Договор купли-продажи недвижимости особенности правового регулирования

Договор купли-продажи недвижимости особенности правового регулирования

Основным источником правового регулирования института продажи недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации. И в первую очередь к рассматриваемому договору применимы н ормы, которые объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе 7 (ст. 549 – 558 ГК РФ).

Отдельно отметим, что так как, договор продажи недвижимости является видом купли-продажи, к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон, в части не нашедшей регулирования в §7 гл.30 ГК РФприменяются, общие положения о купле-продаже.

Наряду с Гражданским кодексом к данным правоотношениям применимы нормы Земельного кодекса Российской Федерации, принятого 25 октября 2001 года [1] , устанавливающего пр авовые основы использования и охраны земель в Российской Федерации. Так, например, ст. 15 ЗК РФ закрепляет: Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Так как ст.130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако согласно п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость данный Закон к правам на воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты не применяется. Порядок регистрации предусмотрен:

а) для судов внутреннего плавания – ст.15-25 Кодекса внутреннего водного транспорта в РФ [2] ;

б) для морских судов — ст.24-27 Кодекса торгового Мореплавания [3] ;

в) для воздушных судов — ст.33 Воздушного кодекса [4] ; г) для космических объектов — ст.17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности» [5] .

Таким образом, при продаже этих объектов необходимо руководствоваться не только общими нормами ГК о продаже недвижимости, но и правилами, содержащимися в указанных актах.

Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование продажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, которая находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ о приватизации. Основными источниками правового регулирования в данном случае являются: Закон РФ от 21.07.97 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» [6] ; «Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» [7] , утвержденная Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535 и др. нормативные акты.

Специфические черты недвижимости — прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. — диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК РФ предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав.

Рассмотрим теперь источники правового регулирования регистрации перехода прав на нежилые помещения.

Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Гражданского кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами ГК [8] .

Основным же нормативным актом, регулирующим порядок государственной регистрации прав на недвижимость, является Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как закреплено в статье 3 вышеназванного закона, «законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить вышеназванному Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.

К таким актам относятся:

— постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [9] ;

— постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г. № 228 «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [10] ;

— постановление Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1998г. № 237 «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» [11] ;

— постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» [12] .

В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена задача по разработке методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России.

В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997г [13] №1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации». Согласно этому акту нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации и официальному опубликованию в «Российской газете». Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

В настоящее время утверждены и зарегистрированы Правила ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов [14] . Кроме того, необходимо выделить Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» [15] .

Наряду с вышеназванными законами и подзаконными актами, в качестве источников правового регулирования автор необходимо выделить и материалы судебно-арбитражной практики в Российской Федерации. Несмотря на то, что в нашей стране судебная практика не является источником права и тем самым не обязательна в правоприменении (как это принято в англосаксонской системе права), тем не менее, в Российской Федерации нижестоящие суды зачастую пользуются обзорами судебной практики для разбирательств дел. Поэтому важно обозначить обзоры арбитражной практики по делам, связанным с куплей-продажей зданий, сооружений. Так, например, следует выделить информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» [16] .

Смотрите еще:  Гражданский кодекс рк 2019 комментарий

[1] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29 октября 2001 г. — №44. — Ст. 4147.

[2] Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. №24-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 12 марта 2001 г. — №11. — Ст. 1001.

[3] Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 3 мая 1999 г. — №18. — Ст. 2207.

[4] Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. №60-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 24 марта 1997 г. — №12. — Ст. 1382.

[5] Закон РФ от 20 августа 1993 г. №5663-1 «О космической деятельности» // Российская газета, 6 октября 1993 г.

[6] Российская газета. — 2 августа 1997 г.

[7] Государственная Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2284) // Российская газета. — 4 января 1994 г.

[8] Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М.: Спарк, 1999. — С.9.

[9] Российская газета. — 4 марта 1998 г.

[10] Российская газета. — 18 марта 1998 г.

[11] Российская газета. — 4 марта 1998 г.

[12] Российская газета». — 4 марта 1998 г.

[13] Российская газета. — 21 августа 1997 г.

[14] Приказ Минюста РФ, Мингосимущества РФ, Минземстроя РФ от 22 июля 1998 г. № 83/172/23 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Зарегистрировано в Минюсте РФ 31 июля 1998 г. Регистрационный №1577 // Финансовая Россия. — 13 — 19 августа 1998 г., — № 29.

[15] Российская газета. — 22 августа 2001 г., №162 .

[16] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 1998 г., — №1.

Договор купли-продажи недвижимости особенности правового регулирования

Особенности правового регулирования купли-продажи товаров.

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю – лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи. Договор контрактации консенсуальный, возмездный, взаимный. Существенные условия договора: предмет договора и его срок.

Договор купли-продажи недвижимости особенности правового регулирования

На рынке недвижимости в настоящее время одним из основных видов гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте, является договор купли-продажи.

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, Земельным Кодексом Российской Федерации, а также другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, определяющими порядок купли-продажи отдельных видов объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается только в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимого имущества влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества относятся условия о предмете договора и о цене продаваемой недвижимости. В договоре купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче по договору в собственность покупателя. В договоре должны содержаться сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество (ст. 556 ГК РФ).

Следует обратить внимание, что в соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости, покупателю, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость, передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка либо соответствующий участок изъят из оборота (ст. 35 ЗК РФ).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы в ст. 558 ГК РФ. В частности, существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

Также законом регулируются правоотношения, возникающие с несовершеннолетними собственниками недвижимого имущества. Так, в силу ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Смотрите еще:  Приказ минрегиона 121

Еще одно условие, применимое к договорам купли-продажи недвижимости, установлено ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации. Так, согласно положениям указанной статьи, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Необходимо отметить, что договор купли-продажи недвижимости согласно общим правилам, установленным ст.ст. 425, 433 ГК РФ, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Положения п. 2 ст. 558 ГК РФ, о том, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, согласно п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного закона, т.е. со 2 марта 2013 года.

Договор купли-продажи недвижимости особенности правового регулирования

Сервис бесплатной оценки стоимости работы

  1. Заполните заявку. Специалисты рассчитают стоимость вашей работы
  2. Расчет стоимости придет на почту и по СМС

Номер вашей заявки

Прямо сейчас на почту придет автоматическое письмо-подтверждение с информацией о заявке.

Договор продажи недвижимости: особенности правового регулирования

Специфика предмета договора продажи недвижимости предопределяет его особенности, позволяющие выделить договор продажи не-

движимости в отдельный вид договора купли-продажи. Нормы об этом договоре объединены в § 7 гл.

30 ГК РФ\
По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение, жилое либо нежилое помещение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него денежную сумму, определенную соглашением сторон.
Подобно всем другим видам купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, взаимным, возмездным.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемой недвижимости.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а в случае продажи жилой недвижимости требуется регистрация не только перехода права собственности, но и сделки. Договор продажи недвижимости нежилого назначения счита- ется заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и подписания договора. Договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации. Исполнение обязательства по договору продажи недвижимости подтверждается передаточным актом, подписываемым сторонами.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.
По сравнению с общими положениями о купле-продаже законодатель вводит более строгие требования относительно условия о предмете договора. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче по договору в собственность покупателя. В договоре должны содержаться сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). При отсутствии таких данных в договоре условие о предмете, подлежащем передаче, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны: вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; адрес (местоположение); литеры или цомера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом; этажность объекта; этаж и номера помещений в поэтажном плане; площадь объекта.
Если предметом договора продажи недвижимости является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
Недвижимость — это прежде всего земельные участки и все то, что прочно связано с землей, поэтому продажа здания, сооружения сопровождается изменением отношений по поводу земельного участка, на котором объект расположен, и, наоборот, переход права собственности на земельный участок изменяет правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. В ГК РФ содержатся четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552, 553).
В соответствии со ст. 552 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа

недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Приведенная редакция ст. 552 появилась как результ приведения в соотвествие норм ГК РФ с нормами ЗК РФ, принятого, как известно, позже, чем ГК РФ. В ЗК РФ сформулирована совсем иная норма: «отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота» (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, что следует из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, сформулированного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Кроме того, по ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается (абз. 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
. Согласно ныне утратившей силу ст. 553 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
Налицо были очевидные противоречия, которые, были устранены названным Федеральным законом от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ в пользу более позднего закона, т.е. ЗК РФ. Хотя, с одной стороны, нормы ст. 552 и 553 ГК РФ были более гибки, направлены на развитие оборота недвижимости, обеспечивают его участникам ббльшую свободу усмотрения, с другой стороны, интересы стабильности оборота, устранения конфликтных ситуаций и возможного злоупотребления
правом, объективно востребовали принцип единой судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Таким образом, обязательным условием договора продажи здания, сооружения, жилого или садового дома, дачи является передача права собственности на занятый ими участок. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи мохуг быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В договоре должны содержаться следующие сведения: местоположение участка; площадь участка; кадастровый номер участка; категория земель (целевое назначение); , разрешенное использование участка; обременения участка.
Цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием, без которого договор нельзя считать заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена может быть установлена как за объект в целом, так и за единицу площади или иного показателя ее размера; в последнем случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Смотрите еще:  Брачный договор звезды

Также допустимо выражение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте (ст. 317 ГК РФ).
Отличительной особенностью договора продажи жилья является дополнительное условие, отнесенное законом к числу существенных: в договоре должен содержаться перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него к покупателю, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого правила договор считается незаключенным. Законом от 30.12.2004 № 213-Ф3 были внесены принципиальные изменения в п. 2 ст. 292 ГК РФ. В настоящее время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, тогда как раньше переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи (в том числе бывшими) прежнего собственника, если иное не установлено законом. Однако это вовсе не означает, что требование ст. 558 ГК РФ, касающееся условия о перечне лиц, сохра
няющих право пользования, утратило актуальность. Дело в том, что жилье может быть обременено правами на пользование им не только членов семьи, но и иных лиц: нанимателей и постоянно проживающих с ними граждан (ст. 675, 677 ГК РФ); получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (ст. 586, 602 ГК РФ); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Разумеется, в случае если подобных лиц нет, то в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.
Государственная регистрация прав и сделок при купле-продаже недвижимости. При продаже нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, садового дома, дачи, земельного участка) совершается одно регистрационное действие — регистрация перехода права собственности к покупателю.
Для купли-продажи недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) порядок регистрационных действий установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233 (ред. от 24.12.2004, вступила в силу с 1 января 2005 г.)’. В случае продажи любого жилого помещения совершаются два регистрационных действия:
регистрация сделки (договора купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК
РФ));
регистрация перехода права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Принято считать, что требование государственной регистрации не только перехода права, но и договора купли-продажи жилого помещения как сделки направлено на дополнительную защиту прав граждан[120], однако существует сомнение в целесообразности подобного «задвоения» систем регистрации.
В различных случаях купли-продажи недвижимости производятся следующие регистрационные действия (см. таблицу 2).

Договор купли-продажи недвижимости особенности правового регулирования

РИЭЛТОР: ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

1. Субъекты гражданских правоотношений

2. Объекты гражданских правоотношений

3. Сделки. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

4. Право собственности и иные вещные права

5. Общие положения об обязательствах и договорах. Виды договоров

6. Правовое регулирование земельных отношений

Похожие статьи:

  • Трудовой кодекс рф публикация Глава 2. Трудовые отношения, стороны трудовых отношений, основания возникновения трудовых отношений (ст.ст. 15 - 22) Глава 2. Трудовые отношения, стороны трудовых отношений, основания […]
  • Пенсия коэффициент 1 2 Как рассчитать свою будущую пенсию Если о зарплате еще можно договориться с директором, то договориться с государством о пенсии… Ее размер для многих вышедших на заслуженный отдых […]
  • Пенсия за выслугу лет понятие условия назначения и размеры Пенсия за выслугу лет понятие условия назначения и размеры 11 ПЕНСИЯ ЗА ВЫСЛУГУ ЛЕТ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ И УСЛОВИЯ НАЗНАЧЕНИЯ Пенсия за выслугу лет – это особый специальный вид пенсии. Она […]
  • Звание ветерана труда архангельской области Присвоение звания "Ветеран труда" Обращение гражданина, которое стало поводом для подготовки статьи, касалось того, является ли награждение нагрудным знаком "Отличник Советской Армии" […]
  • Горячий стаж входит ли отпуск Войдёт ли отпуск по уходу за ребенком в льготный педагогический стаж? Здравствуйте! Хотела узнать, войдёт ли мой отпуск по уходу за ребенком в льготный педагогический стаж (пенсия по […]
  • Иск о нарушении прав при приватизации Как оспорить приватизацию, которая выполнена с нарушением прав несовершеннолетнего? Здравствуйте! Мы с бывшей женой были прописаны каждый в своей муниципальной квартире. в 2001 году у нас […]
Перспектива. 2019. Все права защищены.