Как составить договор на сдачу квартиры чтобы не платить налог

Как составить договор аренды квартиры, чтобы не платить налог?

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Как составить договор аренды квартиры, чтобы не платить налог?

Каждый гражданин нашей страны должен отчетливо понимать, что законодательство требует осуществлять плату налогов со сдачи квартиры. В противном случае, можно столкнуться с лишними проблемами, когда к вам придет налоговая инспекция, предпринимая те или иные меры в отношении вас.

Как оформить договор аренды квартиры и не платить налог?

Часто люди желают поступать незаконным способом, тем самым постоянно занимаясь поиском тех способов, которые позволят избежать оплаты налогов.

Так, например, оформляем сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев и налог не платим.

Возможно, такой вариант вас заинтересовал, но учтите, что реализовать его можно только в том случае, если грамотно оформить документы, что получается не всегда.

Прежде чем вы станете заключать договор, важно осуществить регистрацию в Росреестре. Ведь требуется она для тех случаев, если сделка заключается на срок более года. После чего необходимо подать заявление на регистрацию. В результате вас обязуют оплачивать ежегодно 13% от прибыли.

Как теперь вы сами смогли догадаться, действительно если постараться грамотным образом заключить договор на одиннадцать месяцев, то платить налоги не придется, но хорошо подумайте, прежде чем поступать таким способом.

Образец типового договора аренды квартиры

Важно отметить, оформляя договор, потребуется вписать в него важнейшие разделы. Такие как:

  • Преамбула. Это важнейший пункт, где потребуется детально расписать наименование документа, место его заключения;
  • Предмет договора. Учтите, что это один из значимых пунктов документа, важно охарактеризовать жилье, которое и планируется сдаваться по договору, причем, чем полнее информация, тем соответственно лучше;
  • Размер арендной платы;
  • Права и обязанности, ответственность;

Как выглядит договор аренды комнаты между физическими лицами 2018?

Про т иповой образец договора аренды нежилого помещения смотрите тут.

  • В обязательном порядке нужно указать и срок, на который собственно планируется заключать договор. Если этот пункт отсутствует, то соглашение считается заключенным на пять лет;
  • Реквизиты и подписи. В любом случае, важно знать, что сторон сделки следует описать подробнее, указывая паспортные данные, место постоянной регистрации и т.д.

Участники сделки должны понимать, что при обоюдном желании, они всегда могут дописать в соглашение все те пункты, которые интересуют их больше всего.

Например, если речь пойдет об организации, которая и желает арендовать жилье для сотрудника, то можно потребовать включить в соглашение пункт, который не позволит разглашать информацию договора третьим лицам.

Поэтому следует внимательно разобраться во всех тонкостях этого вопроса, прежде чем подписывать договор.

Легальные способы избежать оплаты налога по договору аренды квартиры

Сдать квартиру не платить налог можно, если:

  1. прежде всего, вы должны учесть, что реализовать такие задумки возможно тогда, когда договор, заключен на 364 дня, обязательно учтите, что это максимальный срок, не подвергающийся налогообложению;

В любом случае, обязательно следует учесть, что срок действия документа никогда не должен равняться двенадцати месяцам и более.

  1. Учтите, что есть еще один вариант избежать встречи с контролирующими органами – подписать договор безвозмездного пользования;

Причем здесь потребуется внимательно указать все те условия, которые присутствуют и в момент оформления обычного соглашения, которое оформляется между собственником и жильцом. Но вот что касается суммы оплаты, то ее указывать не стоит. Тогда действительно никто не будет иметь претензий к вам, но опять же, этот вариант сопряжен с различными рисками.

  1. Уничтожение бумаг. Всегда можно уничтожить договор, заключая новый, так у вас получится избежать встречи с контролирующими органами, чего собственно вы и желаете больше всего;
  2. Сюда нельзя не добавить и отсутствие соглашения с квартирантом. Ведь если нет подписанного документа, то соответственно нет и денежных средств. Это значит, что владелец не имеет задолженностей государству. Но опять, же способ является рискованным, как для собственника, так и для нанимателя.

Следует отчетливо понимать, что для реализации подобного вопроса, потребуется действительно учесть немало деталей. Как вы сами понимаете, это рискованные методы, но часто они практикуются на практике участниками сделки. Вам ничего не остается, как детально проанализировать вопрос в целом, принимая разумное решение.

Если возникают какие-то сомнения по тому или иному пункту, то потребуется обратиться к юристам за помощью, так как специалисты всегда помогут в решении тех или иных проблем.

Сдать квартиру и не платить налоги

Арендодателям не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, но собственники, получающие доход от сдачи квартир, обязаны уплачивать с такого дохода налог — 13% суммы, полученной в год. За неуплату предусмотрена ответственность, в том числе уголовная. Так, уклонение от уплаты налогов и/или сборов с физического лица, совершенное в крупном или особо крупном размере, влечет наказание вплоть до лишения свободы на срок от одного до трех лет.

«При этом «крупным размером» считается получение за сдачу квартиры от 21 тыс. руб. в месяц в течение трех лет, — поясняет начальник юридической службы группы компаний «Пересвет-груп» Элеонора Завгородняя. — В условиях нынешнего столичного рынка такая сумма составляет минимальную стоимость аренды однокомнатной квартиры в месяц».

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды квартиры, заключенного на один год и более. Уточним, что с юридическими лицами заключается договор аренды, с физическими — договор найма.

Таким образом, о договоре найма, не подлежащем обязательной государственной регистрации, будет известно только подписавшим его лицам — собственнику квартиры и нанимателю. Но в случае, если собственник намерен зарегистрировать нанимателя в своей квартире по месту жительства (постоянно или временно), органы регистрационного учета потребуют у него договор найма.

При этом надо понимать, что при возникновении каких-либо проблем собственнику квартиры будет сложно обратиться за защитой своих прав в компетентные органы, поскольку ему придется раскрывать информацию о полученных доходах и нести ответственность за уклонение от уплаты налогов.

Мелочей в договоре не бывает

Главная гарантия соблюдения прав и интересов собственника квартиры при ее сдаче обеспечивается договором, в который включены соответствующие условия. При наличии определенных знаний собственник способен составить такой договор сам. Но он также может обратиться за помощью к специалистам по операциям с недвижимостью (юристам и риэлторам), которые исходя из требований и конкретной ситуации составят договор найма, наиболее полно защищающий интересы арендодателя.

При cоставлении договора нужно обратить внимание на следующие существенные условия. Права и обязанности собственника и нанимателя. Собственник обязан передать нанимателю квартиру, пригодную для проживания, и обеспечивать эксплуатацию дома, где находится квартира, а наниматель — использовать квартиру только для проживания, поддерживать в надлежащем состоянии и вносить плату за наем. Собственник имеет право вменить в обязанность нанимателю любые другие действия, которые позволят сохранить квартиру в должном виде и не причинить вреда другим гражданам.

Другое существенное условие — цена найма и порядок оплаты. Как правило, в договоре указывается сумма и период времени, за который она вносится. Целесообразно указать, в какой срок наниматель обязан передать эту сумму хозяину квартиры, а также последствия просрочки оплаты. Это условие позволит собственнику взыскать с жильца штраф или неустойку, если тот пропустит срок оплаты.

Э. Завгородняя советует оговорить обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг, услуг телефонной связи, Интернета, обслуживания домофона или охраны подъезда. От такого условия, как срок договора, зависит ряд обстоятельств. Если срок в договоре не указан, по закону он считается заключенным на пять лет. Если договор заключен менее чем на один год, то при отсутствии специальных оговорок на такой договор не распространяются предусмотренные законом правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок.

По порядку становись

В договоре имеет смысл указать количество и состав лиц, которые проживают в квартире совместно с нанимателем. Если он собирается поселиться в ней вместе с родственниками, надо перечислить в договоре найма всех членов семьи, так как по закону они имеют право пользоваться квартирой наравне с нанимателем. Кроме того, за все действия указанных лиц, нарушающие условия договора, перед собственником квартиры несет ответственность наниматель.

В договоре эти лица не указаны? Наниматель вправе вселить их в квартиру только с согласия собственника и при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей.

Еще один существенный момент — условия досрочного расторжения договора и порядок физического освобождения квартиры нанимателем. Договор найма можно расторгнуть досрочно лишь в случаях, установленных законодательством. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но при условии, что он письменно уведомит об этом собственника квартиры за три месяца. Собственнику квартиры позволено досрочно расторгнуть договор найма только в судебном порядке — в случае, если наниматель просрочивает или вообще не вносит плату, разрушает или портит квартиру и т. д.

«Собственник может уточнить порядок досрочного расторжения договора, конкретизировать его процедуру, указав, например, срок, в течение которого наниматель физически освобождает квартиру, — комментирует Э. Завгородняя. — Это весьма актуально при распространенной на рынке жилья ситуации: расторгнув договор с недобросовестным нанимателем, собственник заинтересован в скорейшем освобождении квартиры для сдачи ее другим лицам».

Важный пункт — санкции за нарушение условий договора, ответственность в случае причинения вреда соседям (залив, пожар и т. п.). Это позволит взыскать с нанимателя любые убытки, причиненные его действиями. В интересах собственника предусмотреть максимальное количество случаев ответственности нанимателя за действия, нарушающие условия найма.

Немаловажно оговорить порядок внесения изменений в обстановку квартиры (это особенно актуально для квартир с дорогим ремонтом: довольно часто собственники по истечении срока договора получают квартиру с дырами в стенах от висевших у нанимателей картин, полочек, навесных шкафов и т. п.).

Смотрите еще:  Увольнение по ст 77 п 9

Кроме того, составляя договор, внимательно отнеситесь к полному описанию квартиры, включите полный список предметов обстановки в акт передачи, в том числе укажите наличие или отсутствие повреждений на стенах, полу, потолке, окнах; какая сантехника установлена; какие электророзетки и выключатели (и сколько их) и т. п. Даже если у вас недорогой ремонт, вряд ли вам захочется тратить деньги на то, чтобы покупать и устанавливать розетки и выключатели вновь. Акт подписывают собственник и наниматель.

Зачастую к данным аспектам собственники подходят беспечно, не обращая на них внимания или считая их обсуждение «неудобным». Но стоит сломать сложившиеся стереотипы в этом отношении и обезопасить себя от дальнейших неприятностей.

Средство от страха

Хорошо, если квартира, ее внутренняя отделка и имущество (особенно ценное) застрахованы, а страховые случаи распространяются также на ситуации, когда квартира передана в аренду или сдается внаем. Владелец может самостоятельно застраховать свою недвижимость до или после заключения договора найма либо возложить эту обязанность на нанимателя по условиям договора.

Имеет смысл подумать о страховании гражданской ответственности собственника за возможный ущерб соседям. Это позволит минимизировать риски, связанные с последствиями ущерба, который нанесет наниматель или совместно проживающие с ним граждане квартире собственника или его соседям (например, при заливе).

Наталья Мартынова «Квадратный метр»

Как сдать квартиру и не платить налоги?

Вопрос, можно ли сдать квартиру и не платить налоги интересует многих владельцев квартир, которые живут с доходов от аренды.

Для многих граждан пустующая квартира, в которую можно пустить жильцов и получать за это плату – привычный источник средств. По скромным подсчетам, доход от аренды жилья в хорошем районе дает возможность владельцу квартиры жить месяц припеваючи.

Но поскольку соревнование «кто больше не заплатит налогов» в нашей стране – национальный спорт, владельцы арендуемых квартир идут на разнообразные ухищрения, чтобы не отдать государству ни копейки.

Не платить государству – сознательная позиция

Лишь небольшое количество сознательных граждан готовы сдать квартиру и поступиться определенной частью своих доходов — перечислять государству чувствительную часть арендной платы. Тринадцать процентов от полученной суммы – это ставка налога, которой облагается доход физических лиц (аренда квартир и прочего недвижимого имущества – один из источников доходов).

Тотальное недоверие к государству и низкий уровень жизни вынуждают собственников квартир изыскивать новые схемы и способы ухода от налогов.

Важен еще один момент – многие из владельцев квартир, сдающихся в найм, являются людьми пожилого возраста. Они – достаточно законопослушные граждане, но не умеют и не хотят заполнять слишком сложные, постоянно меняющиеся, бланки деклараций о доходах и часами высиживать в налоговых, выслушивая не совсем корректные замечания от персонала.

Некоторые из владельцев рискуют и договариваются с жильцами, не оформляя письменно никаких документов. Но устные обещания легко даются и так же легко забываются, и заставить неаккуратного жильца заплатить практически невозможно.

А нам все равно

По скромным подсчетам, только в Москве рынок аренды жилой недвижимости – это сотни тысяч квартир. 95 % владельцев налоги не платят, и не собираются. Периодически городские власти организовывают кампании по обнаружению «штрафников», мобилизуя для этого участковых, предлагая дополнительное вознаграждение, поощряя соседей к доносам и слежке.

Что говорит закон об ответственности? Аренда недвижимости не обязательно должна сопровождаться оформлением предпринимательской деятельности, но налог 13% от суммы годового дохода платить необходимо.

Согласно действующему Налоговому кодексу граждане, которые получили доход, как плату за использование принадлежащей им недвижимости от других граждан, самостоятельно определяют сумму налога, уплачивают его, и в срок до 30 апреля, следующего за истекшим годом, подают в налоговые органы по месту своего проживания декларацию по налогам за предыдущий год.

За невыполнение нормы предусмотрена административная и уголовная ответственность. Согласно статье 198 Уголовного Кодекса России это наказывается штрафом до 300 тыс. руб., а обвинение в неуплате в особенно крупных размерах (это более чем 21 тыс. рублей в месяц на протяжении 3-х лет – лишением свободы до 36 месяцев). 21 тысяча рублей – сумма, приблизительно равная той, за которую можно снять квартиру в Москве. Статьи достаточно красноречивые: мошенничество и отмывание доходов.

Юридическим оформлением сделки для физических лиц считается договор найма, подлежащий обязательной государственной регистрации, договор аренды фиксирует сделку, одной из сторон которой является юридическое лицо.

Для того, чтобы обезопасить себя от проверок участковых и налоговиков хитрые владельцы квартир разработали несколько способов сбить с толку проверяющих.

Первый, самый действенный и распространенный – чужих не пускать! Это первое, о чем инструктируют жильцов арендодатели. Обычная фраза: хозяина нет дома, а когда будет – не знаю, и больше сказать ничего не могу – срабатывает всегда. Для законного преследования проштрафившегося налогоплательщика необходимо установить его личность, подавать его в розыск никто не будет.

Второй способ тоже хорошо проверен на практике – при выяснениях личностей жилец представляется близким родственником (другом, дальним родственником) владельца жилья, которого пустили пожить на некоторое время. Доказать отсутствие родства или факт передачи вознаграждения практической возможности нет. Единственное, что будет грозить жильцу – факт получения скрытого дохода и требование его уплаты (что может возникнуть в редких случаях).

Третий способ предполагает ловкость рук – при проверке показывают договор, заключенный несколько недель назад с клятвенным обещанием заплатить налог, согласно закону, до 30 апреля следующего года.

Четвертый способ состоит в частичной уплате налога. Для этого в заключенном договоре прописывают минимальную сумму платы и с нее рассчитывают налог.

Приведенные способы – не руководство к действию, а перечень действующих способов обмана государства почтенными гражданами.

Считаем, что нужно напомнить: при регистрации предпринимательской деятельности без регистрации юридического лица налог на доход составит 6% от суммы полученного дохода.

Договор безвозмездного найма

Договор безвозмездного использования помещения, который заключается между жильцом и владельцем – достаточно компромиссный вариант, хотя уход от налогов по этой схеме – секрет Полишинеля. Но этот договор не защищает от возможной неаккуратности жильцов или сознательного отказа платить аренду владельцу – он прописан так, что не упоминает о том, что квартира сдается на платной основе и за ее использование полагается вознаграждение, хотя регулирует основные правила взаимоотношения сторон.

Агентства недвижимости по-разному ориентируют своих клиентов на оформление отношений с жильцами таким способом:

согласно утверждению большинства агентств недвижимости такими договорами оформляется большая часть договоров аренды, посредником в которых выступает фирма;

менеджер агентства недвижимости в Кемерово «Айрин» утверждает, что таких договоров у них – небольшое количество, и заключаются они в основном между людьми, знакомыми между собой и доверяющими друг другу.

Заключая договор, арендодатель должен в полной мере оценивать все возможные риски, которые истекают из этого соглашения.

Подводные камни безвозмездного найма

Основанием для заключения договора бесплатного пользования (или договора ссуды) является статья 36 ГК Российской Федерации. Соглашение определяет, что одна из сторон договора (арендодатель, в нашем случае), передает другой стороне (арендатору) принадлежащее ей имущество во временное, с указанием срока, без выплаты какого-либо вознаграждения.

Для арендодателя важен:

срок, на протяжении которого договор имеет силу;

порядок пользования квартирой;

условия, выдвигаемые арендодателем.

Если отношения между владельцем квартиры и жильцом закреплены таким договором, то:

он не имеет обязательства перед налоговой, так как официального дохода нет и базы для исчисления налога не возникает;

владелец жилья реально получает доход.

Договор, в случае нарушения, не может быть оспорен в суде и права арендодателя не будут защищены, более того, он рискует потерять то, что уже было получено.

Заключение такого договора опасно для любой стороны, но для владельца помещения риски больше. Если судом устанавливается, что сделка фиктивная, и заключается для прикрытия другой, реальной сделки, то согласно статье 170 ГК Российской Федерации, она признается недействительной.

Кто-либо из сторон, либо третье лицо может обратиться в суд для ее оспаривания.

Суд, после вынесения решения и признания договора недействительным, обяжет владельца вернуть все полученные деньги нанимателю, а его – освободить помещение. В этом случае, наниматель не теряет ничего, владелец несет двойные потери.

При заключенном договоре безвозмездного использования наймодатель попадает в зависимость от нанимателя – ведь тот в любой момент может отказаться платить заранее обговоренную сумму, а оплачивать только те платежи, которые прописаны в договоре – оплату коммуналки, например.

Обычно таких случаев достаточно мало, а добросовестных жильцов подавляющая масса – ведь неуплата автоматически влечет за собой выселение из помещения, а жильцы стремятся оставаться в понравившемся жилье.

Договор на страже имущества

Сдать недвижимость и остаться без имущества – риск достаточно большой.

Не все наниматели отличаются лояльным отношением к снятому в найм имуществу – страшилки о том, что после выселения жильцов расходы на ремонт квартиры превышают доходы от аренды, увы, горькая реальность.

Аренда квартир, оформленная соглашением сторон, реальная возможность для собственника жилья защитить имущество. Согласно законодательству, наниматель (ссудополучатель) обязуется возвратить вещь, которой пользовался в первоначальном виде, с поправкой на естественный износ.

Поэтому если выявляется, что жилец испортил помещение или принадлежащее владельцу квартиры имущество (а отношения найма были оформлены договором), то владелец обращается в суд с иском о возмещении, несмотря на то, что налоги государству не платит. Но, в любом случае, остается риск того, что нерадивый жилец не будет молчать и «сдаст» суду нарушающего закон квартирного владельца.

Договор безвозмездного найма и жильцы

В законе есть нюанс, который стимулирует нанимателей жилья переводить отношения с владельцем жилья в правовую плоскость – не подлежит налогообложению бесплатное пользование жильем, только если стороны связаны родственными отношениями, во всех остальных случаях налог должен быть уплачен.

Норма закона прописана, исходя из того, что экономия на понесенных расходах приравнивается к полученному доходу, поэтому подлежит налогообложению по ставке налога на доходы физических лиц. В итоге получается, что наниматель жилья платит за пользование квартирой и еще 13 % от этой суммы – в бюджет.

Смотрите еще:  Пенсия в апреле 2019 по инвалидности

Знающие об этой тонкости законодательства наниматели стараются снизить плату за аренду на 15%, либо выторговать дополнительную выгоду у квартирного владельца.

В договоре обязательно прописываются:

Условия оплаты коммунальных платежей – это может быть возложено на любую из сторон, как собственника помещения, так и нанимателя жилья.

Правила выполнения текущего ремонта помещения и сантехники может быть возложено на любую из сторон.

В силу повально правовой неграмотности нанимателей жилья они не особо вникают в непонятные моменты договоров безвозмездного пользования, и спокойно подписывают их.

Несмотря на то, что договора такого типа подлежат обязательной регистрации в Росреестре, небольшие тонкости в тексте позволяют не вносить их в общегосударственный реестр, вследствие чего они не могут отслеживаться Федеральной налоговой службой и становиться объектом внимания.

Но, очевиднее всего, государство предпримет новую попытку пополнения государственного бюджета за счет контроля над доходами от сдачи квартир в аренду. Особенный интерес будут вызывать лица, получающие доход от сдачи двух и более квартир.

Нужна ли регистрация договора при сдаче квартиры в аренду?

Человек с отличным чувством юмора оценит сложившуюся ситуацию – добрые самаритяне (простите, россияне) исключительно из чувства сострадания пускают в свои квартиры посторонних граждан, ничего за это не требуя.

К сожалению, юмор у представителей государственных органов отсутствует напрочь, поэтому однозначно правительством, фискалами и государственными служащими будут предприниматься меры для регулирования подобной ситуации.

Что говорят по этому поводу юристы?

Найм жилого помещения, зафиксированный законным договором, являет собой действие, направленное на ограничение владения недвижимостью, так как в договоре прописываются условия, ограничивающие права ее владельца. Отображение такого договора в государственных реестрах (регистрация) является уведомлением государства и правовое признание им такого ограничения. Открытый характер реестров позволяет ознакомиться с ним заинтересованной третьей стороне.

Все договора, заключенные на период 12 месяцев и более, должны проходить процедуру регистрации в Едином Реестре Недвижимости, с автоматическим информированием налоговой службы.

Что говорят специалисты по недвижимости?

Государству не удастся контролировать рынок найма жилья таким способом. Договора безвозмездного найма будут, как и ранее, заключаться на срок 11 месяцев и, согласно закону, не подпадать под обязательное регистрирование, что сделает их «невидимыми для налоговой».

Практика заключения договора найма на короткий (менее года) срок – обычная практика в нашей стране, где все слишком часто меняется.

Практика регистрации соглашения, заключенного на срок до 5 лет, имеет смысл в случае передачи в аренду дорогой элитной недвижимости для возможности отстаивать свои права в суде.

На что нужно обращать внимание при заключении договора аренды

Для взаимного обеспечения прав сторон, одна из которых стремиться как можно выгоднее сдать жилье, а вторая – как можно дешевле снять в аренду, обязательно заключается договор аренды (найма).

Данный договор может быть составлен самостоятельно владельцем жилья, который стремиться сдать квартиру без посредников, при наличии у него элементарных правовых знаний. Но наиболее целесообразно – обратиться к специалистам по правовому сопровождению недвижимости для составления документа, лучше всего отображающего интересы собственника жилья.

Договор должен содержать части, регулирующие отношения прав собственника и жильца, и их обязанности, закрепляются положения о том, что:

собственник передает, а наниматель принимает жилое помещение, полностью пригодное для проживания в соответствующем доме, отвечающем всем требованиям эксплуатации;

наниматель обязуется использовать это помещение исключительно для проживания, не наносить ему вреда, вносить плату за аренду (или содержать пункт о безвозмездном найме);

владелец имеет право требовать от нанимателя действий, которые позволят содержать квартиру в пригодном для проживания виде и сохранность имущества других граждан;

В части, касающейся оплаты оговаривается:

Сумма найма и способ и порядок ее оплаты. Если плата указывается в договоре, то обязательно прописываются суммы и периоды, за которые вносится плата, штрафы и неустойки в случае просрочки оплаты;

В обязательном порядке должны быть определены ответственные за уплату коммунальных платежей, услуг связи, платежей за содержание подъезда, домофона и других сопутствующих платежей по содержанию недвижимости;

Срок договора. Если он не оговорен – соглашение считается заключенным на 5 лет. Обычно договор заключают на 11 месяцев с правом продления.

Дополнительными пунктами договора устанавливается:

Количество лиц и их состав поименно, которые будут жить в съемной квартире. Все последующие вселения родственников проводятся только после согласия владельца квартиры.

Условия и сроки досрочного расторжения соглашения и порядок выселения жильца из помещения;

Порядок возмещения урона, нанесенного по вине жильцов имуществу собственника недвижимости или соседям;

Порядок внесения изменений в обстановку квартиры.

Дополнением к договору должно служить скрупулезное описание квартиры, начиная от количества установленных розеток до полного описания мебели и дефектов стен, качества и дефектов установленной сантехники. После детального осмотра документ подписывают стороны соглашения.

Все вышеописанное позволит арендодателю защитить свои права в случае порчи имущества или недобросовестности жильцов.

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт. По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.

При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы. Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%. Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил. Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Александра Федотова: «Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем».

Если коротко, то арендодателю надо сделать следующее:
1. Оформить договор аренды.
2. Фиксировать получение денег от жильцов
3. Оформить временную регистрацию арендаторов.
4. Платить налог с дохода от аренды.

О том, как выполнить первые два пункта мы ранее подробно рассказывали в статье «Бумажные аспекты аренды жилья».

Оформление временной регистрации (прописки) — процедура достаточно простая. Единственное, что следует помнить, — прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание. Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм. Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами:
— ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;
— зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);
— зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;
— зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
— зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса. Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме. Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом. Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде. Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является «существенным условием» договора).

В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.

Способ 2: «упрощённый» налог с «ипэшника» — 6%

Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.

При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

Смотрите еще:  Осаго письмо

Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна. Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.

С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%. Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов. Суммарно 35 328 рублей. Если бы этот же человек не регистрировался как ИП и платил обычный подоходный налог (13%), то он бы отдал бюджету 39 тысяч рублей. Вариант с ИП получается чуть более выгодным. Впрочем, совсем ненамного.

Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент

В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.

Разумеется, помимо патента предпринимателю надо будет оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если некое жильё сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч. Если он работает по упрощёнке (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей налога. А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев. Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.

Санкции
Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного – от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет). Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.

Чтобы попасть на «крупный размер», надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 миллиона рублей. И, разумеется, не платить налог с этого дохода. Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии. Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе (например, 7-9 «двушек»).

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Фото: Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU

Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры?

Сдача квартиры в аренду – один из главных дополнительных (а иногда и основных) заработков в Москве. Большинство граждан не торопится сообщать об этом государству, поскольку оно непременно затребует свои законные 13%. Так чем такое молчание может грозить счастливому обладателю лишней квартиры или комнаты?

Иллюстрация: Ирина Фатеева

Закон и наказание

Согласно законодательству, сдача квартиры в аренду предполагает, что собственник обязан декларировать доход и платить налоги. Если этого не сделать, можно попасть под ответственность по одной из нескольких статей в зависимости от ситуации, а именно:

  • Статья 122 НК РФ — Неуплата или неполная уплата сумм налога (штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога или 40%, если деяние совершено умышленно, плюс пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога – процентная ставка – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка).
  • Статья 171 УК РФ — Незаконное предпринимательство (штраф до 300 тыс. рублей, обязательные работы сроком до 480 часов или арест до 6 месяцев), если общий доход от этого предпринимательства превышает 1,5 миллиона рублей. Но статья эта не может быть применима, если жильё покупалось для личных нужд.
  • Статья 198 УК РФ — Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица, если размер недоплаты превышает 10% от общей суммы налога/сбора, подлежащей уплате (штраф – от 100 до 300 тыс. рублей или заключение на срок до 1 года). Разница от ст. 122 НК РФ в том, что предприниматель не подаёт декларацию в принципе, указывает ложные данные, прячет имущество или деньги, на основе которых взыскиваются налоги и т.д.

Важно! Если арендодатель совершил преступление впервые и полностью выплатил налоги, сборы и пени, то он освобождается от уголовной ответственности.

Важно также отметить, что государственной регистрации подлежат договоры аренды квартиры, заключенные на один год и более. С юридическими лицами заключается договор аренды, а с физическими — договор найма (и он не подлежит обязательной государственной регистрации).

Как налоговые органы узнают о сдаче?

Между арендодателями и налоговиками идет своеобразная война, в которой органы проигрывают по всем фронтам. Доказать факт сдачи квартиры в аренду можно только с помощью договора, который арендодатель сам же и принёс, или при наличии чеков, в которых чёрым по белому написано — «за аренду квартиры». Но если он этого не сделал, то обвинить законопослушного гражданина в уклонении от уплаты налогов практически невозможно, ведь в чужой квартире может жить не арендатор, а друг/кум/сват/брат, которого просто пустили последить за пустующей квартирой.

Важно! Проживание не в своей квартире как таковое не является правонарушением.

Если вы и съёмщик ведете себя тихо, то «сдать» вас могут только любопытные бабушки у подъезда, если, конечно, сумеют доказать, что в квартире живут именно квартиранты, а не кто-то из многочисленной родни. Более того, даже если сотрудники ФНС посетят квартиру, им никто не обязан открывать, а вламываться в дверь, не имея на то основания, правоохранители не станут.

Ещё одна опасность заключается в том, что «донести» на квартиросдателя может сам квартиросъёмщик. Ситуации бывают разные, а подозрения в неуплате собственником квартиры налогов могут стать хорошим рычагом давления в спорных ситуациях.

Уловки и ухищрения

Помимо совсем уж очевидного способа, при котором обе стороны процесса попросту умалчивают об аренде или сдаче квартиры и тихонько решают все вопросы один на один, в интернете можно найти целый список ухищрений, благодаря которым, по мнению советчиков, реально и закон не нарушить, и налоги не платить.

  • Самый очевидный способ – заключить договор аренды не на год, а на, допустим, 360 дней, если речь идёт о соглашении с юридическими лицами. Таким образом можно его не регистрировать, а просто перезаключить. Ведь, согласно НК РФ, регистрации подлежит договор, заключенный на год или более.
  • Кто-то подстрекает начинающих арендодателей уничтожать договор найма перед обязательной уплатой налогов в апреле. С одной стороны, договор дисциплинирует арендатора, но если нет договора на момент подачи налогов, то, соответственно, нет и налогов.
  • Повторяя вышесказанное, можно подчеркнуть, что обязательной регистрации подлежит договор аренды, заключенный с юридическими лицами на год и более, а договор найма, заключаемый физическими лицами — нет. Соответственно, если просто помалкивать о договоре, то доказать факт его наличия будет невозможно.
  • Наличие договора как такового не означает, что арендатор ежемесячно вносил оплату, а арендодатель получал её. Даже налоговые инспекторы не имеют возможности доказать это, несмотря на наличие договора на руках. Арендодатель запросто может заявить, что никаких денег не получал, а выгнать квартиросъёмщика не может из-за этических соображений или по каким-то иным причинам.
  • Также встречаются рекомендации заключить срочный или бессрочный договор безвозмездного пользования квартиры с родственниками.

Андрей Шенин

Малометражка — не всегда плохо, — убеждает себя и других наш автор

Похожие статьи:

Перспектива. 2019. Все права защищены.