Инвестиционный договор ндс

Уплачивается ли НДС при поступлении средств по инвестиционному договору на расчетный счет ООО на ОСНО?

Для ответа на Ваш вопрос нужно очно анализировать весь корпус документов по данной сделке, т.к. такого понятия как «инвестиционный договор» в ГК РФ нет и нужно данный договор верно квалифицировать как с правовой, так и с налоговой точек зрения.
В общем случае, передача средств, носящая инвестиционный характер, не облагается НДС (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Постановление ВАС № 54 от 2011 г. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем поможет Вам понять сложность заданного Вами вопроса.

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Если это не купля- продажа будущей недвижимой вещи (а практика регистрации объектов недвижимости в Росреестре на основании таких договоров мне неизвестна), то попробуйте выбрать приемлимый иной вариант, то есть в соответствии с Постановлением » устанавливать правовую природу соответствующих договоров » .

Все это очень сложно и , имхо, не совсем вопрос бухгалтера. Удачи.

НДС при заключении договора инвестирования между юридическими лицами

Доброго времени суток уважаемые консультанты!
Помогите пожалуйста разобраться.
Организация-застройщик, ведет строительство с привлечением технического заказчика и подрядчика.
Заключается договор инвестирования с юридическим лицом, условия договора: финансирование строительства в обмен на 50% площадей жилых и 50% площадей нежилых. Данный договор заключается потому что пока нет разрешения на строительство, после получения разрешения на строительство будет заключен договор долевого участия на эти площади, это условие прописано в договоре инвестирования.

Вопрос: признается ли налоговиками взнос по договору инвестирования, как не подлежащий налогообложению НДС в момент получения по аналогии с договором долевого участия после принятия Постановление ВАС N 54 от 11.07.2011, в котором предлагается трактовать данный договор как договор подряда, простого товарищества, купли-продажи создаваемой недвижимости. Или на этот взнос нужно начислить НДС с авансов в момент получения?

Цитата (lax): Доброго времени суток уважаемые консультанты!
Помогите пожалуйста разобраться.
Организация-застройщик, ведет строительство с привлечением технического заказчика и подрядчика.
Заключается договор инвестирования с юридическим лицом, условия договора: финансирование строительства в обмен на 50% площадей жилых и 50% площадей нежилых. Данный договор заключается потому что пока нет разрешения на строительство, после получения разрешения на строительство будет заключен договор долевого участия на эти площади, это условие прописано в договоре инвестирования.

Вопрос: признается ли налоговиками взнос по договору инвестирования, как не подлежащий налогообложению НДС в момент получения по аналогии с договором долевого участия после принятия Постановление ВАС N 54 от 11.07.2011, в котором предлагается трактовать данный договор как договор подряда, простого товарищества, купли-продажи создаваемой недвижимости. Или на этот взнос нужно начислить НДС с авансов в момент получения?

К сожалению, однозначно квалифицировать Вашу ситуацию для целей НДС невозможно просто потому, что даже суды пока не выработали единого подхода к порядку квалификации правоотношений сторон в рамках рассматриваемых договоров инвестирования с учетом упомянутого Вами Постановления ВАС № 54. Соответственно, налоговый режим конкретного договора будет проистекать из правовой квалификации такого договора, данной судом при рассмотрении налогового спора. Налоговики тоже ничего внятного на сей счет сказать не могут.

Вопрос: При осуществлении предпринимательской деятельности широко распространено заключение договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости. В частности, при строительстве объекта недвижимости с привлечением средств нескольких инвесторов (долевое финансирование) инвестиционным договором, как правило, предусматривается предоставление каждому инвестору доли в праве собственности на данный объект.
Налоговым законодательством не установлен отдельный порядок налогообложения операций, возникающих в связи с исполнением инвестиционного договора.
Согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.
В то же время в соответствии с п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 (далее — Постановление), если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Согласно ст. ст. 131, 551 ГК РФ для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.
Согласно п. 7 Постановления в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, на основании ст. 219 ГК РФ, может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
Каков порядок налогообложения НДС в соответствии с гл. 21 НК РФ операций, связанных с исполнением инвестиционного договора о долевом финансировании строительства объекта недвижимости, заключенного между несколькими юридическими лицами, в случае, если земельный участок, на котором будет находиться данный объект:
— оформлен в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора);
— принадлежит на праве аренды или собственности одному из участников договора (в том числе выполняющему функции застройщика)?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 15 августа 2012 г. N 03-03-06/1/411

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке налогообложения операций, возникающих в связи с исполнением инвестиционного договора, и сообщает следующее.
Согласно п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 1 ст. 1043 ГК РФ установлено, что имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и применительно к ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.
Если объект недвижимости возведен на земельном участке, оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, на основании ст. 219 ГК РФ, может возникнуть у товарища с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
Если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, на основании ст. 219 ГК РФ, может возникнуть у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть у иных товарищей с момента государственной регистрации этого права в ЕГРП, в том числе на основании судебного акта об удовлетворении требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью договора простого товарищества.
На основании п. 3 ст. 39 Налогового кодекса Российской Федерации не признается реализацией товаров, работ или услуг:
передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности));
передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества.

Смотрите еще:  Заграничный паспорт старого образца госпошлина

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
15.08.2012

Т.о., с точки зрения налоговой безопасности есть смысл рассмотреть возможность уплаты НДС по средствам, полученным в рамках подобного договора, с последующим возмещением уплаченных сумм по мере прояснения юридической квалификации отношений сторон такого договора.

Инвестиционный договор: налогообложение

В период кризиса строительство объекта в конечном итоге может оказаться нерентабельным для заказчика-застройщика. Такая ситуация возможна, если сумма, выделенная инвестором на финансирование строительных работ, не покроет затраты. Как в этом случае учитывать разницу? Можно ли ее включить в затраты в целях налогообложения прибыли?

Если денег инвестора не хватило

Рассмотрим практическую ситуацию.

Между компаниями заключен инвестиционный договор на сумму 100 млн руб. Фактическая стоимость объекта — 130 млн руб., в том числе НДС — 20 млн руб. По окончании строительства заказчик-застройщик передает инвестору затраты и НДС в сумме 100 млн руб. Можно ли учесть убыток в налоговом учете? Вправе ли заказчик-застройщик возместить разницу по НДС, не переданному инвестору, за счет бюджета?

В данном случае мы имеем дело с ситуацией, когда затраты на строительство превысили сумму финансирования данного объекта. Если застройщик передаст инвестору построенный объект с затратами на сумму 100 млн руб., то, действительно, возникает вопрос: куда девать разницу? Ведь это не просто какая-то математическая разница (например, убыток от продажи). Это затраты на строительство объекта, которые должны быть включены в его первоначальную стоимость. От этого, в том числе, зависит сумма начисления налога на имущество. Значит, данная разница должна быть либо передана инвестору для включения ее в первоначальную стоимость построенного объекта, либо включена в стоимость строительства доли, оставшейся у застройщика. Последнее трудно обосновать экономически. Следовательно, остается только одно: передать инвестору все фактические затраты по строительству (130 млн руб.), приходящиеся на его долю, включая НДС, уплаченный при строительстве. Причем у инвестора в данном случае, по мнению автора, возникает доход. С него следует начислить налог на прибыль (подп. 8 п. 1 ст. 250 Налогового кодекса РФ).

Вопрос, за чей счет должно быть профинансировано строительство, если денег инвестора не хватит, должен решаться между застройщиком и инвестором. Если условиями договора предусмотрено, что все риски увеличения стоимости строительства берет на себя застройщик, значит, он и должен за свой счет нести эти расходы. Причем для него это не убытки. Поскольку убытками признается отрицательная разница между полученными доходами и понесенными расходами. Источники финансирования строительства, полученные от инвесторов, не учитываются как доходы, являются для целей налогообложения целевым финансированием. Значит, недостаток средств не может быть признан убытком и для целей налогообложения прибыли не учитывается. Эти средства застройщик списывает в бухгалтерском учете как прочие расходы.

Возмещение НДС проблематично

Что касается уплаченного при строительстве НДС, относящегося к сумме разницы, то застройщик не имеет права принять его к налоговому вычету. Ведь имущество, возникшее в результате строительства, не будет в дальнейшем использовано у него для целей осуществления операций, облагаемых НДС. Если этот налог предъявит к вычету инвестор, то проблемы у него возникнут относительно той части, которую он не оплачивал, а получил безвозмездно от застройщика. То есть нельзя сказать, что суммы этого налога были предъявлены налогоплательщику (инвестору), так как в этой части он строительство не финансировал. А именно суммы предъявленного плательщику НДС подлежат налоговому вычету в соответствии со статьей 171 Налогового кодекса РФ. Значит, сумму НДС со стоимости строительства, не оплаченной инвестором, следует включить в первоначальную стоимость объекта.

КАКИЕ СРЕДСТВА ОТНОСЯТСЯ К ЦЕЛЕВОМУ ФИНАНСИРОВАНИЮ?

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования или федеральными законами: в виде инвестиций иностранных инвесторов на финансирование капитальных вложений производственного назначения, при условии использования их в течение одного календарного года с момента получения; в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Когда инвестиционный договор признается договором простого товарищества в целях НДС

Между ООО «С» (инвестор) и управлением имуществом города в лице МУП (заказчик) заключен договор инвестиционной деятельности по проектированию и реконструкции имущественного комплекса бани. Договором предусмотрено, что после выполнения его условий и подписания акта часть объекта переходит в собственность инвестора (фитнес-центр, спа-центр, общественная баня повышенной комфортности, индивидуальные сауны), а оставшаяся часть – в муниципальную собственность.

По результатам выездной проверки ООО «С» налоговая доначислила НДС, пени и штраф, признав договор смешанным – содержащим элементы договоров подряда и купли-продажи.

Компания оспорила решение в суде (дело № А11-7830/2015), поясняя, что целью заключения инвестиционного контракта являлось совместное ведение деятельности по ремонту объекта недвижимости, в спорном контракте учтены все требования законодательства, предъявляемые к договору простого товарищества.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований, разъяснив, что если сторона договора, ведущая строительство, вправе по договору получить в собственность помещения в возведенном здании, то такой договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже. Если каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и так далее) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта, соответствующий договор признается договором простого товарищества. Таким образом, инвестиционный договор отвечает признакам договора простого товарищества, если:

  • производилось объединение вкладов в совместную деятельность, имеется условие о вкладах;
  • ведется отдельный бухучет по совместной деятельности;
  • условиями контракта определено, кто из участников договора ведет общие дела.

В данном случае эти условия не выполнены, и спорный договор признан судами (постановление кассации Ф01-1432/2017 от 15.05.2017) смешанным – содержащим элементы договоров подряда и купли-продажи. В рамках исполнения спорного договора компания передала результаты выполненных подрядных работ в обмен на имущество, что является реализацией и подлежит обложению НДС.

Инвестиции в строительство. Право на вычет НДС у инвестора

Налоговые вычеты по НДС представляют собой процедуру уменьшения суммы налога, начисленного налогоплательщиком к уплате в казну, на установленные главой 21 НК РФ суммы. Право на применение налоговых вычетов закреплено законом и успешно реализуется налогоплательщиками. Проанализируем, может ли воспользоваться налоговым вычетом налогоплательщик-инвестор и что для этого необходимо.

Основные положения

Состав налоговых вычетов при капитальном строительстве определенп. 6 ст. 171 НК РФ, в соответствии с которым вычетам подлежат суммы налога, предъявленные:

налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств; налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ; предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.

Именно этой нормой законодательства в части вычетов пользуются плательщики НДС, которые строят разные объекты капитального строительства.

Если сумма налога по работам подрядчика или ресурсам, приобретаемым в ходе строительства объекта, предъявляется самому плательщику НДС, то проблем обычно не возникает при выполнении следующих необходимых требований:

объект строительства предназначен для использования в налогооблагаемой деятельности; товары (работы, услуги), приобретенные для строительства, приняты налогоплательщиком на учет; если имеется счет-фактура подрядчика (поставщика), оформленный надлежащим образом, то налогоплательщик, строящий объект, вправе воспользоваться вычетом.

Для справки. С 1 апреля 2012 г. налогоплательщики применяют исключительно официальную форму счета-фактуры, утвержденную постановлением Правительства РФ от 26.12.11 г. № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее — Правила № 1137).

Обратите внимание! С октября 2013 г. для получения вычета по сумме «входного» налога можно воспользоваться и универсальным передаточным документом (далее — УПД), полученным от поставщика, форма которого основана на официальной форме счета-фактуры, утвержденной Правилами № 1137. Рекомендуемая форма УПД и соответствующие разъяснения о сферах его применения приведены в письме ФНС России от 21.10.13 г. № ММВ-20-3/[email protected] «Об отсутствии налоговых рисков при применении налогоплательщиками первичного документа, составленного на основе формы счета-фактуры».

Договор строительного подряда

Напомним, что при строительстве объектов с привлечением подрядчика отношения сторон строятся на основании договора строительного подряда, которым может быть предусмотрено, что результат работ передается заказчику только по завершению строительства объекта в целом или же поэтапно, если договором такие этапы предусмотрены.

Вместе с тем практика говорит о том, что зачастую при отсутствии в договоре строительного подряда указаний на поэтапную сдачу работ схема взаимоотношений сторон выглядит следующим образом: заказчик рассчитывается с подрядчиком помесячно на основании актов о приемке работ по форме № КС-2, справок по форме № КС-3 и счетов-фактур, выставляемых подрядчиком (указанные формы первичной учетной документации утверждены постановлением Госкомстата России от 11.11.99 г. № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ»).

Такая схема взаимоотношений между заказчиком строительных работ — плательщиком НДС и подрядчиком несет для первого определенные налоговые риски, связанные с вычетами по НДС.

Вычет «подрядного» НДС

Вместе с тем с точки зрения бухгалтерского учета расходы на оплату услуг подрядчика при возведении объекта капитального строительства представляют собой не что иное, как расходы, формирующие первоначальную стоимость возводимого объекта (объекта основных средств) у налогоплательщика.

Смотрите еще:  Заверить эцп pdf

Напоминаем, что с 1 января 2013 г. основным нормативным документом в области бухгалтерского учета выступает Федеральный закон от 6.12.11 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон № 402-ФЗ). Из положений Закона № 402-ФЗ вытекает, что все российские компании обязаны вести бухгалтерский учет, руководствуясь при этом федеральными и отраслевыми стандартами, предусмотренными Законом № 402-ФЗ. Однако пока таких стандартов нет, их еще только предстоит разработать и утвердить Минфину России. В таких условиях на основании п. 1 ст. 30 Закона № 402-ФЗ при ведении бухгалтерского учета организации руководствуются действующими правилами его ведения, утвержденными Минфином России до 1 января 2013 г.

По правилам бухгалтерского учета расходы признаются в учете только при одновременном выполнении условий, перечисленных в п. 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. № 33н, а именно:

расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота; сумма расхода может быть определена; имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация передала актив либо отсутствует неопределенность в отношении передачи актива.

На основании чего можно сделать вывод, что работы, выполненные подрядчиком, не могут быть приняты к учету до их передачи заказчику (налогоплательщику) в соответствии с договором строительного подряда.

В случае если договором строительного подряда отдельные этапы работы не выделены, то унифицированные формы № КС-2 и № КС-3, выставляемые помесячно, рассматриваются лишь как расчетные документы для авансирования строительства объекта и не являются актами приемки результатов строительных работ. Аналогичная точка зрения изложена арбитрами в п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда». Практически дословно данная точка зрения арбитров воспроизведена налоговой службой в письме ФНС России от 2.07.13 г. № ОА-4-13/[email protected] «О заполнении уведомлений о контролируемых сделках».

По мнению чиновников Минфина России, выполненные подрядные работы не могут быть приняты налогоплательщиком-заказчиком на учет. Что в результате? Не выполняется условие о принятии на учет работ, выполненных подрядчиком и, как следствие, отсутствует право на вычет даже при наличии выставленного подрядчиком счета-фактуры.

О том, что вычет «подрядного» НДС в таких условиях возможен только после принятия заказчиком результата работ в объеме, определенном договором строительного подряда, указывают разъяснения чиновников, изложенные в письмах Минфина России от 14.10.10 г. № 03-07-10/13, от 5.03.09 г. № 03-07-11/52 и от 20.03.09 г. № 03-07-10/07.

В то же время отметим, что арбитражная практика с таким подходом не согласна. Так, в постановлении ФАС Московского округа от 19.04.12 г. по делу № А40-77285/11-107-332 арбитры указали, что действующее налоговое законодательство обусловливает право на применение налоговых вычетов заказчиком при приобретении работ, в том числе строительных, приемкой и принятием на учет результатов выполненных работ безотносительно того, выделены ли в договоре этапы строительных работ, происходит ли переход от подрядчика к заказчику рисков случайной гибели или повреждения результатов работ, а также независимо от факта окончания или степени законченности строительных работ.

На основании изложенного можно сделать вывод, что если договором строительного подряда не предусмотрено, что результаты работ передаются заказчику поэтапно, то у него могут возникнуть проблемы с вычетами по счетам-фактурам подрядчика, выставленным помесячно.

Как указано в письме Минфина России от 31.05.12 г. № 03-07-10/12, при таком варианте исполнения договора строительного подряда счета-фактуры подрядчику следует выставлять как при передаче заказчику результата работ в объеме, определенном в договоре, так и при получении от заказчика оплаты в счет предстоящего выполнения работ. При этом НДС по авансовым платежам, перечисленным в счет предстоящего выполнения работ по капитальному строительству на основании форм № КС-2 и № КС-3, принимается у заказчика к вычету при наличии документов, перечень которых установлен п. 9 ст. 172 НК РФ.

Вычеты сумм НДС, предъявленные генеральным подрядчиком заказчику по выполненным работам, применяются заказчиком в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ.

Инвестиционный договор

При инвестиционном договоре схема взаимоотношений несколько иная, так как инвестор самостоятельно не вступает в отношения с подрядчиками или поставщиками товаров (работ, услуг), вследствие чего сумма налога предъявляется последними не ему, а заказчику, который осуществляет реализацию проекта. В силу того что прямой порядок применения налогового вычета в условиях инвестиционных договоров в главе 21 НК РФ не прописан, на сегодняшний день существуют две возможные точки зрения по этому вопросу. Одни специалисты считают, что инвестор не вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДС, так как инвестиционная деятельность не облагается налогом. Поэтому сумма «входного» налога должна учитываться им в стоимости построенного объекта. В частности, такой вывод содержится в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 10.03.06 г. по делу № А29-502/2005.

Другие, в том числе и автор, считают, что налогом не облагается лишь сама передача имущества, носящая инвестиционный характер, а операции по строительству в рамках инвестиционного проекта, осуществленные за счет средств инвестора, облагаются налогом в общем порядке. Следовательно, при выполнении необходимых условий инвестор вправе воспользоваться вычетом по сумме «входного» налога, переданного ему заказчиком. Вместе с тем, чтобы понять порядок возмещения налога инвестором, необходимо рассмотреть схему исполнения инвестиционного договора.

Напомним, что основным нормативным документом в Российской Федерации, устанавливающим правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, выступает Федеральный закон от 25.02.99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

Как определено ст. 4 Закона № 39-ФЗ, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Под инвестором понимается лицо, финансирующее строительство объекта, причем субъектный состав инвесторов не ограничен законом. В качестве таковых могут выступать физические и юридические лица (в том числе иностранные), создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения фирм, а также органы государственной власти различных уровней.

В качестве заказчика выступает уполномоченное инвестором физическое или юридическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта. Причем по общему правилу заказчики не вмешиваются в деятельность других субъектов инвестиционной деятельности.

Отметим, что заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных инвестиционным договором.

Следует сказать, что в долевом строительстве жилья довольно часто используется понятие заказчика-застройщика, и при этом нигде не сказано, что скрывается за данным термином.

Обратите внимание! Отношения сторон при инвестициях в строительство жилья строятся на основании Федерального закона от 30.12.04 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отметим, что анализ положений Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, в инвестиционной деятельности под заказчиком-застройщиком понимается субъект, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта, обладающий правом на земельный участок, предназначенный для строительства объекта.

Возведением объекта строительства занимается подрядчик, в качестве которого могут выступать физические и юридические лица, имеющие свидетельство о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное саморегулируемой организацией.

Закон № 39-ФЗ не запрещает субъектам инвестиционной деятельности совмещать функции двух и более субъектов.

Отношения субъектов инвестиционной деятельности строятся на основании инвестиционного договора, который, кстати сказать, не обозначен в российском праве в качестве самостоятельного договора, поэтому к нему применяются общие нормы о договоре, не противоречащие действующему законодательству.

Анализируя законодательство, отметим, что инвестиционный договор на строительство объекта, по своей сути, напоминает посреднический договор, в котором заказчик за счет средств инвестора организует строительство объекта, предназначенного для инвестора. Главным признаком такого договора является то, что право собственности на построенный объект принадлежит инвестору, поэтому заказчик-застройщик по окончании капитального строительства передает инвестору на баланс объект законченного капитального строительства.

Получение инвестором вычета по «входному» НДС, уплаченному заказчиком

Как указано в письме УМНС России по г. Москве от 4.06.02 г. № 24–11/25818, при осуществлении строительства объекта денежные средства, получаемые заказчиком-застройщиком от инвестора, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются у заказчика-застройщика как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), следовательно, они не являются объектом обложения НДС.

В то же время оплата выполненных подрядными организациями работ за счет указанных целевых средств производится заказчиком-застройщиком в большинстве своем с НДС.

Передача законченного строительством объекта от заказчика-застройщика к инвестору также не является объектом обложения НДС у заказчика, поскольку, инвестируя деньги в строительство объекта, инвестор изначально закрепляет за собой право собственности на него. Передача объекта от заказчика-застройщика инвестору осуществляется по фактической стоимости объекта с учетом НДС. При передаче законченного объекта целевые средства списываются с дебета счета 86 в кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (в части стоимости объекта) и счета 19 «Налог на добавленную стоимость» (в части сумм «входного» налога, предъявленного подрядчиками и поставщиками).

В бухгалтерском учете заказчика эти операции отражаются следующим образом:

Дебет 51, Кредит 76 — получены денежные средства от инвестора; Дебет 76, Кредит 86 — отражены в составе целевого финансирования на строительство объекта денежные средства инвестора; Дебет 08, Кредит 60 — отражены затраты на строительство объекта; Дебет 19, Кредит 60 — отражен НДС, предъявленный подрядчиками и поставщиками; Дебет 86, Кредит 08 — передан инвестору объект законченного строительства на основании акта приема-передачи; Дебет 86, Кредит 19 — передан инвестору «входной» НДС.

Порядок выставления счетов-фактур

Причем ни НК РФ, ни Правила № 1137 не содержат специального порядка выставления счетов-фактур, которым может воспользоваться застройщик по суммам НДС, предъявленным ему подрядными организациями.

Смотрите еще:  Ликвидация книжного магазина в москве

Тем не менее на протяжении ряда лет застройщики «передают» «входной» НДС организациям-инвесторам посредством выставления сводных счетов-фактур. О том, каким образом выставляются такие счета-фактуры заказчиками-застройщиками, разъяснено в письмах Минфина России от 4.02.13 г. № 03-07-10/2254, от 18.10.11 г. № 03-07-10/15, от 23.04.10 г. № 03-07-10/08, а также в письме ФНС России от 12.07.11 г. № ЕД-4-3/[email protected]

Несмотря на то что в данных письмах речь идет о порядке оформления сводных счетов-фактур организациями, выполняющими функции заказчика-застройщика, осуществляющими работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ своими силами, по мнению автора, их можно применить и в отношении застройщика по договору долевого участия в строительстве.

По мнению чиновников, сводный счет-фактура составляется застройщиком в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных им от подрядных организаций по выполненным работам, а также по товарам (услугам), приобретенным у поставщиков для целей строительства. При этом в данном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) целесообразно выделить в самостоятельные позиции.

К первому экземпляру счета-фактуры, передаваемому застройщиком организации-инвестору, прилагаются копии счетов-фактур, полученных застройщиком от подрядных организаций и поставщиков товаров (работ, услуг), а также копии соответствующих первичных документов.

Второй экземпляр счета-фактуры регистрируется застройщиком в части 1 Журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж (далее — Журнал).

По своим услугам, оказанным инвестору, застройщику следует выставить последнему счет-фактуру в общеустановленном порядке и зарегистрировать его в своей книге продаж.

При наличии нескольких инвесторов для целей выставления сводных счетов-фактур застройщику необходимо учесть долю средств, вложенных каждым инвестором. При этом пропорция, в соответствии с которой подлежит распределению передаваемый «входной» НДС, должна определяться с учетом всех участников строительства, а не только плательщиков НДС в соответствии с положениями главы 21 НК РФ.

О том, что застройщик может «передавать» инвестору НДС, предъявленный ему третьими лицами на основании сводного счета-фактуры, указывает и арбитражная практика. В частности, это отмечено в постановлениях ФАС Московского округа от 29.07.13 г. по делу № А40-136043/12-140-964, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.12 г. по делу № А32-40373/2011 и т. д. Поддерживает в данном вопросе региональных арбитров и Президиум ВАС РФ в постановлении от 26.06.12 г. № 1784/12 по делу № А38-1216/2011.

Итак, сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании входящих счетов-фактур, ранее полученных заказчиком от поставщиков и подрядчиков. При этом в сводном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции.

Первый экземпляр сводного счета-фактуры заказчик передает инвестору, на основании которого он и получает вычет по сумме налога. Этот документ инвестор регистрирует у себя в книге покупок и хранит его в своем Журнале.

Второй экземпляр сводного счета-фактуры регистрируется заказчиком только в части 1 Журнала, на что указывает п. 7 раздела II приложения № 3 Правил № 1137. В книге продаж заказчика этот счет-фактура не регистрируется. Как указано в п. 20 раздела II приложения № 5 Правил № 1137 в книге продаж посредники регистрируют счета-фактуры (в том числе корректировочные), выставленные доверителю, комитенту или принципалу на сумму своего вознаграждения по оказанным посредническим услугам.

К первому экземпляру счета-фактуры, передаваемому заказчиком инвестору, прилагаются копии счетов-фактур, полученных заказчиком от подрядных организаций, а также копии соответствующих первичных документов.

Сводные счета-фактуры с приложениями, полученные инвестором от заказчика, хранятся в Журнале и регистрируются в книге покупок по мере возникновения права на применение вычета по НДС по соответствующему объекту капитального строительства.

Отметим, что свои услуги по организации строительства заказчик-застройщик в сводный счет-фактуру не включает. На свои услуги он выставляет отдельный счет-фактуру, выписываемый на имя инвестора. Порядок регистрации в соответствующих налоговых регистрах по НДС этого счета-фактуры производится и инвестором, и заказчиком в обычном порядке.

Восстановление сумм налога, принятых к вычету

Итак, п. 6 ст. 171 НК РФ (в ред. Закона № 366-ФЗ) установлено, что суммы налога, принятые налогоплательщиком к вычету в отношении приобретенных или построенных объектов основных средств, подлежат восстановлению в случаях и порядке, предусмотренных ст. 171.1 НК РФ.

Положения ст. 171.1 НК РФ в отношении восстановления сумм налога применяются к суммам налога, предъявленным налогоплательщику (либо уплаченным или исчисленным налогоплательщиком) и принятым им к вычету при осуществлении, в частности, следующих операций при:

проведении подрядчиками капитального строительства объектов недвижимости, учитываемых как объекты основных средств; приобретении товаров (работ, услуг) для выполнения строительно-монтажных работ; выполнении налогоплательщиком строительно-монтажных работ для собственного потребления.

В силу п. 3 ст. 171.1 НК РФ восстановление сумм налога, принятых налогоплательщиком к вычету в отношении приобретенных или построенных объектов основных средств, производится в случае, если такие объекты основных средств в дальнейшем используются этим налогоплательщиком для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ, за исключением объектов основных средств, которые полностью самортизированы или с момента ввода которых в эксплуатацию у такого налогоплательщика прошло не менее 15 лет.

Расчет суммы налога, подлежащей восстановлению и уплате в бюджет, производится исходя из 1/10 суммы налога, принятой к вычету, в соответствующей доле, которая определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав, не облагаемых налогом и указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ, в общей стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (переданных) за соответствующий календарный год. При этом сумма налога, подлежащая восстановлению, в стоимость данного имущества не включается, а учитывается в составе прочих расходов в соответствии со ст. 264 НК РФ.

В случае, если проведена модернизация (реконструкция) объектов основных средств (в том числе после истечения срока, указанного в п. 3 ст. 171.1 НК РФ), приводящая к изменению их первоначальной стоимости, суммы налога по строительно-монтажным работам, а также по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ при проведении модернизации (реконструкции), принятые налогоплательщиком к вычету, подлежат восстановлению в случае, если указанные объекты основных средств в дальнейшем используются для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ.

При модернизации (реконструкции) объектов основных средств, приводящей к изменению их первоначальной стоимости, налогоплательщик обязан отражать восстановленную сумму налога по окончании каждого календарного года в течение 10 лет начиная с года, в котором на основании п. 4 ст. 259 НК РФ производится начисление амортизации с измененной первоначальной стоимости объекта основных средств, в налоговой декларации, представляемой в налоговые органы по месту своего учета за последний налоговый период каждого календарного года из 10 лет. В указанном случае расчет суммы налога, подлежащей восстановлению и уплате в бюджет, производится исходя из 1/10 суммы налога, принятой к вычету по строительно-монтажным работам, а также по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ при проведении модернизации (реконструкции), в соответствующей доле (п. 7 ст. 171.1 НК РФ).

В случае, если до истечения срока, указанного в п. 3 ст. 171.1 НК РФ, модернизируемый (реконструируемый) объект основных средств исключается из состава амортизируемого имущества и не используется в деятельности налогоплательщика один год или несколько полных календарных лет, за эти годы восстановление сумм налога, принятых к вычету, не производится.

При этом начиная с года, в котором на основании п. 4 ст. 259 НК РФ производится начисление амортизации с измененной первоначальной стоимости объекта основных средств, налогоплательщик обязан отражать восстановленную сумму налога в налоговой декларации, представляемой в налоговые органы по месту своего учета за последний налоговый период каждого календарного года из оставшихся до окончания 10-летнего срока, указанного в п. 4 ст. 171.1 НК РФ.

Пунктом 4 ст. 171.1 установлено, что налогоплательщик обязан отражать восстановленную сумму налога в налоговой декларации, представляемой в налоговые органы по месту своего учета за последний налоговый период каждого календарного года из 10 лет начиная с года, в котором наступил момент, указанный в п. 4 ст. 259 НК РФ.

Расчет суммы налога, подлежащей восстановлению и уплате в бюджет в соответствии с п. 8 ст. 171.1 НК РФ, производится исходя из суммы налога, исчисленной как поделенная на количество лет, оставшихся до окончания 10-летнего срока, разница между суммой налога, указанной в п. 2 ст. 171.1 НК РФ, принятой налогоплательщиком к вычету, и суммой налога, полученной в результате сложения 1/10 суммы налога, указанной в п. 5 ст. 171.1 НК РФ, за годы, предшествующие полному календарному году, в котором по модернизируемому (реконструируемому) объекту основных средств начисление амортизации не производится и объект основных средств не используется в деятельности налогоплательщика, в соответствующей доле.

При этом расчет суммы налога, подлежащей восстановлению по строительно-монтажным работам, а также по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ при проведении модернизации (реконструкции), осуществляется в порядке, установленном пп. 6 и 7 ст. 171.1 НК РФ.

Похожие статьи:

  • Договор инвестор и заказчик Договор инвестор и заказчик Автор: Рогов Сергей Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В […]
  • Требования к обслуживанию на предприятиях общественного питания Услуги общественного питания. Общие требования к методам и формам обслуживания на предприятиях общественного питания Стандарт устанавливает общие требования к методам и формам обслуживания […]
  • Договор купли продажи с физическим лицом налоги Особенности исчисления налога на доходы физических лиц по гражданско-правовым договорам Особенности исчисления налога на доходы физических лиц по гражданско-правовым договорам Физическое […]
  • Федеральный закон об образовании ст79 Границы действия статьи 79 7 часть ФЗ № 273 Частью 1 статьи 37 Федерального закона от 29 декабря 2012 г. N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N […]
  • Нотариус судакова 15 Ближайшие нотариусы к адресу Москва, Судакова, улица, 15 Для адреса Москва, улица Судакова, 15, нашей системой найдено 17 нотариусов в радиусе 3 километров. Ниже на странице приведена […]
  • Гражданско-правовой договор учет Разница между трудовым договором и ГПД, заключить ГПХ Понятие гражданско-правового договора В широком смысле понимают договоры, которые регулируются нормами ГК РФ: подряда (гл. 37 ГК […]
Перспектива. 2019. Все права защищены.