Как правильно купить квартиру с несовершеннолетним

Квартира с детьми: как купить и не потерять, разбирался Верховный суд

Органы опеки оспорили сделку

Татьяна Хазанова* решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей, – им принадлежало по 1/3 доли. Для этого она заручилась согласием органов опеки. Они указали, что квартиру продать можно, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен происходить расчёт с несовершеннолетними, в разрешении указано не было.

Покупательница Эльмира Назарова* рассчиталась за квартиру и въехала в нее. Однако прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки, – другими словами, нарушила указанное в документе условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной в силу ст. 168 ГК (сделка, противоречащая закону). Назарова, в свою очередь, утверждала, что разрешение вообще незаконно, поскольку в нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счёт переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Кроме того, при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, указала она, а её как покупательницу не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жильё несовершеннолетним.

Саткинский городской суд Челябинской области удовлетворил иск отдела опеки и признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность Хазановой и ее детей, в пользу Назаровой взыскали компенсацию – 1,05 млн руб. Суд в обоснование своей позиции сослался на ст. 167 ГК. Но в апелляции решение не устояло – Челябинский областной суд отменил его и принял новое решение, отказав отделу опеки, а заодно и Назаровой. В определении судьи указали, что то, что Хазанова не купила жильё детям и нарушила договоренности с опекой, не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры незаконный. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами ст. 168 ГК, на которую первая инстанция не ссылалась.

ВС не определился с нормами права

В Верховном суде посмотрели на дело иначе (дело № 48-КГ18-1). Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в облсуд. В определении по делу ВС сослался сразу на две статьи ГК – ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана). Но какую именно норму права следовало использовать нижестоящим судам – чётко не разъяснил.

ВС указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 ГК, – там не установлены основания, по которым признается недействительность. Они предусмотрены в ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана) ГК, указала коллегия. Но в первой инстанции не сослались ни на одну из них, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась, обратили внимание в гражданской коллегии: суд основал свое решение на утратившем силу варианте ст. 168 ГК.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о её ничтожности, указала коллегия. Кроме того, облсуд не принял во внимание, что, согласно ст. 173.1 ГК, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершённых без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, – ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильём – и этот довод в ВС сочли значимым. ВС также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, – того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах.

Правовые коллизии

Отменяя апелляционное определение, Верховный суд не поставил точку в деле: не давая однозначных ответов относительно нормы, подлежащей применению в таких спорах, он, скорее, поставил многоточие и лишь задал суду апелляционной инстанции направление, считает Игорь Запольский, руководитель проектов АБ «S&K Вертикаль». «Теперь апелляционному суду предстоит разбираться, какую же норму о недействительности все-таки следует применить, – из ст. 168 или из ст. 173.1. Не исключено, что точка в этом деле будет поставлена уже после повторного апелляционного рассмотрения. И также не исключено, что при последующем рассмотрении в кассационном порядке ВС все-таки точнее сформулирует и обоснует свою позицию», – замечает он. В целом же, убежден эксперт, решение суда первой инстанции справедливо, поскольку во главу угла суд поставил интересы детей, – проблемой стало лишь то, что суд сослался на общие нормы ГК.

С определением апелляции не согласен и Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнёры». «Еще в постановлении Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (п. 56) было разъяснено, что лицо, дающее предварительное согласие на совершение сделки, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки этих условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ», – говорит Алтухов.

Александр Латыев, партнёр Группы правовых компаний «Интеллект-С», напротив, считает, что апелляционное определение можно было и не отменять. По сути, ВС дал истцам еще один шанс, обязав нижестоящий суд снова исследовать вопрос об основаниях недействительности, с которым в описанной ситуации есть проблемы, полагает он. «Дело в том, что нарушение прав несовершеннолетних имело место уже после продажи квартиры, а основания недействительности должно быть в момент совершения сделки», – поясняет он свою позицию. «Возможно, коллегия хочет сказать, что согласие все-таки под отлагательным условием, но условие состоит в том, что на момент продажи нужно иметь хотя бы заключённый договор о покупке квартиры взамен продаваемой. А раз его не было, то и условное согласие не вступило в силу, и раз сделка совершена без согласия, тогда она оспорима по ст. 173.1 ГК», – замечает в своём посте в соцсети Facebook директор юридического института «М-Логос», профессор ВШЭ Артём Карапетов. Правда, при таком подходе получается, что если покупатель увидел условие в согласии и не проверил, соблюдено ли оно продавцом, он будет считаться недобросовестным, замечает Карапетов.

На то же последствие обращает внимание и Александр Латыев. Он полагает, что если суды встанут на позицию о недействительности сделок, это существенно подорвет оборот.

Покупателям придется думать о том, куда продавец денет деньги уже после исполнения договора. То есть придется придумывать дополнительные условия о направлении средств напрямую на покупку иной недвижимости или об использовании специальных счетов. Это, в свою очередь, снизит ликвидность квартир с собственниками-несовершеннолетними, а значит, ухудшит для них самих перспективы улучшения жилищных условий.

Александр Латыев, партнёр «Интеллект-С»

При этом такая интерпретация не гарантирует детям, что они не останутся без жилья, отмечает Карапетов: «Ведь наличие заключённого договора о покупке квартиры взамен отчуждаемой не гарантирует, что эта сделка покупки новой квартиры будет исполнена и новая квартира будет оформлена на детей. А при этом их квартира уйдёт новому собственнику, и сделку не оспоришь, так как на момент ее заключения согласие уже вступило в силу. Надо, видимо, продумывать какой-то механизм с использованием эскроу-счетов, который защищал бы детей от такого развития событий и одновременно давал бы гарантии всем остальным участникам этого треугольника, и фиксировать необходимость использования этого механизма в согласии органа опеки».

Что касается практического решения, которое можно применить в подобной ситуации, эскроу-счета – не лучший вариант из-за высокой стоимости, отмечает Руслан Нагайбеков, партнер, руководитель практики корпоративного и коммерческого права АБ «Линия права». Он полагает, что в описываемой ситуации нужно применить уже существующий подход, используемый для сделок.

Смотрите еще:  Договор с югу

Органу опеки по своему усмотрению, но с использованием формальных критериев нужно разделить две ситуации, говорит Нагайбеков:

1. Когда речь идет об обычной сделке, в которой участвует семья без наличия претензий от органов опеки. В данном случае органом опеки должно выдаваться согласие с письменным обязательством родителей на приобретение жилья. В случае нарушения такого обязательства способом защиты должен быть иск о понуждении к исполнению либо взыскание убытков в пользу несовершеннолетних. Последнее более сложный вариант.

2. Если речь идет о проблемных семьях, в том числе, где родители не имеют постоянного источника доходов, орган опеки должен отказывать в предоставлении согласия либо выдавать такое согласие на сложную сделку. Родители в данном случае, планируя сделку продажи, должны также заранее готовить сделку по покупке. Орган опеки выдает согласие на такую сложную сделку с тремя сторонами, подписывается сделка по которой семья с несовершеннолетним передает одну квартиру и получает другую, выплачивая соответствующей стороне разницу в стоимости, при необходимости. Другие две стороны также прозрачно видят и предоставление недвижимости, и расчеты, и согласие органа опеки.

Пока же покупателям квартир, на отчуждение которых требуется согласие органа опеки и попечительства, следует быть еще более внимательными. Стоит проверять не только наличие такого согласия, но и не обусловлено ли согласие выполнением продавцом каких-либо требований. Если условие есть – надо посмотреть, выполнено ли оно, советует Алексей Алтухов.

*Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника. Основные проблемы и нюансы квартиры с опекой.

Приобретая долгожданное собственное жилище, покупатель порой не задумывается о том, какие проблемы его подстерегают, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, либо ему принадлежит доля в недвижимости.

В данной статье я расскажу на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы могли сохранить свое время и деньги, в попытках доказать правомерность сделки купли – продажи и не лишиться приобретенного жилья даже спустя несколько лет т.к. в случае признания судом покупки недействительной вам придется вернуть квартиру законному хозяину.

○ Особенности покупки квартиры у нескольких собственниках включая несовершеннолетнего.

Покупая квартиру, не забывайте, что несовершеннолетний гражданин, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, являющийся ее собственником:

  • По праву наследования, несмотря на тот факт, что квартира (или часть) может принадлежать ему по завещанию.
  • Вследствие оформления приватизации, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1.
  • Согласно договору купли – продажи на имя ребенка, в силу ст. 26 ГП РФ могут совершать сделки лишь с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 1541 -1:

  • «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

То есть, покупая квартиру у собственников, имеющих несовершеннолетних детей, получивших право владения, приватизировав ее, обратите внимание, что дети имеют полное право на это жилище, а закон очень щепетильно относится к ущемлению прав несовершеннолетних.

✔ Разрешение органов опеки.

Без разрешения на сделку, в данном случае продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, либо если ему принадлежит хотя бы часть жилой площади, вы не сможете заверить договор купли – продажи нотариально.

Как следствие, она не признается государственными органами и считается совершенной с нарушением закона.

Однозначно, при обращении в суд, даже спустя несколько лет, когда ребенок повзрослеет и достигнет восемнадцати лет, решение будет вынесено в его пользу, и, вероятность высока, что вы останетесь без покупки.

✔ Покупка другой квартиры несовершеннолетнему при продаже прежней.

Прежде чем продать квартиру, родители (опекуны, попечители), должны:

    Обратиться с документом, удостоверяющим право собственности на жилище в паспортный стол, приложив свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка, если ему еще нет 14 лет, либо паспорт для получения справки о зарегистрированных в продаваемом помещении лицах.

Важно! Перед тем, как оформлять сделку, удостоверьтесь, что в квартире не прописан ребенок.

  • Написать заявление на получение разрешения отчуждения квартиры, принадлежащей ребенку, которому нет 18 лет, представив документы, удостоверяющие личности (паспорта, свидетельство о рождении ребенка) и права собственности на продаваемую квартиру, технический паспорт.
  • Поскольку несовершеннолетний не может быть выписан в никуда, следует приложить документы на приобретаемое взамен жилье.

    Стоит заметить, что в случае ухудшения жилищных условий, включая:

    • Меньшую квадратуру жилого помещения.
    • Состояние непригодное для проживания согласно санитарным нормам, другим параметрам, не стоит строить иллюзий о том, что органы опеки закроют глаза и дадут разрешение продать имеющуюся квартиру, даже если ребенок не имеет на нее прав и лишь проживает с родителями.

    Поскольку квартира или доля ее принадлежала несовершеннолетнему, родители, опекуны, продав жилище, должны позаботиться о месте дальнейшего проживания ребенка.

    ✔ Какие документы должны быть предоставлены покупателю.

    Решив купить квартиру, если вас устраивает ее месторасположение, планировка, цена и прочие нюансы, не спешите отдавать деньги ее хозяину, даже увидев документы о праве собственности на недвижимость, тем более несовершеннолетнему ребенку, несмотря на то, что родители (лица, представляющие интересы несовершеннолетнего) не возражают и даже готовы дать письменную расписку.

    Вы должны удостовериться в наличии:

    1. Документов, подтверждающих право собственности жилым помещением;
    2. Справки из БТИ об оценочной стоимости квартиры на момент ее продажи;
    3. Кадастрового плана (технического паспорта) недвижимости;
    4. Лицевых счетов или единого жилищного документа и справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
    5. Письменного согласия родителей, заверенного нотариусом продажи квартиры, если она принадлежит их несовершеннолетнему ребенку;
    6. Разрешения органов опеки совершить сделку.

    ○ Возможные риски.

    ✔ Признание сделки недействительной спустя несколько лет.

    Спустя время, вы можете быть поставлены перед фактом, что родители, усыновители, попечители лица, у которого вы купили квартиру, обратились с иском в суд о признании купли – продажи недействительной.

    Обосновать свои требования они могут тем, что на момент оформления сделки, несмотря на то, что квартира по праву собственности принадлежала лицу, с которым вы вели переговоры и подписывали документы, не было 18 лет (даже за день до совершеннолетия).

    Подписанный договор будет признан незаконным, если не было их согласия.

    В соответствии с нормами п. 2 п.п. 4 ст.178 ГК РФ, вы как покупатель также можете предъявить требования о признании незаконной сделки, если заблуждались в отношении лица, связанного с продажей квартиры.

    Например, покупая недвижимость, в которой был прописан несовершеннолетний, вы подписали договор с родителями, не подозревая, что они лишены родительских прав.

    На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ, совершенная обманным путем сделка также может быть признана решением суда недействительной в пользу потерпевшего.

    Например, перед продажей квартиры, родители прописали ребенка к бабушке, скрыв тот факт, что при приватизации жилья часть жилплощади оформлена на несовершеннолетнего подростка.

    Обратите внимание, что согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок, исчисляемый для подачи исковых требований, составляет три года, но истец может просить суд восстановить этот срок, при наличии весомых доказательств, уважительных причин, почему не обратился своевременно.

    ✔ Недобросовестный риелтор.

    К сожалению, честь и совесть не являются неотъемлемой чертой агентов, занимающихся сделками купли – продажи недвижимости, тем более что в нашей стране статус риелтора не имеет легитимного статуса.

    Как следствие нет единых требований к данному виду деятельности, и руководствуются агентства правилами ими же разработанных и утвержденных уставов.

    Нередки случаи, когда вы можете стать жертвой аферистов или так называемых «черных риелторов».

    Чтобы не попасть впросак, обратите внимание на элементарные вещи:

    1. Добросовестный риелтор должен заключить с вами двусторонний договор, в котором оговариваются все условия и ответственность сторон.
    2. Честно выполняющий свои обязанности представитель агентства не станет намекать на возможность скидок процентных ставок комиссионных, поскольку в противном случае он просто собирается обмануть своего работодателя. А можно ли доверять такому человеку, решать вам.
    3. Заниженные расценки также вызывают подозрение, если это не начинающее только работать агентство.

    Но, все же надежнее обратиться в агентства недвижимости с проверенной репутацией.

  • Обратите внимание, что агентство не может быть собственником жилья, которое вы хотите купить.
  • Рассматривайте варианты приобретения квартиры только при наличии пакета необходимых документов на нее.
  • Не стоит давать авансы до тех пор, пока не будет составлен договор с собственником имущества.
  • Смотрите еще:  Госпошлина на ип в 2019 году квитанция образец

    Надеюсь, эти советы и ваша бдительность помогут избежать обмана при покупке квартиры.

    ○ Как избежать рисков.

    ✔ Проверить документы на право собственности.

    До того как подписать договор о покупке квартиры, отдать задаток ее хозяину для того, чтобы быть уверенным, что он никому ее не продаст, удостоверьтесь прежде всего в наличие документов, подтверждающих право собственности на недвижимость и их подлинность.

    Если устанавливающими права владения являются договора:

    • Купли – продажи.
    • Дарения.
    • Мены, с обратной стороны подлинника документа обязательно должен быть оттиск синего цвета печати ФРС, куда они сдавались для регистрации, в противном случае сделку вы просто не сможете оформить юридически.

    Свидетельство о регистрации квартиры должно быть на гербовой бумаге с уникальным номером, без помарок, исправлений, прочих дефектов.

    Кроме того, вы сможете увидеть наличие обременений и ограничений, но здесь не стоит забывать, что они указываются на момент оформления свидетельства, поэтому в зависимости от сроков давности могли произойти изменения.

    ✔ Проверить документы на покупку иного жилья для несовершеннолетнего.

    Можно попросить прежних хозяев квартиры показать документы, подтверждающие наличие жилой площади у ребенка, либо справку о регистрации в квартире лиц на момент совершения сделки.

    Кроме того, если квартира находится в собственности несовершеннолетнего, должно быть разрешение опекунского совета на отчуждение имущества, которое выдается только при наличии альтернативного варианта и уверенности, что несовершеннолетний не окажется на улице или в условиях, непригодных для проживания.

    ✔ Воспользоваться помощью риелторов.

    Несмотря на то, что обратившись в агентство по недвижимости для покупки нового жилья, вы можете нарваться на дополнительные неприятности, пренебрегать услугами риелтора, если вам его рекомендовали хорошие знакомые, которые остались довольны работой данной фирмы не стоит.

    Во-первых, при сложных сделках, к каким относится и покупка квартиры, если собственник является несовершеннолетним, либо в квартире вместе с родителями (лицами, их заменяющими) проживает ребенок, которому еще нет 18 лет, все «заморочки» с проверкой и подготовкой необходимого пакета документов лягут на представителя агентства.

    Во-вторых, вы сэкономите уйму времени, которое потратите в процессе поиска подходящего для вас варианта.

    В-третьих, при правильно составленном договоре на оказание услуг, риелтора можно будет привлечь к ответственности за недобросовестное исполнение обязательств.

    ✔ Купили квартиру у несовершеннолетнего, но через несколько лет сделку признали недействительной, можно ли вернуть деньги.

    Конечно, вы можете вернуть свои деньги, ссылаясь на нормы п. 3 ст.157 ГП, где предусмотрена обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, признанной недействительной.

    Для этого вам нужно обратиться с встречным иском к владельцу квартиры, у которого вы ее купили. Ведь деньги получил именно он, несмотря на то, что на момент совершения купли-продажи ему не было 18 лет и от его имени могли действовать родители или попечители.

    Заявление можно составить самостоятельно, но все же лучше обратиться за помощью к опытному адвокату, который также может представлять ваши интересы в процессе слушания дела.

    ✔ При покупке квартиры, риелтор не проверил необходимые данные, можно ли отказаться от услуг этого агентства.

    Несмотря на письменный договор, заключенный с агентством, вашим правом остается в любой момент прекратить с ними деловые отношения.

    Вы можете послать им заказным письмом письменное уведомление о том, что отказываетесь от их услуг и отзываете свою доверенность (если давали) на совершение от вашего имени сделок.

    Если вносили предоплату, попросите вернуть ее в добровольном порядке, иначе в противном случае будете вынуждены обратиться в судебные органы для принудительного взыскания средств, что чревато для агентства дополнительными расходами, в том числе оплату услуг адвоката.

    Риски при покупке квартир с несовершеннолетними собственниками. Рассказывает Дмитрий Овсянников.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Покупка квартиры у несовершеннолетнего хозяина

    Участник программы «‎Работаю честно»

    По порядку: внося предоплату (аванс) за квартиру с альтернативой у Вас уже есть определенный риск — собственники не подберут себе подходящую альтернативу и поэтому не выйдут на сделку, или подберут себе тоже квартиру с альтернативной, еще увеличив риск срыва сделки, и т.д. Если собственник (один из собственников) ребенок, как Вы знаете, для выхода на сделку необходимо получение разрешения органов опеки. После того, как собственник подберет себе альтернативу, он должен предоставить в органы опеки определенный пакет документов на продаваемую и на покупаемую квартиры. Органы опеки будут смотреть не ущемлены ли интересы ребенка, то есть альтернативная квартира должна быть не хуже продаваемой, площадь оформляемая на ребенка должна быть не меньше, не ниже по стоимости и т.д. (вкратце). Органы опеки выдают свое решение недели через 2, а то и больше бывает, что увеличивает срок ожидания выхода на сделку. А также у Вас возникает еще один риск — подобранная альтернатива еще увеличивает риск невыхода на сделку из-за неодобрения органами опеки. Других подводных камней не знаю. Если квартира продается с определенным дисконтом или просто Вам очень нравится, то можно и попробовать.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Эта тема неоднократно «муссировалась» на этом форуме. Если есть распоряжение опеки на продажу-спокойно вносите аванс, покупайте квартиру. Единственное требуйте, чтобы две сделки были в один день (покупка у несовершеннолетнего и покупка на имя несовершеннолетнего альтернативного жилья-согласно распоряжению опеки). И конечно расплачивайтесь с привлечением банковской ячейки.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Камней здесь нет.Сделка происходит под надзором Опеки.Альтернатива (когда ваши продавцы являются одновременно продавцами и покупателями)Пока покупаемая недвижимость не зарегистрируется на несовершеннолетнего .Ваша сделка не будет зарегистрирована .Единственное но распоряжение Опеки должно быть выдано для одновременной сделки а не последовательной.

    покупка квартиры на несовершеннолетнего ребенка.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый день. Конечно можете.
    Наиболее «острые» подводные камни.
    1. Если в будущем квартиру решите продать, то вопрос необходимо будет согласовывать с органами опеки и попечительства (это непросто).
    2. Сегодня ребенок, а завтра вполне самодостаточная личность со своим образом мышления. ну Вы понимаете о чем я.

    Георгий, добрый день. Купить и оформить на несовершеннолетнего вы конечно же можете. Проблемы могут возникнуть только при продаже такой недвижимости( согласование с органами опеки).

    Здравствуйте, Георгий!
    Можете, но зачем Вам это нужно? Когда Вашему отпрыску исполнится 18, он/а сможет самостоятельно распоряжаться собственной квартирой, и как он/а захочет это сделать, Вы сейчас угадать не сможете. Нередко встречаюсь с родителями, которые в своё время покупали на несовершеннолетнего ребёнка квартиру, а потом горько жалеют об жалеют. То счастливый собственник радостно продаёт квартиру с целью получения свободных денег, то сдают, не работают и живут у родителей и т.д. Поэтому прежде, чем совершать такое действие — хорошенько подумайте.
    С уважением и наилучшими пожеланиями

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Купить вы сможете без проблем.
    возникают вопросы после покупки:
    1) Если потребуется продать или обменять до достижения ребенком 18 лет с разрешения органов опеки, а это значит вы должны наделить другой площадью не хуже имеющийся. Просто продать ее возможно только при наличии другой собственности у ребенка не хуже этой, а деньги перечисляются на расчетный счет открытый на имя вашего ребенка. А расходовать их можно только на нужды ребенка: уход, образование, лечение и др. и только с согласия органов опеки и попечительства
    2) Если Вы захотите сдавать (официально) жилье принадлежащие несовершеннолетнему, тоже с согласия органов опеки: открывается счет в банке и расходовать только на нужды ребенка
    Все зависит от вашей цели, для чего вы хотите купить квартиру и оформить ее на имя ребенка

    покупка квартиры с несовершеннолетними

    Добрый день! Собираемся купить квартиру собственниками которой в долях являются несовершеннолетние дети. Дети фактически проживают сейчас в другом городе. Покупка квартиры для детей будет несколько позже чем сделка продажи имеющегося жилья. Какие риски есть в оспаривании такой сделки и как их избежать? Заранее огромная благодарность.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Риск в оспаривании такой сделки есть! Сценарий, при котором детям не купят альтернативное жилье, вероятен.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Если есть официальное разрешение органов опеки и на момент подписания договора купли-продажи квартира юридически свободна, то рисков нет. С уважением, Арман.

    Смотрите еще:  Заявление на выдачу единовременного пособия при рождении ребенка образец

    Добрый день. Все сделки с несовершеннолетними собственниками подлежат согласованию с органами опеки. Вот и посетите органы опеки по месту регистрации недвижимости. Без письменного разрешения этого заведения Вам просто не зарегистрируют сделку в Росреестре. А так риска нет, если будете соблюдать законы РФ.

    Спасибо! А посетить опеку вы имеете ввиду в городе где продается квартира, верно?

    Для продажи нужно заключение органов опеки, по месту регистрации детей.

    То есть там где они прописаны, я правильно понимаю?

    Органы опеки проходят там, где дети являются собственниками, а не просто прописанными. Дети могут и не быть прописанными там, где они — собственники.

    Спасибо. А подскажите проверять ли было ли приобретено детям иное жилье?

    органы опеки проходят там где дети прописаны, а не где находится объект, у несовершеннолетнего могут быть объекты в разных местах, а разрешение на продажу берется у органов опеки по месту регистрации детей, т.е органы опеки по месту регистрации ребенка дают разрешение на продажу и в том числе даже в другом регионе

    Огромное спасибо за профессиональное и компетентное мнение

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый день, Ольга. Павел Шишкин, написал верно — разрешение органов опеки получают по месту регистрации (прописки) детей. Обычно опека разрешает продать квартиру без одновременной покупки если объект находится в другом регионе. При этом деньги с проданной квартиры должны быть зачислены на счёт, которыми можно распорядиться только для покупки другой недвижимости детям. Что касается Вашей ситуации, то если с документами всё в порядке, опасений об оспаривании такой сделки не может быть удовлетворено. Но стоит обратить и на другие моменты в этой сделке. Уделите должное внимание истории квартиры.

    Спасибо за подсказку. Обязательно.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Наталья Якушина абсолютно правильно указывает на главный риск. Даже если детям и будут покупать недвижимость, Вы уже не сможете проконтролировать эту сделку. Что им купят? По каким документам?

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Лучше не покупать и не продавать вообще, риск будет приравнен к значению 0 (ноль), полная экономия на агента и 100 гарантия :)). Ольга, если без юмора, Вам всё правильно написали. Пройдите обязательные процедуры (совет Рината Мангушева), опеку (по совету Павла Шишкина), и чтобы не попасть в историю, о возможности которой намекнула Наталья Якушина, нужно получить полную консультацию по всем направлениям. При покупке квартиры риски заключаются не только в несовершеннолетних детях. Когда даёшь совет на конкретно поставленный вопрос, подразумеваешь, что на все остальные вопросы у автора есть ответы, если это не так, то специалист Вам нужен. С уважением, Арман.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Специалист вам понадобится по любому. Не добавляйте судам лишней работы, а себе головной боли.

    Купить новостройку с несовершеннолетним ребенком.

    Татьяна как то непонятно, Вы вопрос кому задаете?конечно можете купить, если несовершеннолетний один их трех собственников в однушке, начните с похода в опеку и задайте им вопрос какой долей в новостройке вы должны наделить ребенка, по поводу того как наделить , то у ребенка уже есть паспорт и он сам может подписывать договор. Татьяна и конечно не в укор , но очень странный вопрос для специалиста с 13 летним стажем.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Более чем странный вопрос для вас, Татьяна. Начните с органов опеки, принесите документы по объектам недвижимости, пообщайтесь, послушайте, что они вам скажут. В любом случае пригодится для дальнейших консультаций ваших клиентов.

    конечно можете. переезжайте в Сочи, наши специалисты всё оформят как надо.
    а если без шуток, то Елена Федорова описала хорошо, однако всё же с Вашего вопроса не ясно что Вы имеете ввиду «купить новостройку на стадии строительства. ВЗАИМОЗАЧЁТОМ».
    Ребенок будет положена площадь в новом жилье (вне зависимости будет у него доля или нет) не меньше чем было раньше в старом жилье.
    В общем не совсем ясно задан вопрос.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Ребенок собственник в однушке? Если не собственник, то и опеки не нужно. На какой стадии строительства дом? Если не сдан, вероятность получения разрешения органов падает. Они смотрят на сколько благонадежен застройщик, строится комплекс или точечная застройка, какие банки сотрудничают с застройщиком, как оформляется новостройка. Да еще очень многое зависит и от личного опыта сотрудников опеки, если у них когда-либо были неприятности с новостройками, то на разрешение можно не рассчитывать. Вы для начала просто сходите и поговорите с инспектором, послушайте, что Вам в опеке скажут. Не понятен вопрос «как наделить долей». Новостройку Вы можете покупать на кого хотите. Ну а если говорить о доле в собственности, то это уже по окончании строительства, сдачи дома и т.д.

    Однозначно идти в опеку, по месту регистрации ребенка, посетить руководителя и получить однозначный ответ от него. Опека опеке рознь, могут даже и не рассматривать вашу новостройку, сразу развернуть. И второе, если опека будет лояльна, то нужно будет с продавцом новостроек решить вопрос заранее о резерве, иначе опеку пройдете, а нужной квартиры уже не будет или цена подрастёт!

    Я кажется понял, что имелось ввиду. Есть-однокомнатная квартира, где ребенок сособственник и проживает. Стоимость квартиры одинакова со стоимостью более просторной квартиры в новостройке , Вопрос в том, можно ли практически «сделать прямой обмен»? Отдать свою и купить новострой.
    Новостройку, где несовершеннолетний станет сособственником, купить можно в том случае, если туда можно въехать и жить, и если пропустит такую продажу покупку ООиП по месту регистрации ребенка., Как правильно заметили выше, а это-большой вопрос .Регистрация ребенка-еще один вопрос в этой схеме

    Даниил Гордон- вы хотите подобрать новостройку несовершеннолетнему в Краснодаре, взамен его доли в Москве ( судя по региону работы вопрошаемого )? может быть еще и Москву посетите, вместе с несовершеннолетним в опеку сходите чтоб услышать . (непереводимую игру слов)

    Да, Краснодарский край — это нечто. Как говорится, «если есть на свете рай».

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Опыт работы: с 2001 года
    Исполнительная. Большой опыт работы , в том числе в загородной недвижимости.Бесплатные консультации. Продажа, покупка, аренда, обмен,ипотека, военный сертификат, материнский капитал.

    С органами опеки и попечительства мне приходилось работать много раз, всё очень индивидуально. Много факторов, по которым они или одобряют или нет объект. С новостройкой вообще проблемно получить разрешение. Должна быть оценка(БТИ), сравнение стоимости квартир, если покупаемая квартира дешевле продаваемой, то надо открыть сберкнижку на ребёнка и положить разницу. А как Вы представляете оценить квартиру-новостройку(на каждой стадии строительства-цена разная), и, она не в собственности. Если даже, дом имеет высокую стадию строительства, то вдруг. он долго ещё не будет введён в эксплуатацию? Что дальше. Полемизировать можно долго, НО ВСЁ ЗАВИСИТ ОТ ОРГАНОВ ОПЕКИ, ВОЗЬМУТ ЛИ ОНИ НА СЕБЯ ТАКУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ? Ну, уж если ЗАСТРОЙЩИК ПРОВЕРЕН, ЕСЛИ СТАДИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ВЫСОКАЯ, то может быть? Желаю Вам удачи.

    Похожие статьи:

    • Заявление на неполное рабочее время в период отпуска по уходу за ребенком Неполный рабочий день в отпуске по уходу за ребенком Подборка наиболее важных документов по запросу Неполный рабочий день в отпуске по уходу за ребенком (нормативно-правовые акты, формы, […]
    • Федеральный закон 275-фз 29122012 г о государственном оборонном заказе Федеральный закон от 29 декабря 2012 г. N 275-ФЗ "О государственном оборонном заказе" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 29 декабря 2012 г. N 275-ФЗ"О государственном […]
    • Арбитражный суд 70 Арбитражный суд Тамбовской области Председатели российских судов подведут итоги 2018 года С 12 по 13 февраля 2019 года состоится общероссийское совещание-семинар председателей верховных […]
    • Возврат подоходного налога за зубы в 2019 году Как получить налоговый вычет за лечение и протезирование зубов Последнее обновление 2019-01-28 в 17:16 Платные стоматологические услуги — существенная статья семейных расходов. В материале […]
    • Увольнение по оптимизации Оптимизация кадров: 13 шагов при увольнении по сокращению численности или штата Сокращение численности или штата работников компании – одно из оснований для расторжения трудового договора […]
    • Договор прописано 70 и 30 Как установить аванс в 2019 году Действующее законодательство об авансировании По закону, готовность продавца (или заказчика) выплатить деньги еще до исполнения договора — его […]
    Перспектива. 2019. Все права защищены.