Ипотека по переуступке права требования

Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки

На начальном этапе строительства многоквартирного дома у застройщика имеется в наличии множество квартир. По мере роста стадии готовности объекта, жилье раскупают. И тогда покупка квартиры из первых рук, вряд ли, удастся. При этом существуют предложения о продаже жилья в новостройке, которые продаются повторно, по переуступке прав на жилье. Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Об этом поговорим далее. Как купить квартиру в ипотеку, если она продается по переуступке прав? Покупка квартиры по переуступке прав — это сложный и довольно специфичный процесс, на практике встречающейся не так уж часто. Правовое естество переуступки прав осуществляется согласно соответствующему договору, регулируется несколькими законодательными нормами, Гражданским кодексом и другими правовыми актами, что вызывает множество споров и вопросов. На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.

Переуступка прав на недвижимость не противоречит действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

  • после того, как будет выплачена стоимость квартиры, согласно договору застройщика и первого владельца жилья
  • если застройщик даст согласие на переуступку прав требования
  • если жилье было приобретено по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка.

Уступка прав требования на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы избежать мошеннических схем с подменой договоров, покупатель жилья должен соглашаться только на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Как оформляется сделка по переуступке прав?

Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.

В первую очередь к этим особенностям относится необходимость заплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий выплату стоимость квартиры. Дольщик может уступить право на квартиру в период от момента регистрации договора долевого участия и до момента и закрытия акта приема-передачи объекта, но только при условии, что стоимость жилья будет полностью выплачена. Как оформляется покупка жилья по переуступке прав? Другая важная особенность — необходимость письменного согласия застройщика на продажу залоговой квартиры по схеме переуступки прав, которая, как правило, фиксируется в договоре ДДУ. Законодательно письменное согласие застройщика не обязательно, но застройщики обычно настаивают на включении данного пункта в договор. Движет ими только желание документально зафиксировать возможность получения дополнительной прибыли, поскольку за свое согласие застройщики получают до 3% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Как взять ипотеку по переуступке в банке?

Найти кредитную организацию, которой было бы интересно предоставить ипотеку, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику хоть и реально, но все-таки сложно. Банки неохотно идут на такие сделки, как минимум, по двум причинам:

  • данный вид займов обладает высокой степенью риска кредитора, так как всегда остается опасность нарушения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию
  • у банков существует большое количество альтернативных ипотечных программ, которые, являясь весьма востребованными у заемщиков, приносят гораздо больший доход.

Как показывает опыт поиск ипотеки по переуступке лучше осуществлять непосредственно на строительной площадке, поскольку рекламные объявления банков, работающих в данном направлении, обязательно будут на месте возведения здания.

Другой способ найти банк, который готов выдать ипотеку, используя в качестве залога права требования к застройщику, — это сотрудничество с юридическим лицом, продающим квартиру. Как правило, такие компании являются строительными холдингами, выступающими соинвесторами и оказывающими услуги по финансово-кредитному сопровождению сделок. Строительные холдинги уже сотрудничают с банками, выдающими ипотеку по переуступке прав.

Третий вариант наиболее хлопотный — обращаться во все попавшиеся банки и спрашивать у них о возможности получения ипотечного кредита по переуступке прав.

Сегодня число финансовых учреждений, готовых кредитовать покупку жилья по переуступке прав, растет. При этом в фавориты в данном сегменте вышли банки с максимальным числом аккредитованных новостроек: «Сбербанк», DeltaCredit, «ВТБ24», МТС, «Банк Москвы» и «Промсвязьбанк».

Возможна ли ипотека по переуступке прав на квартиру?

Жилищную проблему можно решать различными способами, которые главным образом зависят от материальной обеспеченности лица, желающего получить дополнительные квадратные метры. Для тех, кто обладает достаточным достатком, главная трудность заключается в длительном поиске квартиры мечты, которая могла бы полностью соответствовать требованиям будущего владельца.

Те же лица, чьи доходы находятся на среднестатистическом уровне, решают более банальную проблему – как купить хоть что-то при текущем бюджете. Одним из вариантов решения такой проблемы является переуступка квартиры по ипотеке.

Основы инвестирования.

Представьте себе ситуацию: в вашем распоряжении находятся свободные деньги, которые представляют собой далеко не маленькую сумму, допустим 3 000 000 рублей, вы хотите удвоить ее, но не готовы заниматься спекуляцией на рынке ценных бумаг или начинать собственный бизнес. Оказывается, если удачно вложить их в строительство, то можно неплохо заработать. Делается это следующим образом: узнав о планировании возведения нового жилищного комплекса, вы заключаете соглашение с застройщиком, где будете выступать в качестве соинвестора, а после успешного завершения проекта становитесь обладателем квартиры, которая за это время подорожала в несколько раз. Выгода, как говорится, на лицо.

Как оформляется переуступка.

Поскольку конечной целью многих инвесторов является получение дохода, а не очередного жилья, многие из них предпочитают продавать свои права к застройщику, тем кто хочет сэкономить, приобретая недвижимость несколько раньше, чем объект пройдет государственную комиссию и будет введен в эксплуатацию. На этом этапе есть шанс приобрести жилье за 80% от ее стоимости, сэкономим тем самым солидную сумму. Юридически оформление переуступки происходит посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к вам. После того, как дом будет достроен, вы станете собственником новой квартиры.

Возможна ли ипотека по переуступке?

Найти банк, которому было бы интересно предоставить вам займ, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику также сложно, как получить ипотеку на долю в квартире. Объясняется это, как минимум, двумя факторами:

  • во-первых, данный вид ссуд является очень рискованным для кредитора, поскольку всегда остается опасность нарушения сроков сдачи жилья застройщиком;
  • во-вторых, у банков существует немало альтернативных ипотечных программ, которые не только более востребованны среди заемщиков, но и приносят им основной доход.

С другой стороны, ничего невозможного нет, а значит добиться успеха в поиске интересующей вас программы вполне реально. Опыт показывает, что в данной ситуации поиск ипотеки по договору переуступки лучше всего производить непосредственно на стройплощадке: если тот или иной банк работает в данной направлении – его рекламные объявления обязательно будут на месте возведения жилья. Позвонив по указанным в них номерам, вы сможете обсудить все детали с ипотечным консультантом.

Второй вариант выхода на кредитную организацию – через того, кто будет продавать вам квартиру, но принести пользу он может только при условии, что продавец является юридическим лицом. Довольно часто такие компании выступают в качестве соинвесторов и являются частью строительных холдингов, в распоряжении которых, как привило, имеется собственных банк, оказывающий услуги по финансово-кредитному сопровождению сделок. Зачастую продавцы сами говорят о возможности получения ипотеки через «их банк». Конечно, чтобы не испытать судебную практику по ипотеке на себе, относиться к таким предложениям нужно с определенной опаской, внимательно изучив все условия представления займа, а также информацию о будущем залогодержателе.

Смотрите еще:  Куда подавать заявление на егэ выпускникам прошлых лет

Третий способ – обращаться во все приглянувшиеся вам банки и спрашивать у них о возможности получения ипотеки по переуступке прав. Минусов в этом способе несколько:

  • Низкая вероятность найти такое кредитное предложение в короткие сроки;
  • Строгие требования к документам застройщика;
  • Высокие процентные ставки;
  • В качестве правоустанавливающих документов у продавца должен быть договор долевого участия в строительстве, составленный в соответствии требованиями 214 Федерального закона.

Как сделать правильный выбор?

Покупка строящегося жилья это всегда риск, который распространяется не только на недвижимость, но и на отношения с банком-кредитором. Нужно понимать, что банк, который может зарабатывать деньги на кредитовании более стандартных объектов, не будет активно предлагать оформить переуступку прав на квартиру по ипотеке, с другой стороны ничего плохого в том, что банк помогает своей дочерней компании ускорить процесс перепродажи недвижимости посредством выдачи ссуд ее покупателям нет. Более того, зачастую такие банки более лояльны к документам, а иногда даже помогают задействовать материнский капитал. И в том и в другом случая ваша задача заключается в одном – отнестись с должным вниманием к репутации кредитора, а также бумагам, которые вы будете подписывать.

Переуступка прав по ипотеке третьим лицам

А какие дополнительные условия возврата денег можно внести в договор.
И что если застройщик откажется вносить их в договор? Если оставить договор как есть, какие сложности при возврате денег могут быть?

4.4. В случае расторжения /прекращения Договора по любым основаниям, за исключением его надлежащего исполнения, при условии оплаты Участником 1 части Цены Соглашения за счет кредитных средств, предоставляемых Участнику 1 Банком, Участник 1 поручает Участнику в своих интересах и интересах Банка перечислить в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты расторжения/ прекращения Договора сумму кредитных средств в полном объеме, полученную Участником в оплату цены по настоящему Соглашению на расчетный счет ПАО Сбербанк по реквизитам: расчетный счет № _________________________ в ПАО «Сбербанк», корреспондентский счет 30101810400000000225 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России, БИК 044525225 с указанием в назначении платежа: «В счет исполнения (ФИО Участника долевого строительства) обязательству по Кредитному договору №__________________ от «____» _____________ 201__г. ».
Сумма денежных средств, оплаченная Участником 1 за счет собственных средств и подлежащая возврату, возвращается Участником на счет Участника 1 его указанию в течение 10 рабочих дней с даты расторжения/прекращения Договора.

Ипотека на «переуступку» становится массовой

Текст: Игорь Чубаха
Фото: Алексей Александронок

Число банков, готовых кредитовать приобретение жилья при переуступке прав, будет расти. При этом в фавориты в данном сегменте выбьются банки с максимальным числом аккредитованных новостроек.

Покупателю квартиры по переуступке нужно быть готовым, что застройщик потребует определенную сумму за свое согласие на операцию. Но дополнительные расходы окупятся. Ведь цена на саму квартиру окажется ниже, чем у застройщика.

Доля таких сделок будет расти
Эксперты петербургского рынка недвижимости, оценивая долю инвестиционных сделок, называют разные цифры. Обычно в пределах от 5 до 20% от общего объема продаж на первичном рынке.

В то же время любой специалист согласится, что всплеск продаж в первом квартале нынешнего года носил инвестиционный характер. То есть многие покупатели вкладывали в недвижимость накопления. А если денег не хватало, брали жилищные кредиты. «Рост ипотеки в январе – апреле текущего года во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и снижения курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций, – рассуждают аналитики АИЖК. – Основной причиной, предопределившей привлекательность недвижимости, стала ценовая динамика рынка, а также отсутствие понятного и предсказуемого объекта долгосрочного инвестирования».

При этом у участников рынка нет единого мнения, приведет ли всплеск продаж к последующему массовому единовременному выбросу этих объектов на рынок.

Так, по словам генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, затоваривание рынка невозможно уже хотя бы потому, что в рамках инвестиционного цикла приобреталось жилье с разной степенью готовности: от объектов на нулевом цикле строительства до новой вторички. Соответственно, последующий вывод этих объектов хозяевами на продажу также будет растянут во времени.

В то же время председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов констатирует, что сейчас объемы предложения уже превышают спрос. Есть угроза затоваривания первичного рынка и роста числа нераспроданных объектов в недавно сданных в эксплуатацию жилых комплексах.

Руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова утверждает, что наиболее часто владельцы «инвестиционных» квартир покупают на начальных стадиях строительства, а выставляют объекты на продажу, когда объект уже сдан, но в собственность не оформлен и акт приема-передачи не подписан.

То есть ипотечный бум января-апреля может обернуться ростом предложения в ограниченный отрезок времени. Проще говоря, доля квартир, продаваемых по переуступке, в обозримом будущем вырастет.

Правовая база
Согласно статьям 382 ГК РФ и 11 № 214-ФЗ, дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта. При этом сторонами должен быть соблюден ряд условий.
Уступка допускается только после выплаты дольщиком всей предполагаемой договором суммы. Что подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований.

Кроме того, покупателю понадобится письменное согласие застройщика, если это требуется по договору. Уточним: текущее законодательство такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. И есть прецеденты, когда суд признавал переуступку недействительной из-за нарушения данного пункта в договоре. Кстати, включается этот пункт в договоры во многом потому, что за свое согласие на переуступку застройщики хотят получать плату. До 3% от стоимости квартиры.

Наконец, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита, потребуется согласие выдававшего заем банка. «Важно знать, что владельцы недвижимости могут переуступать ее не один раз, вплоть до момента, пока покупателю не будут переданы ключи», – добавляют в компании «НДВ-Недвижимость».

Ряд участников рынка отмечает, что кроме переуступки по ДДУ возможна переуступка по предварительному договору купли-продажи (ПДКП). Как подсказывают в «НДВ-Недвижимости», предварительный договор – это документально заверенная обязанность сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. При отказе одной из сторон это сделать, другая сторона вправе понудить отказывающуюся сторону к заключению договора в судебном порядке.

Но схема приобретения жилья по ПДКП считается более рисковой, чем покупка по ДДУ. Эта же «подозрительность» распространяется и на сделки по переуступкам. Соответственно, найти банк, готовый дать ипотеку на квартиру, приобретаемую по переуступке с оформлением ПДКП, будет затруднительно.

С другой стороны, подобрать банк, дающий ипотеку на уступку прав по ДДУ, сегодня особой трудности не составит. Тем более что список готовых работать по такой схеме кредитных организаций постоянно пополняется. В частности, региональный директор банка петербургского филиала DeltaCredit Ирина Илясова рассказала БН, что в начале апреля ее филиалом была завершена первая сделка с переходом прав требования на залоговую квартиру в строящемся доме.

Советы от профи
По словам директора Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость» Михаила Гаврилова, его агентство работает по кредитованию переуступки, прежде всего, со Сбербанком, МТС-банком и Банком «Санкт-Петербург». «Выбранные потенциальным покупателем объекты обязательно должны быть аккредитованы в банке, оказывающем подобную услугу, – уточняет специалист. – В противном случае взять кредит под покупку объекта по переуступке в неаккредитованном банке будет практически невозможно».

Руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков к заметным игрокам сегмента добавляет Промсвязьбанк, ВТБ24 и Банк Москвы.

Смотрите еще:  Право на наследство документы на машину

Эксперт отмечает и другие имеющиеся у данной схемы особенности. «По ДДУ первый взнос и дальнейшие выплаты могут совершаться только после регистрации договора. А при переуступке прав от юридического лица продавец может потребовать (прописать в договоре) оплату первого взноса от покупателя еще до регистрации, – поясняет он. – Здесь уже за покупателем остается решение, согласиться или отказаться от оплаты первого взноса до регистрации договора».

При переуступке прав от физического лица, нужно учитывать следующий момент. Как правило, продавец реализует квартиру по большей, чем он покупал, цене. Но, чтобы не платить налог, разница между первоначальной и последующей стоимостью объекта в договоре уступки не указывается. При оформлении ипотеки этот нюанс играет существенную роль, поскольку банк будет учитывать ту стоимость квартиры, которая указана в договоре уступки. Соответственно покупателю необходимо иметь наличные средства на покрытие этой разницы и внесение первоначального взноса.

Впрочем, приобретение жилья в кредит по переуступке имеет и ряд плюсов. Например, появляется возможность сэкономить на оценке объекта. Кроме того, клиент, приобретающий квартиру по данной схеме, принимает все условия кредитования ранее подписанного договора. И если договор оформлялся в период, когда ипотечные процентные ставки снижались, клиент получает кредит со ставкой ниже среднерыночной.

А поскольку частные инвесторы предпочитают делать покупки на ранних стадиях строительства, первыми распродаются наиболее «интересные» варианты. Таким образом, у берущего впоследствии квартиру по переуступке покупателя появляется вероятность приобрести самые ликвидные варианты.

Ну и главное: квартиру, на которую еще не оформлено право собственности, обычно владелец продает дешевле, чем застройщик.

Переуступка прав на ипотечную квартиру

Здравствуйте. В 2017 году заключил договор по иоптеке. Единственным заёмщиком был я. Права на собственность принадлежат мне. В этом году хочу сделать основным заёмщиком моего братишку. Возможна ли уступка прав собственности на ипотечную квартиру? И я в взял имущ вычет на 80000 р. в начале 2018 г.. Может ли получить братишка нал вычет если договор уступки прав будет безвозмездным?

Участник программы «‎Работаю честно»

Даже не знаешь с чего начать, то ли с принципиально важной терминологии, только с исправления данных AGSN комментариев.
Михаил, право собственности Вы уступить брату не можете, Вы можете его продать, подарить, завещать. Свой вычет Вы сможете выбрать до конца, даже если права собственности у Вас уже не будет.
Брат получить вычет не сможет, поскольку сделка проходит между взаимозависимыми лицами. Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный данной статьей, не применяется в случаях, если сделка купли-продажи квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 Налогового кодекса.
Продать квартиру из под залога банка возможно путем перевода долга на Вашего брата. По сути это будет новая ипотека: новый кредит оформленный на брата идет на погашение Вашего кредита.
Вычет получать можно хоть 100 раз. Правило об «одноразовости» вычета уже давно не актуально. Однако размер вычета ограничен 2 м.р. со стоимости объекта и 3 м.р. с суммы процентов по ипотеке. Например, купил 2 квартиры по 1 м.р. вычет можно получить с каждой.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, если брат возьмёт и погасит ваш долг перед банком или возьмёт ипотеку в этом же банке.

Преимущества и недостатки переуступки ипотеки

Когда банк и заемщик заключают кредитный договор, обеспеченный ипотекой, каждый из них имеет свои права, обязанности, и при этом не лишен права передавать их третьему лицу, не участвовавшему при совершении сделки. Это соглашение и есть переуступка ипотеки.

Что такое переуступка ипотеки и для чего она нужна

Переуступка права на ипотеку – это один из вариантов решения жилищного вопроса для граждан со средним уровнем дохода. Можно приобрести как готовое жилье, так и вложить денежные средства в возведение жилищного комплекса, предварительно заключив соглашение с застройщиком. Это выгодное предложение, ведь к моменту окончания строительства цена на объект недвижимости поднимется в несколько раз. Перед тем как переуступить ипотеку на квартиру, покупатель должен заранее оценить возможные затраты, плюсы и минусы предстоящей сделки.

К переуступке ипотеки чаще всего прибегают застройщики, желающие получить максимальную прибыль при экономии средств. Если жилье приобрести до момента, когда оно пройдет государственную регистрацию и сдачу в эксплуатацию (от застройщика ипотека), можно сэкономить до 20% его стоимости.

Основная проблема состоит в выборе кредитного учреждения, которое заинтересует подобное предложение, ведь большинство из них хотят получить в залог имущество с высокой стоимостью, а не обязательства заемщика. Поводом для волнения может быть как нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию, так и недобросовестность новых владельцев.

Перед тем как купить квартиру в ипотеку по переуступке, заемщик может столкнуться с некоторыми нюансами:

  • высокая процентная ставка;
  • длительный поиск подходящего банка;
  • жесткие требования;
  • требуется предварительный договор уступки права требования квартиры с ипотекой;
  • отсутствие полной информации о кредиторе (его репутации) или объекте недвижимости;
  • недоверие к соинвесторам.

Переуступка от физического лица

ФЗ «Об ипотеке» (ст. 47) гласит, что ипотека по переуступке от физического лица оформляется после получения разрешения кредитного учреждения, которое неохотно идет на подобные уступки. Но ситуации бывают разные.

  1. Например, ипотека была оформлена в браке, а после развода один из супругов желает отказаться от своей половины и переуступить обязательства другому.
  2. Переезд на постоянное место жительства в другую страну требует от заемщика погашения кредита раньше указанного срока и снятия с жилья обременения. Как правило, на это уходит много времени. Переуступка является максимально приемлемым вариантом в этом случае. Новый владелец (покупатель) продолжает выплачивать долг, и обе стороны остаются довольны.
  3. Исключением становится передача прав на недвижимость в порядке наследования, о чем указано в п.3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке». В этом случае заемщик оформляет договор без согласования с кредитным учреждением.

Переуступка по инициативе кредитора

Инициатором переуступки может стать и кредитор. Например, в случае банкротства. Тогда все права и обязательства переходят новому владельцу без уведомления плательщика относительно причины банкротства. Однако новый владелец в обязательном порядке должен уведомить своих клиентов о том, как дальше выполнять обязательства по платежам, об изменении условий в письменном виде, предоставить новые реквизиты. Если этого не произошло, необходимо самостоятельно узнать нужную информацию на официальном сайте банка-кредитора. Следует заметить, что в период переуступки прав банка-банкрота его правонаследник не имеет права взымать штрафы и пени за нарушение срока погашения долга до окончания процедуры ликвидации.

Однако это не единственный случай, когда банк желает переуступить ипотеку. Проявлять инициативу он может, если:

  • сделка признана неликвидной;
  • требуется досрочное погашение долга, включая проценты;
  • взыскание на предмет залога, если заемщик нарушил график выплат.

Кредитная организация переуступает ипотеку другому кредитору путем выставления объекта недвижимости или его прав на аукцион.

Какие банки осуществляют переуступку ипотеки

Кредитное учреждение может переуступить права на ипотеку третьему лицу, если оформлена закладная (ст. 316 ГК РФ).

Для большинства граждан со средним уровнем дохода покупка жилья по переуступке ипотеки является заманчивым предложением. Выплатив покупателю разницу между стоимостью продажи объекта недвижимости и остатком долга, можно реализовать давнюю мечту – покупку собственного жилья.

Лидирующие позиции в содействии передачи прав на ипотеку и снятии обременения занимают Сбербанк и ВТБ-24. Переуступка квартиры в Сбербанке происходит после получения соглашения и проходит следующие этапы:

  • одновременное открытие 2 депозитов или банковских ячеек, в которых будут находиться суммы остатка по ипотеке и денежные средства покупателя;
  • процедура снятия обременения с последующей передачей документов для регистрации в Росреестре;
  • подписание договора купли-продажи в присутствии юриста кредитного учреждения;
  • госрегистрация переуступки прав на имущество (в Росреестре);
  • оплата подоходного налога.
Смотрите еще:  Федеральный закон 108-фз от 30062008

При переуступке долга по ипотеке с привлечением профильных специалистов банк взимает процент.

В ВТБ 24 переуступка ипотеки предусматривает выполнение тех же обязательств, но имеет характерную особенность в виде предложения своей базы объектов недвижимости, которые выставлены на продажу. Такое предложение имеет свои преимущества и недостатки:

  • можно получить льготу при внесении первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья;
  • предлагаемая стоимость недвижимости может быть значительно ниже рыночной, к тому же необходимо оплатить проценты за услуги банка в качестве посредника.

Насколько приемлемы условия кредитора, заемщик решает сам. В 2017 году банк ВТБ 24 при оформлении сделки выдвигает следующие требования.

Размер минимального первоначального взноса

Сумма ежемесячных выплат

Не превышает 60%

Если заемщик не является клиентом банка и не оформил страховой договор, то размер % ставки определяется с учетом возраста, финансового положения заемщика и срока погашения ипотеки

Особенности налогообложения

С 2016 года в законодательстве РФ введено минимальное значение налоговой базы, осуществив возможность уменьшения суммы налога от продажи недвижимости (ст. 244 НК РФ).

  1. Физическое лицо может воспользоваться правом налогового вычета в 1 млн. руб., желая продать недвижимость, а из этой суммы уже взимается 13%.
  2. Уменьшить размер дохода от продажи можно на сумму оплаты застройщику, облагая налогом лишь разницу в цене. Если недвижимое имущество продается по исходной цене или ниже, то налог не предусмотрен. Однако наличие подтверждающих документов и поданного заявления в налоговую инспекцию обязательно.
  3. Согласно ФЗ от 29.11.14 г. № 382 доход от продажи недвижимости облагается налогом по истечении 5 лет владения ним. Если гражданин РФ владеет недвижимым имуществом не более 3 лет, то согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ он освобожден от уплаты налога.
  4. Если в деле фигурирует договор переуступки права требования по договору долевого участия (ипотека), то кадастровая стоимость доли рассчитывается в процентном соотношении (см. образец). Следует помнить о том, что таким правом могут воспользоваться лица, непрерывно проживающие на территории России не менее 183 дней.
  5. Закон действует в том случае, если недвижимость приобретается не по наследству или договору дарения.

Как происходит переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Договор цессии – максимально приемлемый вариант приобретения недвижимого имущества, когда сложно подобрать подходящее жилье из-за отсутствия выбора. Иногда это единственно возможный способ. Несмотря на то что покупка квартиры по ДДУ проходит разные этапы сделки, ст. 389 ГК РФ указывает на признание сделки ликвидной с момента ее регистрации в Росреестре, при этом не предусматривает передачу обязательств лицу, уступающему свои права (цеденту).

Договор цессии по ипотеке (см. образец) необходимо оформить до момента продажи недвижимости. В противном случае переуступать будет нечего, ведь застройщик фактически выполнит свои обязательства.

Переоформление ипотеки – многоэтапный процесс:

  • уведомление строительной организации;
  • разрешение застройщика на переуступку (только в письменном виде);
  • проверка отсутствия задолженности;
  • оформление согласия супруги;
  • подтверждение банком ликвидности совершенной сделки.

Риск и выгода нового собственника

Оформляя куплю-продажу по договору переуступки, продавец недвижимости фактически передает свои права и обязательства правопреемнику. Передача прав по ипотеке имеет свои преимущества и недостатки.

Положительными моментами переуступки прав являются:

  • юридическая чистота объекта собственности;
  • возможность приобретения жилья, когда все ликвидные варианты исчерпаны;
  • возможно возвращение средств без применения штрафных санкций;
  • меньше остаток долга и срок погашения;
  • возможность заработать на росте цен;
  • кредитное учреждение выступает в качестве гаранта.

К неприятным последствиям относят:

  1. Возможные претензии к лицу, уступающему свои права в случае неликвидности совершенной сделки (ст. 390 российского ГК), если дольщик желает купить квартиру по переуступке в новостройке в ипотеку и требует погасить всю сумму, указанную в ДДУ.
  2. Когда происходит продажа квартиры по переуступке прав собственности, но дом не сдан в эксплуатацию, ипотека может выявить несостоятельность застройщика в финансовом отношении, например, в случае банкротства или намеренного затягивания срока сдачи.
  3. Если нового владельца ипотеки не устраивает качество предоставляемых услуг, права по ДДУ, предъявить претензии он сможет только компании-застройщику. Нужно заранее изучить механизм цессии, чтобы понять, чем опасна переуступка квартиры в новостройке.
  4. Риск возрастает, если дом не сдан, ипотека оформляется по нестандартной схеме: застройщик вместо договора долевого участия предлагает заключить предварительное соглашение (в т. ч. куплю-продажу), а также инвестиционное или с использованием векселя, которые можно не регистрировать в государственной службе.
  5. Не стоит забывать о получении одобрения у компании-застройщика, если нужно продать квартиру по переуступке в строящемся доме, когда ипотека полностью не погашена.

Вопросы возникают и в момент переуступки пая в жилищно-строительном кооперативе. Ипотека на переуступку ЖСК не предусматривает передачу паевых взносов новому пайщику (как частичных, так и полных), несмотря на отсутствие запрета в законодательстве. Паевые взносы возвращаются пайщику при выходе из кооператива, но при этом он теряет средства, выплаченные в качестве первоначального или каких-либо дополнительных расходов.

Чтобы вступить в кооператив, будущему пайщику нужно получить согласие о его принятии на общем собрании, а затем внести вступительные средства. На практике существуют примеры, когда учитывалась оплата целевых взносов прежним владельцем пая, но этот вопрос следует решать с руководством ЖСК в индивидуальном порядке. Договор цессии пая в этом случае не имеет никакой юридической силы.

Переоформляя ипотеку, рациональнее использовать рынок вторичного жилья, так как:

  • нет необходимости вкладывать дополнительные средства для модернизации помещения;
  • такая недвижимость, как правило, расположена в регионах с развитой инфраструктурой;
  • в отличие от новостроек, не нужно переживать о возможных разрушениях объекта (микротрещинах, перекосах, усадке);
  • кредитные учреждения разрабатывают специальные льготные программы, которыми можно воспользоваться при уступке прав на квартиру.

Переуступка ипотеки на квартиру во вторичке происходит с учетом законодательной базы на вторичное жилье, наличия обременения, возможных претензий со стороны лиц, являющихся законными претендентами на часть имущества.

Возможна ли переуступка по военной ипотеке?

Военнослужащие, желающие сэкономить собственные средства, могут задаться вопросом, как совмещаются понятия военная ипотека и переуступка прав, можно ли приобрести жилье по договору цессии?

Согласно постановлению Правительства РФ от 15.05.08 г. № 370 п. 48 использовать целевой жилищный займ для погашения ипотеки может только участник накопительно-ипотечной системы (НИС), который является единственно возможным заемщиком. Военная ипотека предусматривает только целенаправленное использование средств на покупку жилья во время прохождения службы или после выхода на пенсию.

Чтобы избежать непоправимых ошибок при оформлении переуступки ипотеки, нужно тщательно изучить законодательную базу. Обратившись за помощью к профильным специалистам (юристам, ипотечным брокерам), можно свести к минимуму возможные риски.

Похожие статьи:

  • Субсидия за коммунальные услуги 2019 Как можно бесплатно получить квартиру от государства в 2019 году Российские граждане, доход которых ниже прожиточного минимума в конкретном регионе, наделены конституционным правом […]
  • Как оформить кадастровый паспорт дома Кадастровый паспорт на дом, как выглядит и как его заказать Кадастровый паспорт на дом – это официальный документ, выдаваемый государственной кадастровой палатой, который подтверждает […]
  • Пособие по присмотру за детьми Компенсации за детсад — экономия семейного бюджета В наше время быть продвинутым родителем просто. Тем не менее, читая различные форумы для пап и мам, понимаешь, что пробелов в их знаниях […]
  • Сколько стоит штраф за утерю прав Штраф за утерю водительского удостоверения в 2019 году Никто из нас не застрахован от ситуации, когда водительское удостоверение внезапно теряется. Причем чаще всего пропажа обнаруживается […]
  • Мировой суд обручевский СУДЕБНЫЙ УЧАСТОК № 212 ОБРУЧЕВСКОГО РАЙОНА (МИРОВОЙ СУД): ТЕЛЕФОНЫ, АДРЕС, РЕКВИЗИТЫ Телефон суда: (495) 735-82-10 ; адрес суда Обручевского района смотрите ниже. Разрешение юридических […]
  • Как красиво оформить в ворде содержание Как сделать содержание в ворде Составление содержания письменного труда (реферата, курсовой, диплома или диссертации), как правило, оставляется на конец работы. Это объясняется тем, что в […]
Перспектива. 2019. Все права защищены.