Германию, большая часть которых пытается осесть в крупных городах. Только за прошлый год число жителей Берлина выросло на 50 000 человек, Гамбурга — на 25 000 человек, Франкфурта-на-Майне — на 15 000 человек.

Рост цен ограничивает государство

Много подводных камней существует и при покупке жилой недвижимости с целью сдачи в аренду. Тут, например, необходимо осведомиться, находится ли желаемый объект в зоне, в которой действует закон об ограничении роста платы за наем. Немецкий рынок в этом плане отличается от многих других европейских стран, так как у нас процент собственников жилья намного ниже, чем, например, в Италии, Франции, Испании или Греции. Но при этом очень высок спрос на жилье в университетских городах и мегаполисах. Про эти особенности, очевидно, не рассказал другой нашей клиентке — российской предпринимательнице из Поволжского региона — ее посредник. Клиентка купила три квартиры в Берлине. А между тем в Берлине с прошлого года действуют ограничения на повышение цен на сдачу жилья. Согласно этим нормам цену можно поднять максимум на 10% от среднего размера квартплаты. Клиентка планировала сдачу квартир внаем, пока жилье не понадобится ее еще пока несовершеннолетним детям. Так, договорная стоимость квартплаты за «квадрат» одного из ее объектов составляла 7,50 евро, а средняя квартплата — около 8,00 евро. Таким образом, клиентка могла повысить плату за аренду только до 8,80 евро, что не было учтено при составлении бизнес-плана и планировании инвестиций. В то же время в других городах она могла бы повышать тарифы без ограничений в связи с огромным спросом на рынке. Эти ограничения касаются, однако, только вторичного жилья, новостройки исключены из запрета.

Много налоговых льгот

Также при сдаче объектов недвижимости в аренду стоит изучить все льготы, которые предоставляет собственникам налоговое законодательство Германии. Здесь также таится много сюрпризов. Весьма приятно были удивлены некоторые наши клиенты, узнав о широкой трактовке понятия «расходы», их списании и уменьшении налогооблагаемой базы. Коротко перечислю расходы, которые могут быть списаны при начислении налога:

— расходы на приобретение жилого здания могут быть списаны по амортизации по ставке 2-2,5% в год;

— расходы за некоторые ремонтные работы, затраты на приобретение техники или мебели для сданной в аренду квартиры и даже затраты на поездку и деловой ужин в целях встречи с арендатором;

— расходы по содержанию объекта, на вознаграждение управляющей компании, модернизацию системы отопления, электрооборудования, окон и др., на оплату услуг налоговых консультантов при оформлении декларации, вознаграждение адвокату при оказании юридической помощи в связи со сданным в аренду объектом;

— побочные расходы при приобретении объекта, например расходы на регистрацию в госреестре, нотариальные расходы;

— проценты по кредиту, полученному собственником в целях приобретения объекта для последующей сдачи в аренду (актуально в связи с рекордно низкими процентными ставками — в размере уже от 1-1,5% финансирование заемными средствами может послужить эффективным инструментом).

Смотрите еще:  Трагедии нет договор или договор

Также стоит обращать внимание на налоговые последствия наличия недвижимости в Германии при сделках с ними, даже если эти сделки заключаются в России на основании российских договоров. Например, налог на покупку недвижимого имущества, ставка которого устанавливается федеральными землями (3,5 – 6,5%), рассчитывается исходя из цены объекта и оплачивается покупателем. Данный налог возникает также при приобретении долей участия в немецком ООО, которое является собственником объекта недвижимости, при условии, что «в одних руках» объединяются минимум 95% долей этого ООО. Несведущие инвесторы рискуют дважды заплатить один и тот же налог. Так, случайно избежал дополнительной уплаты этого налога один из наших клиентов — инвестор из Москвы, который обратился к нам, еще не успев закончить сделку в Москве по приобретению его российской компанией доли от его партнера и участника немецкого ООО, и смог вовремя изменить структуру сделки.

Содержание недвижимости в Германии

Налог на недвижимость

Расходы на содержание недвижимости в Германии складываются из налогов, страховки и платы за коммунальные услуги. Средняя сумма различается в зависимости от федеральной земли: например, в Баварии обслуживание объекта стоит дороже, чем в других регионах.

Расходы на содержание недвижимости в Германии складываются из налогов, страховки и платы за коммунальные услуги. Средняя сумма различается в зависимости от федеральной земли: например, в Баварии обслуживание объекта стоит дороже, чем в других регионах.

Расходы на содержание недвижимости в Германии

Налог на недвижимость

0,1 % от стоимости недвижимости в год

100–120 евро в год (для жилого объекта)

3,5–4,5 евро/м² в месяц

Дополнительные расходы при сдаче недвижимости в аренду

Для физических лиц

Для юридически лиц

от арендного дохода

от арендного дохода

Услуги налогового консультанта (опционально)

50 евро в месяц

100–200 евро в месяц

1 500–2 000 евро в год

200 евро в месяц

Услуги управляющей компании (опционально)

10–25 % от арендного дохода

Если владелец сдаёт квартиру в аренду, то, как правило, бо́льшая часть платежей ложится на арендатора: налог на недвижимость, страховка, отопление и электричество. Владелец же вносит деньги в «ремонтную кассу» — сбор домоуправления на текущий ремонт всего здания — это примерно четвёртая часть от общей суммы расходов

София Буланова Менеджер Tranio по продаже недвижимости в Германии

Собственники платят ежегодный налог на недвижимость (Grundsteuer). Его размер зависит от типа объекта, местоположения, площади постройки, рыночной стоимости земли и количества квартир на квадратный метр участка. В среднем сумма налога составляет около 0,1 % от рыночной цены недвижимости в год.

  • Если владелец сдаёт объект в аренду, как облагается налогом его доход?
  • Для физических лиц ставка рассчитывается в зависимости от размера прибыли по прогрессивной шкале от 14,77 до 47,475 %, включая обязательную надбавку в поддержку солидарности на экономическое восстановление земель бывшей ГДР. Юридические лица платят по фиксированной ставке в 15,825 % (с учётом надбавки). На практике для владельцев одной–трёх квартир сумма этого налога значительно сокращается: затраты на поездки в Германию (билеты на самолёт и оплата гостиницы) и амортизационные отчисления (износ мебели и недвижимости) отражаются в бухгалтерской документации и уменьшают размер налогооблагаемой базы.

Размер платежа за страхование недвижимости зависит от типа, суммы, срока страхования и перечня страховых случаев. Для семьи из трёх человек страховка в среднем обойдётся в 100–200 евро в год.

Страховать недвижимость необязательно, но так делают большинство немцев: впоследствии страховка оправдывает себя в случае мелких поломок. При покупке объекта в ипотеку банк может потребовать оформить страховку как дополнительную гарантию возврата денег.

Жилищно-коммунальная плата

За бо́льшую часть коммунальных услуг собственник платит домоуправлению: подачу воды, отопление, уборку двора и подъезда, обслуживание лифта, вывоз мусора. В среднем, они обходятся в 3,5–4,5 евро/м² в месяц в зависимости от объёмов потребления воды, энергоэффективности и технического состояния здания.

Размер ежемесячных платежей корректируется по итогам года, и, согласно показаниям счётчиков, владельцы получают возмещение или доплачивают за потребление воды сверх нормы.

Основная сумма расходов — оплата горячей воды и отопления, они составляют около четверти чека за коммунальные услуги. Так, коммунальное обслуживание однокомнатной квартиры в Мюнхене с консьерж-сервисом обойдётся примерно в 1,5–2 тыс. евро в год, 400–500 из которых пойдут на оплату этих расходов.

Анна Боярчукова Менеджер Tranio по продаже недвижимости в Германии

Договор о поставке электроэнергии жилец заключает сам и оплачивает её отдельно. Средний чек для семьи из трёх человек составляет 75–90 евро в месяц.

  • Многие ли жители Германии пользуются газовым отоплением?

Как правило, многоквартирные дома подключены к системе центрального отопления, а вот частные постройки иногда отапливают газом. В таком случае владелец самостоятельно заключает договор с поставщиком. Например, для семьи из трёх человек, которая живёт в доме площадью 120 м², отопление газом обойдётся в 1300 евро в год.

Дополнительные расходы при сдаче недвижимости в аренду

Если владелец сдаёт недвижимость в аренду, то вопросы, связанные с поиском арендаторов и содержанием объекта, можно доверить агенту или специальной управляющей компании. Их сервис стоит от 10 до 25 % в зависимости от типа услуг.

В большинстве случаев, чтобы рассчитать и оплатить налог на доход, владельцы недвижимости прибегают к помощи налоговых консультантов. Ежемесячное ведение бухгалтерии обходится для физического лица не дороже 50 евро, для юридического — от 100 до 200 евро, а сдача годовой отчётности — в 300 и 1500–2000 евро соответственно.

Екатерина Шабалина Юрист Tranio

Германия: налоги на недвижимость и основные расходы собственника

ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость объекта (Kaufpreis)

Cпециалисты немецкого рынка недвижимости отмечают, что стоимость жилого объекта в Германии фиксирована как ни в какой другой стране мира. Однако потенциальный покупатель ничего не теряет, если отправит продавцу встречное предложение (оферту) через своего маклера.

С большой долей вероятности собственник недвижимости, особенно той, которую довольно долго не могут продать, пойдет навстречу и снизит цену. Но стоит помнить, что торг уместен при покупке вторичного жилья, при приобретении жилья в новостройке стоимость объекта практически всегда фиксирована.

Комиссионные агенту по продаже недвижимости

В зависимости от федеральной земли, размер комиссионного вознаграждения агенту варьируется от 3 до 6% (+19% НДС). Точное значение является результатом переговоров и может быть оплачено покупателем, продавцом или поровну разделено между двумя сторонами. В принципе, как утверждают эксперты, все проценты по комиссии – это дело договоренности покупателя и посредника.

Оплата услуг адвоката / нотариуса

Нотариус несет ответственность за составление договора и обеспечивает законный переход права собственности. Он «защищает» обе стороны сделки в правовом поле перехода права. Составленный проект договора направляется как продавцу, так и покупателю, и согласовывается между ними. Если одна из сторон не владеет немецким языком, то договор должен быть переведен переводчиком на родной язык. В Германии принят закон, по которому проект договора должен находиться на руках у обеих сторон две недели, и только после истечения этого срока возможно назначить дату чтения договора у нотариуса (однако, такого условия нет для сделок с юридическим лицом). В свою очередь, как продавец, так и покупатель имеют право вносить изменения и дополнения в контракт. Когда обе стороны приходят к согласию, агент назначает дату трехсторонней встречи (продавец-покупатель-нотариус). На этой встрече нотариус должен вслух зачитать каждый пункт контракта и убедиться, что каждая из сторон ясно понимает их суть. Если покупатель или продавец не владеют немецким языком, то без участия профессионального переводчика не обойтись (при этом он не обязательно должен быть присяжным).

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами, нотариус отправляет ходатайство для внесения предварительной записи в Поземельную книгу (Grundbuch), которая резервирует объект за покупателем. После оплаты нотариус дает второе указание участникам сделки о переходе права как собственности, так и владения. За свою работу нотариус берет фиксированную плату в размере до 1,5% от стоимости имущества.

Агент по продаже недвижимости, как правило, предлагает нотариуса, однако, по немецким законам, покупатель может самостоятельно выбрать этого специалиста. А продавец, в свою очередь, имеет право заявить о непригодности выбранного представителя. Сделка купли-продажи перейдет в активную фазу только после обоюдного выбора нотариуса обеими сторонами, хотя в Германии это не столь принципиально, поскольку процедура всех шагов нотариуса расписана регламентом, и какой именно специалист осуществит эту работу, большого значения не имеет.

Запись в земельный кадастр (Grundbucheintragung)

Это действительно важный документ при покупке недвижимости в Германии, и новый собственник должен лично удостовериться, что его имя внесено в земельный кадастр, – а имена предыдущих владельцев вычеркнуты из Поземельной книги. Обязанность нотариуса – выслать покупателю выписку из Поземельной книги, где внесено имя нового владельца, но и сам владелец может получить выписку из Поземельной книги в соответствующем ведомстве (Grundbuchamt) за незначительную сумму.

Если сделка купли-продажи осуществлялась с привлечением заемного капитала, то банк также будет внесен в книгу на случай банкротства заемщика и невозможности погашения ипотечных платежей. При этом имя нового собственника будет вписано первым, наименование банка – вторым в книге.

Это стоит около 0,5% от стоимости объекта недвижимости, а процесс регистрации и переход прав собственности может занять до двух-трех месяцев.

Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer)

Налог на переход права собственности в Германии (аналог гербового сбора в Великобритании) уплачивается при покупке земли для будущего строительства дома, при покупке квартиры для личного проживания или при покупке недвижимости с целью инвестиций – все сделки с землей подлежат оплате Grunderwerbsteuer. Поземельная книга ведет учет размеров земельного участка. Так, при покупке квартиры приобретается также, к примеру, 15/1000 земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом. Либо покупается участок земли с находящейся на нем постройкой – и порой вид строения вообще не указывается. Налог устанавливается государством и уплачивается один раз.

Смотрите еще:  Заявление на предоставление очередного отпуска

Сумма налога, который необходимо будет заплатить, зависит от двух вещей: места нахождения недвижимости (величина налога зависит от федеральной земли) и ее стоимости.

После юридического завершения сделки купли-продажи, налоговая служба Германии направит новому владельцу письмо, информирующее о сумме налога. В разных федеральных землях Германии эта цифра варьируется – от 3,5% в Баварии до 6,5% в землях Бранденбург, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия.

В Берлине, к примеру, текущая ставка налога составляет 6%.

Затраты по ипотечному платежу

Ипотечные кредиты (Hypothek) оформляет большинство банков Германии. Стандартных сроков займа в государстве не существует, они зависят от возможностей и пожеланий заемщика. Это же касается и выбора плавающей или фиксированной процентной ставки.

На сегодняшний день банки Германии выдают кредиты на приобретение жилья по ставке от 1,5% годовых. Для граждан страны действуют ставки от 0,75% годовых, но иностранцам лучше ориентироваться на более дорогие кредиты. Стоит принять во внимание тот факт, что больше шансов на одобрение кредита имеют те, кто получает зарплату на территории Германии или те, кто уже владеет недвижимостью на территории страны.

Ремонт

Как и в России, при покупке жилья в новостройке все затраты могут быть как уже включены в стоимость, так и лежать на плечах покупателя. Готовые объекты сдаются с чистовой или с черновой отделкой, а конечная конфигурация владений зачастую зависит именно от покупателя. Покупка недвижимости, требующей ремонта, может повлечь затраты в пределах €100-1000 за 1 кв. м – в зависимости от фантазии и пожеланий собственника. На проведение некоторых видов реконструкции могут потребоваться специальные разрешения. Это преимущественно касается работ с несущими конструкциями, а также таких серьезных архитектурных вмешательств, как надстройка балконов и т. д.

Примерная стоимость одного часа работы профессиональных мастеров по ремонту квартир колеблется от €25 до €50. Ценовым ориентиром меблировки могут послужить следующие расценки: кухня по индивидуальным размерам с техникой обходится от €4600, а полностью обставленная мебелью из сетевых магазинов гостиная и спальня – примерно в€7000-10 000.

Переезд

Все мебельные магазины Германии осуществляют доставку и сборку мебели. Некоторые магазины, особенно за доставку мелкой мебели, взимают дополнительные €40-70.

В Берлине для перевозки мелких предметов домашнего обихода или мебели из магазина типа IKEA можно воспользоваться службой Möbeltaxi (дословно «Мебельное такси»), стоимость услуг которого начинается от €29 в час. Для габаритных предметов или доставки в других городах Германии можно прибегнуть к помощи частных операторов, которых можно найти на eBay Kleinanzeigen. Обычно в частных грузовых компаниях работают иностранцы, студенты или иностранные студенты, которые имеют в своем распоряжении грузовик или фургон и хотят подработать. Их услуги стоят дешевле, чем работа профессиональных компаний грузоперевозок, но в этом варианте могут быть свои подводные камни, например, штрафы за привлечение к работе незаконных мигрантов.

Калькуляция дополнительных платежей

Итак, при покупке недвижимости в Берлине стоимостью €100 000, сопутствующие затраты будут составлять:

  • Комиссия агенту (7,14%) – €7000 (но может и 3,57%, зависит от земли)
  • Нотариус (1,5%) – €1500
  • Налог на переход права собственности (6%) – €6000 (но может и 5% или 3,5%, тоже зависит от земли).

Итого в приведенном примере суммарные затраты при покупке составили €15 000, но в среднем надо ориентироваться на дополнительные расходы от 10 до 15% от суммы покупки. К этому надо еще прибавить затраты на ремонт, если они необходимы, и ипотечные платежи, но никто не может гарантировать одобрения банком кредита иностранцу. Автоматический калькулятор можно найти на сайте Sparkasse.

ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Налог на недвижимость (Grundsteuer)

Налог на недвижимость хотя рассчитывается по сложной формуле, но в целом его величина незначительна. В среднем она составляет €2,50 за квадратный метр жилого объекта, но более точная сумма зависит от земли и местоположения города. Рассчитанный годовой налог владелец недвижимости может оплачивать как одним платежом раз в год, так и разбить платеж на кварталы.

Поскольку ставки взносов по налогу на недвижимость устанавливаются в каждой земле индивидуально, суммы налогов на региональном уровне отличаются друг от друга. Для расчета необходимо знать оценочную стоимость объекта (Einheitswert), умножить ее на 0,35% (базовая федеральная ставка) и умножить на коэффициент, индивидуально утвержденный для каждой федеральной земли.

Коммунальные платежи

Оплата коммунальных платежей в среднем по стране составляет около €215 за квартиру площадью 85 кв. м. Сюда входит оплата электроэнергии, отопления, водоснабжения и вывоз мусора. В Берлине этот показатель чуть выше – около €225 в месяц, в Мюнхене – в среднем около €240.

Управляющая компания

Услуги управляющей компании оплачиваются отдельно от коммунальных платежей. Так, собственник квартиры в Берлине должен платить за уборку здания и прилегающей территории, чистку дымоходов и обслуживание лифтов, уход за садом и оплачивать услуги управдома. В среднем сумма рассчитывается по ставке €0,63-1,0 за квадратный метр в месяц.

Страхование

Страхование объекта недвижимости и жизни владельца являются обязательными не только в случае приобретения жилья в ипотеку, но и при покупке любого объекта коммерческой недвижимости. Сумма платежа за страхование недвижимости зависит от типа страховки, суммы страхового покрытия и возможных страховых случаев. Стандартная страховка с суммой покрытия от €335 400 будет обходиться в €137-200 в год. Страхование жизни от несчастного случая будет стоить около €100 в год.

Прочие платежи

Довольно часто домовладельцы в Германии обязаны платить за содержание улицы, на которой находится недвижимость. Это нормальная практика, если инвестор приобретает дом, то длина участка, соответствующая улице, становится его заботой: мести тротуар, посыпать дорогу солью в зимний период и пр. Если зимой домовладелец не очистил свою часть от снега или льда, и кто-то из прохожих упал и сломал что-то, то все претензии он может адресовать именно домовладельцу.

Если город решит менять дорожное покрытие, то часть затрат могут также «переложить» на домовладельцев или кондоминиумы. Такие планы утверждаются сильно заранее, и именно об этом продавец должен сообщить покупателю, это должно быть указано в договоре. Сокрытие подобных фактов наказуемо по закону.

Плюс, счастливому обладателю недвижимости в Германии нужно помнить о таких мелочах, как, к примеру, налог на телевидение – он обязателен для каждого домовладения и начинается от €55 в год, но в основном составляет €55 в квартал.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Надю Принц (Prinz dom) и Олега Беляева (Haus & Wohnung BauGmbh).

photocredits: moyan brenn / дмитрий кругляк / flickr

Процедура приобретения недвижимости в Германии

Содержание

Права иностранцев на покупку недвижимости

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Германии?

Гражданин любой страны, в том числе России, Украины, Беларуси и Казахстана, имеет право на приобретение коммерческой и жилой недвижимости, а также земельных участков во всех федеральных землях Германии.

В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Германии?

Покупка недвижимости в стране предоставляет визовые льготы. А именно – право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Однако для въезда в страну для покупки недвижимости потребуется оформить въездную визу.

Приобретение недвижимости в Германии не является основанием для оформления ВНЖ. О том, как можно получить вид на жительство в этой стране, читайте здесь.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Германии?

Любой владелец собственности в Германии, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать налоги на недвижимость и коммунальные расходы. В Германии строго следят за должниками. Даже минимальная задолженность может привести к значительным штрафам и отказу в предоставлении визы или даже лишению ВНЖ. А долг может быть занесен в поземельную книгу, и при невыплате на протяжении длительного времени недвижимость может быть принудительно продана на аукционе.

Поиск недвижимости в Германии

Если вы знаете немецкий язык хотя бы на начальном уровне, то можете воспользоваться самостоятельным поиском недвижимости на крупнейшем тематическом портале Германии – Immobilien Scout 24. Здесь собрана большая база объектов во всех городах страны.

Подробная база объектов недвижимости в Германии имеется и на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Германии. Обратите внимание на свежий обзор.

Как искать риэлтора в Германии?

В Германии участие риэлтора в сделке не обязательно, в отличие от нотариуса, который является необходимым звеном процесса покупки недвижимости. И вы можете подбирать объекты самостоятельно. Но, как правило, иностранцы редко решаются на подобный шаг и обращаются в агентства недвижимости. Не последнюю роль в этом играет языковой барьер и недостаточное знание местного законодательства.

Россияне в Германии – одни из самых многочисленных покупателей недвижимости. Нередко в агентствах недвижимости есть сотрудники, говорящие по-русски. У некоторых риэлторских компаний есть представительские офисы в Москве и Санкт-Петербурге.

Риэлтор в Германии сопровождает покупатиеля от выбора объекта до оформления свидетельства о собственности. В обязанности такого риэлтора входят также:

  • Ведение переговоров с продавцом
  • Предоставление консультации при подборе жилья
  • Решение вопросов с банками
Смотрите еще:  Срок исковой давности возмещение ущерба при дтп

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие счета в банке и проверка объекта

Открываем счет в банке

Расчеты между продавцом и покупателем в Германии проходят по безналичному расчету. Другие виды оплаты почти не используются. Оплачивать сделку можно как с немецкого, так и с любого другого иностранного счета, в том числе и российского. Юридических препятствий для открытия иностранцами счетов в немецких банках нет, но у покупателей с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.

Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.

С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию. Также некоторые банки требуют наличие у заявителя почтового адреса в Германии для пересылки документов (возможно указание адреса риэлтора, который помогает в открытии банковского счета) и знание немецкого или английского языка на разговорном уровне. В редких случаях банк может попросить справки о доходах.

Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.

Для оплаты с российского счета необходимо предоставление в банк пакета документов, подтверждающих цель перевода денежных средств. Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи с переводом на русский язык. Не помешают и дополнительные документы, такие как счет нотариуса и уведомление на оплату на русском языке с указанием полных банковских реквизитов.

Проверяем объект

Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В Поземельной книге зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли, возможные обременения ипотеками и т.д.

Стоит обратить внимание на то, что обременения ипотеками, зарегистрированные в поземельной книге, покупатели перенимают только в том случае, если они дают на то свое согласие. Любые задолженности по кредитам на покупку жилья должны быть удалены из поземельной книги в процессе переоформления прав собственности.

Покупатель переводит деньги на счет продавца или напрямую на счет кредитора только после получения разрешения банка на удаление обременений (Löschungsbewilligung), поэтому новоиспеченный собственник ничем не рискует. Погашать задолженности можно за счет покупной стоимости или ее части. Если же ее недостаточно, то часть долга покрывается за счет покупной стоимости, а покупатель и банк заключают между собой договоренность о способе погашения по поводу оставшейся части.

Другими важными документами, касающимися недвижимости, являются жилищный устав «Teilungserklärung», протоколы собраний владельцев «Eigentümerversammlungsprotokolle», экономический план «Wirtschaftsplan» и расчет коммунальных услуг „Nebenkostenabrechnung“.

В жилищном уставе указаны доли частной и общей собственности на земельном участке и в сооружениях, расположенных на нем, а также всевозможные правила (выбора управляющего, содержания домашних животных и т.д.).

Из протоколов собраний владельцев за последние годы (рассматриваются обычно три последних) можно почерпнуть много важной информации о владельцах других квартир в доме, о принятых решениях о ремонте, обсуждаемых проблемах в доме и т.д.

Экономический план и расчет коммунальных услуг показывает по пунктам суммы, подлежащие к ежемесячной оплате, называемой жилищной платой «Hausgeld» или «Wohngeld». Отсюда можно увидеть, из чего складывается ежемесячная плата и как можно ее оптимизировать или снизить.

Этап 2. Заключение договора

Продавец и покупатель встречаются у нотариуса для подписания договора. При этом одновременного присутствия сторон не требуется – к нотариусу и первый и второй могут явиться поочередно. Обе стороны или их доверенные лица также могут заверить договора у различных нотариусов в различных городах. Договор вступает в силу после его законного заверения обеими сторонами. Заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.

Учтите, что нотариус обязан прочесть договор купли-продажи вслух в присутствии продавца и покупателя, а также ответить на любые дополнительные вопросы. После того, как контракт прочитан и все моменты разъяснены, покупатель, продавец и нотариус ставят свои подписи на документе и все получают его заверенные копии.

Задаток по закону не требуется, но большинство маклеров берут аванс в счет своей комиссии в размере либо 1% от стоимости (с немецкими покупателями, не нуждающимися в переводе и сопровождении сделки) либо в размере всей комиссии (в случае с иностранными покупателями).

Этап 3. Оплата сделки

Имеется два варианта расчетов между покупателем и продавцом: оплата напрямую на счет продавца или расчет посредством трастового счета нотариуса (Notaranderkonto).

Первый вариант применяется практически всегда. В этом случае оплата производится на счет продавца после получения от нотариуса письма с указанием о выполнении всех необходимых предпосылок (Preisfälligkeitsbescheinigung).

К предпосылкам оплаты относятся: произведение предварительной регистрации прав собственности в пользу покупателя (Auflassungvormerkung), получение справки от банка о разрешении на стирание обременений (Löschungsbewilligung), если таковые имеются, получение разрешения управляющего при доме на продажу и покупку (Verwalterzustimmung).

Оплата посредством трастового счета нотариуса используется только в случае, если стороны желают быстрый переход владения.

В этом случае оплата покупной стоимости производится на специальный трастовый счет нотариуса. Трастовый счет открывается нотариусом конкретно на данную сделку после подписания договора купли-продажи, куда покупатель в течение оговоренного срока (обычно 2-4 недели) вносит покупную стоимость. После оплаты на трастовый счет производится передача ключей, и покупатель уже имеет право заселяться в приобретенную недвижимость.

Доступ к трастовому счету имеет исключительно нотариус, который после выполнения всех необходимых предпосылок к оплате (указанных выше) оплачивает покупную стоимость на счет продавца.

Этап 4. Регистрация нового собственника

Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только после этого, а также выполнения других необходимых предпосылок, сумма переводится на счет продавца покупателем напрямую или нотариусом с трастового счета.

После получения продавцом покупной стоимости и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариусом высылается в поземельный суд заявка на внесение окончательной регистрации с одновременным стиранием предварительной. Все занесенные данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.

Поскольку процедура окончательной регистрации прав собственности может занять определенное время, в договоре купли-продажи, как правило, оговаривается дата «экономического перехода прав собственности» – дата, начиная с которой покупатель перенимает все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью: проживание, сдача в аренду, оплата ежемесячных расходов и т.д. Для удобства расчетов экономический переход прав собственности назначается обычно на 1-е число месяца, следующего за оплатой покупной стоимости или же на следующий день после оплаты.

Полная процедура сделки купли-продажи и перерегистрации прав собственности от начала подготовки документов на покупку до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает в среднем от двух до четырех месяцев, но иногда и дольше, если объект продается через банк, управляющего по делам о неплатежеспособности, опекунский суд, с привлечением ипотечного кредита и т.д.

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Да, можно. При удаленном приобретении вы оформляете доверенность на своего представителя. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и содержать апостиль.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Налог на покупку недвижимости

Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В большинстве случаев в договоре купли-продажи указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель.

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

Расходами со стороны покупателя являются: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставка налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) зависит от федеральной земли, в которой расположена покупаемая недвижимость.

Размер налога на приобретение недвижимости распределяется следующим образом:

Похожие статьи:

  • Пособие по присмотру за детьми Компенсации за детсад — экономия семейного бюджета В наше время быть продвинутым родителем просто. Тем не менее, читая различные форумы для пап и мам, понимаешь, что пробелов в их знаниях […]
  • Сколько стоит штраф за утерю прав Штраф за утерю водительского удостоверения в 2019 году Никто из нас не застрахован от ситуации, когда водительское удостоверение внезапно теряется. Причем чаще всего пропажа обнаруживается […]
  • Субсидия за коммунальные услуги 2019 Как можно бесплатно получить квартиру от государства в 2019 году Российские граждане, доход которых ниже прожиточного минимума в конкретном регионе, наделены конституционным правом […]
  • Как оформить кадастровый паспорт дома Кадастровый паспорт на дом, как выглядит и как его заказать Кадастровый паспорт на дом – это официальный документ, выдаваемый государственной кадастровой палатой, который подтверждает […]
  • Мировой суд обручевский СУДЕБНЫЙ УЧАСТОК № 212 ОБРУЧЕВСКОГО РАЙОНА (МИРОВОЙ СУД): ТЕЛЕФОНЫ, АДРЕС, РЕКВИЗИТЫ Телефон суда: (495) 735-82-10 ; адрес суда Обручевского района смотрите ниже. Разрешение юридических […]
  • Как красиво оформить в ворде содержание Как сделать содержание в ворде Составление содержания письменного труда (реферата, курсовой, диплома или диссертации), как правило, оставляется на конец работы. Это объясняется тем, что в […]
Перспектива. 2019. Все права защищены.