Договор продажи нежилого помещения находящегося в аренде

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2005 г. N А17-314/1-320/1 Суд правомерно признал недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный между ответчиками, установив заключенность и факт исполнения договора аренды с правом выкупа указанного помещения, заключенного между ответчиком и истцом

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 29 июня 2005 г. N А17-314/1-320/1

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Князевой Г.А.,

судей Апряткиной Г.С., Павлова В.Ю.

при участии представителей

от истца: Павловой О.Б. по доверенности от 25.11.2004,

от ответчика: Воронина В.Г. по доверенности от 16.05.2005

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика — предпринимателя Киселева Олега Викторовича на решение от 22.02.2005 и постановление апелляционной инстанции от 18.04.2005 по делу N А17-314/1-320/1 Арбитражного суда Ивановской области, принятые судьями Бадиным А.Н., Басовой Н.П., Ельфиной Г.Ю., Черемисиной Л.П., по иску предпринимателя Шеломанова Андрея Евгеньевича к предпринимателю Киселеву Олегу Викторовичу, главе крестьянского фермерского хозяйства «Мечта-2» Чернышеву Александру Петровичу и по встречному иску предпринимателя Киселева Олега Викторовича к предпринимателю Шеломанову Андрею Евгеньевичу, третьи лица — Шарифуллина Г.Н., Шарифуллина И.Н., Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, о признании недействительным договора купли-продажи и незаключенным договора аренды и установил:

предприниматель Шеломанов Андрей Евгеньевич обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к предпринимателю Киселеву Олегу Викторовичу и главе крестьянского фермерского хозяйства «Мечта-2» (далее — КФХ «Мечта-2») Чернышеву Александру Петровичу о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи от 01.05.2004 в части 406/1000 доли Киселева О.В. в праве собственности на нежилое помещение магазина, расположенного по адресу: г. Родники, м-н Южный, д. 8, и о применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительным зарегистрированного права собственности Киселева О.В. на указанную долю нежилого помещения (дело N 320/1).

Заявленные требования основаны на статьях 209 , 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Шеломанов А.Е. произвел полную выплату выкупной цены за спорный магазин по договору аренды с правом выкупа от 01.07.2003 Чернышеву А.П. Однако последний уклонился от регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке и вторично распорядился указанным объектом, заключив договор купли-продажи от 01.05.2004 с Киселевым О.В. на имущество, выкупленное Шеломановым А.Е.

Предприниматель Киселев О.В. обратился в Арбитражный суд Ивановской области к предпринимателю Шеломанову А.Е. с иском о признании незаключенным договора аренды с правом выкупа от 01.07.2003 нежилого помещения магазина, общей площадью 246 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Родники, м-н Южный, д. 8, подписанного Чернышевым А.П. и Шеломановым А.Е. (дело N 314/1).

Заявленные требования мотивированы тем, что в нарушение статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанном договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. Кроме того, нет акта приема-передачи, который в силу договора является его неотъемлемой частью.

Определением от 01.11.2004 суд привлек к участию в деле N 320/1 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Шарифуллину И.Н., Шарифуллину Г.Н.

Определениями от 18.11.2004 и 20.01.2005 дела N 320/1 и 314/1 объединены в одно производство и в качестве ответчиков привлечены глава КФХ «Мечта-2» Чернышев А.П. и Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области (далее — УФРС по Ивановской области).

Решением от 22.02.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.04.2004, суд удовлетворил иск Шеломанова А.Е.: признал недействительным договор купли-продажи от 01.05.2004 в части продажи Киселеву О.В. 406/1000 доли в праве собственности на здание магазина и обязал погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации за Киселевым О.В. названной доли в праве собственности. В удовлетворении требований Киселева О.В. о признании незаключенным договора аренды с правом выкупа от 01.07.2003 суд отказал.

Обе судебные инстанции исходили из того, что договор аренды с правом выкупа от 01.07.2003 между Чернышевым А.П. и Шеломановым А.Е. является заключенным, а договор купли-продажи от 01.05.2004, по которому Чернышев А.П. продал Киселеву О.В. ранее выкупленные у него Шеломановым А.Е. помещения, является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащий статьям 209 , 224 , 309 , 310 , 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель Киселев О.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального права и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя, суд сделал неправомерный вывод о том, что у Киселева О.В. отсутствовало право для признания договора аренды незаключенным, поскольку он не являлся стороной названной сделки.

В противоречие статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации суд посчитал заключенным договор аренды с правом выкупа, тогда как текст документа не содержит данных, позволяющих определенно установить объект аренды.

Заявитель жалобы также не согласен с тем, что суд в качестве последствия недействительности сделки погасил запись в ЕГРП о праве собственности.

В заседании заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель предпринимателя Шеломанова А.Е. в отзыве и в судебном заседании считает обжалованные судебные акты законными и обоснованными, а жалобу — не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 30 минут 29.06.2005 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Ивановской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274 , 284 , 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из документов, 01.07.2003 глава КФХ «Мечта-2» Чернышев А.П. (арендодатель) и предприниматель Шеломанов А.Е. (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа нежилого помещения магазина, общей площадью 246 квадратных метров, находящегося по адресу: г. Родники, м-н Южный, д. 8.

Согласно разделу 3 договора выкупная стоимость помещения установлена в размере 1 200 000 рублей. Ежемесячная арендная плата составляет 50 000 рублей и входит в стоимость выкупаемого имущества.

В пункте 5.1 предусмотрено, что договор считается заключенным со дня его подписания сторонами и действует до момента внесения всей выкупной стоимости помещения арендатором и оформления им права собственности на приобретенные помещения.

Передача помещения в пользование состоялась до заключения договора, и Шеломанов А.Е. выплатил обусловленную договором выкупную сумму досрочно — 25.03.2004. Задержка в оформлении перехода прав собственности произошла в результате необходимости обновления технического паспорта.

После получения обновленного технического паспорта предприниматель Чернышев А.П. отказался от оформления перехода права собственности на Шеломанова А.Е., сославшись на заключение 01.05.2004 договора купли-продажи спорного объекта с предпринимателем Киселевым О.В. и оформление 11.06.2004 перехода права собственности на последнего.

Шеломанов А.Е., посчитав, что помещения магазина, выкупленные им по договору аренды с правом выкупа от 01.07.2003, незаконно проданы Киселеву О.В. по договору купли-продажи от 01.05.2004, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в аренду в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

До передачи в аренду спорного объекта Чернышев А.П. (арендодатель) переоборудовал здание магазина, расположенного по адресу: г. Родники, м-н Южный, д. 8, в результате чего изменилась общая площадь помещений и его можно было использовать под два самостоятельных магазина. Затем Чернышев А.П. передал один магазин Шарифуллиной Г.Н., а другой магазин — Шеломанову А.Е., заключив с ними договоры аренды с правом выкупа. При этом в обоих договорах указана общая площадь переданных магазинов (345 и 246 квадратных метров). Распределение конкретных помещений (в пределах общей площади) между собой предприниматели с ведома арендодателя осуществили самостоятельно.

Таким образом, к моменту заключения договоров арендаторы уже занимали помещения, передаваемые им по договорам аренды, и стороны сделки не заблуждались относительно объекта аренды. Согласно пункту 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь считается переданной.

Смотрите еще:  Требования hr менеджер

В дальнейшем контрагенты договоров исполняли его условия: арендаторы производили действия по оплате арендных платежей, а арендодатель — по их приему в течение года. Никаких претензий друг к другу относительно месторасположения переданного в аренду имущества у сторон не было.

Оценив в совокупности указанные обстоятельства, а также свидетельские показания, суд обоснованно пришел к выводу о согласовании сторонами предмета договора аренды.

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Из этого следует, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами. Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом, поскольку покупатель является законным владельцем имущества по исполненной сделке.

При заключении договора купли-продажи от 01.05.2004, согласно которому Киселеву О.В. были проданы помещения магазина, ранее выкупленные Шеломановым А.Е. и находящиеся в его владении, Чернышев А.П. злоупотребил правом продавца.

Более того, договор купли-продажи от 01.05.2004 от имени Чернышева А.П. подписан Щелкановой Н.Л., действовавшей по доверенности от 18.05.2004, что свидетельствует о подписании сделки неполномочным лицом и подтверждает вывод суда о недействительности сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Государственная регистрация перехода права собственности как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Признание судом недействительным основания регистрации права собственности за Киселевым О.В. (договора купли-продажи от 01.05.2004) свидетельствует о невозможности сохранения соответствующей записи о праве собственности Киселева Олега Викторовича на спорное имущество в ЕГРП.

Предметом спора явилось требование о признании зарегистрированного права недействительным, поэтому суд правомерно удовлетворил заявленное требование. Определение истцом указанного требования как последствия недействительной сделки третья инстанция посчитала ошибочным, однако на правильность судебных актов это обстоятельство не влияет.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для их пересмотра в условиях кассационной инстанции по приведенным в жалобе доводам не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 , 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 22.02.2005 и постановление апелляционной инстанции от 18.04.2005 по делу N А17-314/1-320/1 Арбитражного суда Ивановской области оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Киселева Олега Викторовича — без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Договор купли продажи нежилого помещения и земельного участка. Цену указывать общую за землю и за объект или по отдельности? В чем разница

Добрый день. Оформляется договор купли продажи нежилого помещения и земельного участка под ним. Как лучше для покупателя указать цену, общую за объект и землю или разделить сумму на две части? В чем разница и какие последствия могут повлечь за собой один и второй вариант? Насколько мне известно, можно и так и так отразить.

Ответы юристов (11)

Даже если вы не укажете цену земельного участка отдельно — цена договора будет общей.

ГК РФ Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Впрочем, для уточнения я бы предложил всё таки указать в договоре цену помещения отдельно, земельного участка отдельно, и общую стоимость обоих объектов (этакое ИТОГО).

Если у вас будут вопросы — обязательно задавайте.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте! разницы нет никакой, поскольку ни земля от дома, ни дом от земли не отделить. Поэтому по закону эти объекты и являются НЕдвижимостью. Разницы нет для вас никакой, поэтому можете объединить в один договор. Единственное- правильно его составьте.

ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Здравствуйте! По договору купли-продажи будет продан земельный участок и расположенное на нем строение. В принципе для покупателя не вижу разницы. В любом случае продаваться если в дальнейшем и будет, то также вместе.

Продавец продал, а Покупатель земельный участок с расположенным на нем .

Стоимость продаваемого земельного участка и нежилого помещения по соглашению сторон составляет… рублей.

да, можно и так и так.

необходимость разделить ценy договора на стоимость земли и дома может быть обyсловлена налоговыми имyщественными вычетами, например Вы полyчили в наследство землю, на ней построили дом и решили продать.

если не разделить ценy договора, то доход сможете yменьшить лишь на расходы по постройке дома.

если разделить, то сможете заявить по домy вычет в виде yменьшения дохода на расходы, а по земле вычет в размере yстановленном НК — не более 1 000 000 рyблей.

либо например, приобрели землю с домом, а затем разделили землю и вновь образованный решили продать. можно заявить вычет в виде yменьшения дохода на расходы.

Олег, здравствуйте! Данный вопрос на Ваше усмотрение, обращаю внимание, что земля и находящийся на нем объект продается как единое целое.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости]

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.Абзац утратил силу.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В связи с этим я бы посоветовал указать единую стоимость, так в будущем можно избежать раздичных нюансов, в том числе с налоговой.

Здравствуйте. Соглашусь с Дмитрием Чернобавским.

Законодательство не содержит положений о том, что в случае реализации недвижимости в виде земельного участка и расположенного на нем дома в договоре купли-продажи является обязательным выделение стоимости каждого из реализуемых объектов. Тем не менее также следует учесть следующее.

Смотрите еще:  Ликвидация ооо директором

В силу п. 1 ст. 207 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Пункт 1 ст. 210 НК РФ предусматривает, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.
На основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

В силу пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб.

В Письме Минфина России от 21.03.2013 N 03-04-05/7-262 отмечается, что НК РФ не содержит механизма определения стоимости объектов недвижимого имущества, проданных без разделения их стоимости в договоре купли-продажи.
Вместе с тем определить стоимость проданного жилого дома в общей стоимости проданного земельного участка вместе с жилым домом возможно на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при условии отражения определенной таким образом стоимости в договоре купли-продажи.

В ином случае налогоплательщик, согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи имущества, в частности земельного участка и жилого дома, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

На основании изложенного для действительности договора купли-продажи земельного участка и дома выделение отдельно цены по земельному участку и по дому не является обязательным, однако для получения имущественного налогового вычета от продажи земельного участка и дома рекомендуется выделение в договоре стоимости каждого из реализуемых объектов недвижимости. В противном случае имущественный вычет может быть предоставлен по обоим объектам недвижимости в общей сумме не более 1 000 000 руб. либо доходы могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

По общему правилу при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, в цену объекта включается стоимость передаваемой с ним части земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

2. Если иное не предусмотрено законом илидоговором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Из этого следует, что стороны могут указать цену земли отдельно.

На что это может повлиять?

Только на налогообложение, и только при определенных условиях.

Если вы покупаете зем. участок как физическое лицо, то не имеет значения, как вы укажите цену. Налоговая база при исчислении земельного налога и налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость.

А если вы являетесь юридическим лицом, то имейте в виду следующее:

Недвижимое имущество принимается на бух учет в качестве основных средств.

Земельный налог платится исходя из кадастровой стоимости зем. участка (ст. 390 НК РФ).

А вот налог на имущество имеет свои особенности

В соот. со ст. 375 Налогового кодекса РФ

1. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

2. Налоговая база в отношении отдельных объектов
недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость
по
состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.3.
При определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества,
признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.
В случае, если остаточная стоимость имущества включает в себя денежную оценку предстоящих в будущем затрат, связанных с данным имуществом, остаточная стоимость указанного имущества для целей настоящей главы определяется без учета таких затрат.

1.Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или
наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в
Едином государственном реестре недвижимости, или документами
технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

Вывод: если Вы не будете использовать свое нежилое помещение в целях, указанных в пп 1, 2 ст. 378.2 НК РФ, то Вам выгоднее указать более низкую цену на нежилое помещение (и, соответственно более высокую за земельный участок), поскольку именно по этой цене нежилое помещение будет принято к бух учету в качестве основных средств, поскольку основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. И именно эта стоимость будет налоговой базой при расчета налога на имущество юридического лица.

Коллега выше обратила ваше внимание на нормы НК об имущественных налоговых вычетах (ст. 220 НК РФ)

Эти нормы не применимы в вашем случае, поскольку вы:

во-первых, не продаете, а покупаете недвижимость,

а, во- вторых, эти нормы применимы к сделкам с жилым домам.

Цену выделять за каждый объект обязательно! Вы заключаете фактически два договора купли продажи — один — дома и один земельного участка, просто оформляете его в виде одного документа.

Между тем законодательство относит цену к существенным условиям договора купли-продажи, и отсутствие данного условия влечет последствия признания данного договора незаключенным, т.к. вы не согласовали цену предмета договора купли-продажи. Законодательство допускает объединение нескольких объектов как один предмет договора купли-продажи — это продажа предприятия как имущественного комплекса, но это не Ваш случай.

Я думаю, что Ваше право на основании договора купли-продажи, где указана только общая цена, не будет зарегистрирован в регистрирующем органе, как не соответствующий требованиям закона.
Советую, и это не затруднит Вас, выделите цену за дом и землю. Убережетесь от многих проблем.

День добрый! Аналогичный вопрос рассматривался Минфином России в 2013 году:

Вопрос: В 2011 г. физическое лицо приобрело жилой дом стоимостью 990 тыс. руб.,
затем приватизировало земельный участок (ИЖС), на котором находится
жилой дом. В 2012 г. физическое лицо продало жилой дом и земельный участок. В
договоре купли-продажи указаны два объекта: жилой дом стоимостью 900
тыс. руб. и земельный участок стоимостью 860 тыс. руб.
Вправе ли физическое лицо получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере 1 000 000 руб. при продаже земельного участка и одновременно уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и
документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих
доходов (расходы на покупку жилого дома в 2011 г.)?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 октября 2013 г. N 03-04-05/44008
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по
налогу на доходы физических лиц и сообщает следующее.
В соответствии
с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее —
Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по
налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного
налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом
периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая
приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных
участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000
руб.
Вместо использования права на получение имущественного
налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса,
налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов
на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных
расходов, связанных с получением этих доходов.
Каких-либо
ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них),
при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в
указанной статье Кодекса не установлено.
В отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями вышеупомянутого пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.
Таким
образом, при продаже земельного участка возможно использование права на
получение имущественного налогового вычета в размере суммы, полученной
от его продажи, но не превышающей 1 000 000 руб. При продаже жилого дома
возможно уменьшение полученного дохода на расходы по его приобретению.
При получении отрицательной разницы налоговая база признается равной нулю.

Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового
вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном
порядке по ставке 13 процентов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА

Смотрите еще:  Транспортный налог 2019 гтюмень

На основании изложенного, полагаю наилучшим вариантом заключение одного договора с указанием цены как покупаемого земельного участка, так и помещения

Согласно ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком
в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества,
находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального
предельного срока владения объектом недвижимого имущества,
установленного в соответствии со статьей 217.1 (3 года при владении на основании наследования, приватизации, ренты, 5 лет — по другим основаниям) настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

Таким образом, по нежилому помещению (не используемому для предпринимательской деятельности) также можно получить налоговый вычет как на само помещение, так и на земельный участок.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды нежилого помещения: Образец 2

Как я уже ранее написал, правильно составленный договор аренды нежилого помещения может защитить права, как арендодателя, так и арендатора. Поскольку самыми незащищенными арендаторами обычно являются простые ИПешники, на этой странице приведу образец договора аренды нежилого помещения, составленный в большей мере для защиты прав арендаторов.

Итак, образец договора аренды в интересах Арендатора:

Договор аренды нежилого помещения (образец)

город ____ «___»____________20_____г

__________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор» в лице директора ____________________, действующего на основании устава, с одной стороны и __________________________________________________________________________ в лице ____________________________________________________________________________, действующего на основании _______________________________________________, именуемое(ый) в дальнейшем «Арендодатель», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование помещение по адресу: ___________________________________________________________________общей площадью ________кв.м., из них торговая — ________кв.м., для размещения на предоставленной площади _______________________________________.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. Предоставить по акту приема-передачи помещение в состоянии, пригодном для его эксплуатации.

2.1.2. Обеспечивать арендованное помещение электроснабжением, тепло/водоснабжением, канализацией, производить капитальный ремонт.

2.1.3. Не менее чем за 30 дней в письменной форме уведомить Арендатора об изменении размера арендной платы, изменении или расторжении настоящего договора.

2.1.4. Устранять последствия аварий и повреждений занимаемого Арендатором помещения, возникших не по вине Арендатора.

2.1.5. Арендодатель обязан предоставить Арендатору помещение соответствующее установленным нормам противопожарной безопасности, оборудованное системой пожарной сигнализации и иными требуемыми техническими средствами противопожарной безопасности.

2.2. Арендатор обязан :

2.2.1. Использовать арендуемые помещения исключительно по назначению, указанному в п.1.1. Договора.

2.2.2. Содержать предоставляемое помещение в соответствии с требованиями санитарных и противопожарных правил, отвечать за санитарное и противопожарное состояние арендуемого помещения.

2.2.3. Вносить арендную плату и оплачивать иные дополнительные расходы по содержанию арендуемого помещения, в сроки, установленные настоящим договором.

2.2.4. По окончанию срока действия данного договора вернуть Арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

2.2.5. Обеспечивать представителям Арендодателя беспрепятственный доступ в помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договора.

2.2.6. Производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения.

2.2.7. Не производить перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендодателя.

2.2.8. Возместить Арендодателю в полном объеме ущерб, причиненный по вине Арендатора.

2.3. Арендатор вправе сдавать арендованное помещение, как в целом, так и часть его в субаренду.

2.4. Арендатор вправе свободно размещать рекламные конструкции на внешней стороне здания без дополнительной арендной платы.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1 Арендная плата по настоящему договору состоит из двух частей: постоянной и переменной.

3.1.1 Постоянная часть оплаты определяется как произведение арендной ставки на общую площадь арендуемого помещения и составляет ___________(_____________________________________________) рублей за один квадратный метр арендуемой площади в месяц. Коммунальные и эксплуатационные расходы включены в постоянную часть арендной платы. Размер постоянной части арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раз в год и не более чем на действующую ставку рефинансирования ЦБ РФ.

3.1.2 Переменная часть арендной платы состоит из фактически понесенных затрат Арендодателя по оплате электроэнергии, услуг телефонии, услуг охраны.

Арендатор вправе заключить прямые договоры с поставщиками этих услуг. Оплата по таким договорам не входит в арендную плату и производится Арендатором самостоятельно.

3.2 Арендатор ежемесячно, не позднее 10 (Десятого) числа расчетного месяца оплачивает Арендодателю постоянную часть оплаты, установленную п.п.3.1.1, 3.1.2 настоящего договора.

3.3 Переменная часть арендной платы оплачивается в течение трех банковских дней с момента выставления счета-фактуры Арендодателем.

3.4. Арендная плата производится перечислением на расчетный счет Арендодателя.

3.5. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы не более одного раза в год, предварительно письменно уведомив об этом Арендатора не менее чем за 30 (Тридцать) дней.

3.6. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором с согласия Арендодателя, подлежит зачету в счет оплаты аренды.

4. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Стороны установили, что настоящий договор аренды подлежит досрочному расторжению, если:

4.1.1. Арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

4.1.2. Арендатор существенно ухудшает состояние арендуемого имущества.

4.1.3.Арендатор просрочил внесение арендной платы на два месяца и более.

4.2. Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора уведомив об этом Арендодателя за 30 дней.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим Договором, начисляется неустойка в размере одной трехсотшестидесятой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5.2. Уплата неустойки, установленной настоящим договором, не освобождает Арендатора от выполнения им своих обязательств, а также от устранения нарушений.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Предоставление и возврат арендуемого помещения оформляется двусторонним актом приема-передачи.

6.2. Арендатор обязан обеспечить соблюдение пропускного режима, установленного на предприятии, допуск работников и транспорта осуществлять в соответствии с внутриобъектовым режимом.

6.3. Стоимость произведенных Арендатором неотделимых улучшений арендованных помещений подлежит зачету в счет оплаты арендной платы по соглашению сторон.

6.4. Арендодатель не несет какой либо ответственности за сохранность имущества, находящегося в арендуемых помещениях. Обеспечение сохранности имущества, находящегося в арендуемых помещениях, является обязанностью Арендатора.

6.5. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6.6. Все споры по настоящему договору рассматриваются в арбитражном суде/суде общей юрисдикции по месту нахождения истца.

6.7. Настоящий договор заключается в двух экземплярах.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий Договор заключен на срок с «___»____________20___г. по «___»____________20___г.

7.2. В соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, если Арендатор продолжает пользоваться арендуемым помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель: Арендатор:

  • Не забывайте составлять передаточный акт к договору аренды нежилого помещения!

Похожие статьи:

  • Приказ на аттестацию заместителя директора по увр Приказ о результатах аттестации на соответствие занимаемой должности (СЗД) Столичный учебный центр г. Москва Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение "Кировская […]
  • Приказ минэнерго 824 Приказ Министерства энергетики РФ от 18 августа 2016 г. N 824 "Об утрате муниципальным унитарным предприятием "Екатеринбургэнерго" статуса единой теплоснабжающей организации" В […]
  • Изменения в совместный приказ Приказ "Изменения в совместный приказ 496/192/134 о ПТС и ПШТС" В целях реализации пункта 2 Постановления коллегии Таможенного комитета Союзного государства от 23 апреля 2010 г. "Об […]
  • Приказ минфина 29н от 03032005 Приказ Минфина РФ от 3 марта 2005 г. N 29н "Об утверждении формы налоговой декларации по водному налогу и порядка ее заполнения" (с изменениями и дополнениями) (утратил силу) Приказ […]
  • Приказ фас 897 Приказ Федеральной антимонопольной службы от 26 декабря 2011 г. N 897 "О внесении изменений в приложение к приказу ФАС России от 20 ноября 2006 года N 293 "Об утверждении формы […]
  • Приказ об организации командировок в уис Приказ Федеральной службы исполнения наказаний от 31 августа 2012 г. № 427 "О внесении изменений в Инструкцию об организации служебных командировок работников уголовно-исполнительной […]
Перспектива. 2019. Все права защищены.