Договор имущественного найма помещения

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма?

Договор аренды и договор найма жилого помещения — это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

1. Стороны договора

Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).

2. Форма и государственная регистрация договора

Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. ( ч. 1 , 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

3. Срок договора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

4. Расторжение договора

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Что предусмотреть в договоре найма квартиры? >>>

Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья? >>>

Какие документы наймодателя нужны для заключения договора коммерческого найма квартиры? >>>

Как продлить договор найма квартиры? >>>

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Отличие договора аренды от договора найма

Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

  1. разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
  2. стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
  3. участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

  1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
  2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
  3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
  4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
  5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Участники сделки

Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к. юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете. Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.

Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма

Есть два вида договора имущественного найма, по этим договорам имущество предоставляется во временное пользование или владение за арендную плату: это договор аренды и договор найма жилого помещения. От чего зависит, какой именно договор будет заключен и чем договор аренды жилья отличается от договора найма имущества?

Договор имущественного найма может заключаться как между физическими, так и юридическими лицами. Итак, начнем с определения сторон договора.

Стороны договора аренды жилья и договора найма

Если договор заключается между физическими лицами, то один из них является наймодетелем и сдает жилье, а второй – нанимателем и жилье нанимает. То есть заключается договор найма жилья (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Если одна из сторон или обе стороны договора – юридические лица, то они не могут получить помещение по договору найма, организации, соответственно, заключают договор аренды (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

В таком договоре, согласно ст. 606 ГК РФ, одна сторона выступает как арендодатель, а вторая – как арендатор. Юридическое лицо, выступающее в качестве арендатора жилого помещения, имеет право использовать арендуемое жилье исключительно для проживания граждан, например, своих иногородних работников.

Какова форма договора и в каких случаях требуется государственная регистрация?

Договоры аренды и найма жилого помещения заключаются обязательно в письменной форме, что установлено в п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ. Регистрация требуется для договоров аренды жилья, в случае, если договор заключается на срок от одного года и более (см. п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Обязательная государственная регистрация договора найма в законодательства не указана. Единственная регистрация, которая требуется в договоре найма – это регистрация обременения права собственности, которое возникает вследствие заключения договора найма на срок не менее года.

При таком положении дел в Росреестр в течение месяца с дня заключения договора найма подается заявление о регистрации обременения (ограничения) права собственности (см. Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (ст. 51) и ГК РФ (п. 2 ст. 674)).

Если возникшее в результате заключения долгосрочного договора найма жилья обременение права собственности не проходит государственную регистрацию в Росреестре, граждане, участвующие в договоре, несут ответственность в виде административного штрафа в размере 5 000 рублей (КоАП РФ, ст. 19.21 ч. 1 и 2 ).

На какой срок можно заключить договор аренды и найма?

Договор заключается строго на тот срок, который прописан в тексте договора. Если срок аренды не прописывается, считается, что он заключен на неопределенный срок. Согласно ст. 610 ГК РФ, срок договора аренды не ограничивается. Если одна из сторон решит отказаться от договора, она имеет право в любое время это сделать, предупредив вторую сторону за три месяца.

Срок договора найма – не более 5 лет. Если срок в тексте договора не указан, считается, что он заключен на пять лет, согласно ст. 683 ГК РФ.

Порядок расторжения договора

Расторжение договора аренды может быть как по инициативе арендатора, так и по инициативе арендодателя. Условия и основания для расторжения договора могут быть прописаны непосредственно в самом договоре аренды (см. ст. ст. 619, 620 ГК РФ). Само расторжение проводится через суд.

При расторжении договора найма сторона нанимателя менее защищена в правовом отношении, поэтому расторжение договоров найма законодательно регулируется в пользу нанимателя.

Если же договор найма расторгается со стороны наймодателя, то порядок его расторжения – только через суд. При этом необходимыми условиями, при которых договор может быть расторгнут по суду, являются следующие:

  • Если наниматель или другие проживающие совместно с ним граждане, за действия которых он отвечает, портят или разрушают жилое помещение.
  • Если наниматель не вносит плату за жилое помещение в течение шести месяцев при договоре, заключенном на длительное время. При краткосрочном договоре (до года) договор может быть расторгнут при невнесении оплаты более двух раз после установленного в договоре срока платежа.
  • Если жилое помещение используется нанимателем не по назначению.
  • Если интересы и права соседей нанимателя постоянно подвергаются нарушению с его стороны или со стороны других жильцов, проживающих совместно с ним (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Если договор найма расторгается по инициативе нанимателя, он может быть расторгнут в любое время. Наниматель обязан предупредить наймодателя о своем решении за три месяца в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и получить согласие других проживающих с нанимателем граждан.

Договор найма или аренды?

Если жилое помещение, то это все равно договор найма. А то, что он ИП — укажите в договоре. Только пусть имеет ввиду, что потом при продаже этой квартиры, если он ИП с УСН, то, независимо от срока владения квартирой, он будет обязан заплатить 6% налог от полной суммы, вырученной за продажу.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.

1) с юрлицом — договор аренды.
2) с физлицом — договор найма.
3) можно оформить по-новому как ИП!

Ирина Владимировна, спасибо за ценное замечание, об этом даже не подумали, статья 217.17.1 на это прямо указывает.

Участник программы «‎Работаю честно»

Странно, я всегда считал, что договор аренды заключается тогда, когда юридическое лицо нанимает жилое помещение. А в случае если помещение снимает лицо физическое, то заключается договор найма.

Правильно считали, Даниил. Но когда помещение нежилое, то физики это или юр. лица — там же все равно будет не найм, а аренда. Может я как-то неудачно сформулировала. Последнее время пытаюсь выражать мысль кратко, не приводя логическую цепочку. Видно, что не очень-то это у меня получается. )))

Если он сдает жилое помещение физ. лицу — не зависимо от того, укажете его как физика или как ИП — все равно будет договор найма.

после статьи НК РФ наверняка решение будет отдано в пользу найма )))

Участник программы «‎Работаю честно»

Дорогие мои. Если сдаём жилое помещение, и при этом обе стороны — физлица, то заключаем договор найма.
Если мы сдаём жилое помещение, но одна из сторон юридическое лицо — то заключается договор аренды.
Я лично в таких сделках с ИП не сталкивалась, но учитывая то, что ИП — это индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, то логично будет заключить договор найма.

Участник программы «‎Работаю честно»

Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

17.5. Договор аренды (имущественного найма)

Договор аренды (имущественного найма) — это соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объектом имущественного найма могут быть только такие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, т. е. непотребляемые вещи. Это требование обусловлено самим характером обязательства, предусматривающим передачу вещи для ее временного использования, а также последующий возврат вещи, что невозможно в отношении потребляемых вещей.

Кроме того, объектом имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные вещи, что обусловлено теми же обстоятельствами. Отношения по передаче потребляемых вещей и вещей, определенных родовыми признаками, с условием последующего возврата вещей того же рода регулируются договором найма.

Обязательство имущественного найма носит срочный характер. В договоре, устанавливающем данное обязательство, дол- жен быть указан срок. Если же такого указания не содержится, считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон имеет право отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца, если иной срок не установлен в договоре.

Смотрите еще:  Договор переуступки права аренды на нежилое помещение

Каузой договора аренды является предоставление за плату имущества в самостоятельное использование. Поэтому плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Вместе с тем самостоятельность использований имущества арендатором не абсолютна и ограничена законом и договором. Если в договоре не определены условия пользования имуществом, арендатор обязан использовать имущество в соответствии с его целевым назначением, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

4. Права и обязанности наймодателя и нанимателя носят взаимный характер.

Арендодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, частично или полностью препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. Однако правило об ответственности арендодателя не действует, если арендатор заранее знал о недостатках имущества или должен был их обнаружить во время осмотра имущества. Из основной обязанности арендодателя вытекает и другая: он обязан за свой счет производить капитальный ремонт вещи.

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Арендная плата может устанавливаться в виде: 1)

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или одновременно; 2)

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3)

предоставления арендатором определенных услуг; 4)

передачи арендатором арендодателю обусловленной в договоре вещи в собственность или аренду; 5)

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы (но не более чем за два срока подряд).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено в договоре.

Особенностью арендного обязательства является то, что оно следует за имуществом: при изменении личности собственника, сдавшего в аренду имущество, все условия договора аренды остаются в силе, а в случае смерти арендатора права и обязанности по договору аренды, как правило, переходят к его наследникам.

Арендатор при условии надлежащего исполнения обязанностей по договору, по истечении договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед иными лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Обе стороны в определенных случаях имеют право на досрочное расторжение договора аренды: арендодатель — в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшающими качество имущества, или когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату и др.; арендатор — если арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо препятствует его использованию; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; арендодатель не производит капитальный ремонт имущества.

В гражданском обороте выделились различные разновидности договора аренды, некоторые из которых нашли отражение в ГК РФ: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, наем жилого помещения. Представляется, что особую актуальность для граждан имеет последний вид договора аренды, о котором подробно речь пойдет в гл. 8 настоящего учебника. Глава 7. Гражданское право

§ 4. Договор имущественного найма

Договор имущественного найма — это договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество в пользование на определенный срок за установленное вознаграждение.

Договор имущественного найма в большинстве стран обладает общими признаками: это договор двусторонний, поскольку он опосредует отношения между нанимателем и наймодателем; возмездный, так как в качестве необходимого условия здесь выступает плата за пользование, и консенсуальный. Сторонами договора могут быть любые субъекты гражданского оборота, включая физических и юридических лиц и государство, а его предметом являются любые непотребляемые вещи (движимые и недвижимые).

Для договора имущественного найма принципиальное значение имеет цель договора. Например, в США, даже если такой договор был заключен с соблюдением необходимых условий, наем может не иметь юридической силы, если договор преследует незаконные цели или противоречит закону. Так, поскольку наем помещений для азартных игр является незаконным в большинстве штатов, подобный договор не имеет юридической силы. Также договор найма может потерять силу, если его цели впоследствии станут незаконными в связи с изменением законодательства. Например, если был заключен договор, предусматривающий использование помещения под бар для торговли спиртными напитками, а впоследствии был принят закон о запрещении такой торговли, суд признает этот наем незаконным.

Важными условиями договора найма являются предмет договора, размер наемной платы и срок договора. Отдельные условия соглашения могут регламентироваться государством. В частности, в случае найма жилых помещений в государственном жилищном фонде для заключения договора найма необходимо согласование договора с соответствующим государственным жилищным органом, который занимается распределением жилплощади среди социально не обеспеченных граждан.

Договор имущественного найма используется в коммерческом обороте как в обычных гражданских отношениях, так и в отношениях предпринимателей. Наиболее часто в практике используется наем (прокат) потребительских товаров длительного пользования, аренда строительного, промышленного оборудования, аренда автотранспорта и различных помещений (зданий, производственных, складских и жилых помещений), прокат театрального реквизита и оборудования и т. д. Договор найма часто лежит в основе организации предприятия и обеспечивает его необходимым земельным участком, производственным или складским помещением, транспортными средствами и др.

В зависимости от той или иной правовой системы и от предмета договора название договора может различаться. Так, в континентальной системе права (например, в Германии или Швейцарии) принято разделять имущественный наем на обычный наем (или прокат) и аренду. Различие между ними связано с назначением имущества, являющегося предмета договора. В первом случае целью отношений является только потребление, и предмет такого договора не приносит нанимателю прибыли от ее использования. Аренда же заключается главным образом для того, чтобы наниматель (арендатор) мог систематически получать прибыль от использования вещи. В российской правовой системе договоры этого типа законодателем определяются как предпринимательские (коммерческие).

Сдачей имущества в аренду может заниматься как сам собственник, так и специализированные компании, которые сначала приобретают для этого ликвидное имущество, оборудование. По-особому регулируются в законодательстве наем жилых помещений и аренда земельных участков, в первую очередь для сельскохозяйственных нужд. Правовые отношения по аренде земельных участков во многих странах очень часто связаны с земельными отношениями и отношениями по регистрации земель.

Договор имущественного найма в германо-романской системе является более общим по отношению к договору аренды: первый содержит наиболее общие принципы для отношений этой группы, и при отсутствии норм, регулирующих арендные отношения, применяют правила о договоре найма.

В странах общей системы права (в Англии и США) наем движимых вещей обычно называют hire, а наем недвижимости — lease (лизинг). Отличительной особенностью лизинга является то, что лизингополучатель приобретает особое ограниченное вещное право (эта особенность — одна из определяющих в англо-американской системе). В свою очередь наем движимых вещей не порождает вещных прав, и наниматель в этом случае обладает только обязательственными правами, с чем связаны и различные механизмы защиты прав лизингополучателя и нанимателя.

Отношения найма регулируются в каждой стране гражданским законодательством, однако в связи с принципиальными различиями в источниках права его регламентация может существенно отличаться. В континентальной системе эти отношения принято регулировать в рамках кодексов (примером этого являются соответствующие нормы ФГК, ГГУ или ГК Японии). В англо-американской системе регулирование отношений найма производится преимущественно на уровне прецедентов. Вместе с тем в сфере предпринимательских

отношений практически во всех странах наем подробно регулируется специальными законами. Так, в Англии действует обширное жилищное законодательство, а в США в каждом штате существует свое законодательство об аренде недвижимости, о регулировании квартплаты, о выселении и публичном жилищном строительстве.

Эти специальные нормативные акты различаются в первую очередь по предмету договора: земельные участки с различным режимом использования, жилые или нежилые помещения, а также производственное и технологическое оборудование. С одной стороны, достигается необходимая для предпринимательских отношений особая регламентация; такой подход законодателя способствует развитию отношений найма. С другой стороны, важной идеей специальных норм является контроль со стороны государства за мерой интересов наймодателя — наиболее сильной стороны таких отношений. Поскольку в большинстве случаев наймодателем выступает собственник имущества, то именно он контролирует и определяет условия найма. Также для повышения оперативности отношений в этой области широко применяются различные типовые договоры присоединения, что существенно сокращает срок заключения соглашений и в определенном смысле систематизирует практику применения таких договоров.

Форма договора имущественного найма различается в зависимости от предмета договора. В большинстве стран форма договора не имеет значения для найма движимого имущества. При найме же недвижимости подход законодателя отличается. Например, во Франции устный договор является действительным, даже если по закону требуется его письменная форма. В случае заключения такого договора различаются лишь способы его доказывания в зависимости от того, начато или нет исполнение договора. В отношении сельскохозяйственной аренды устный договор считается заключенным на девятилетний срок после начала исполнения на условиях специального типового договора.

В Германии согласно § 566 ГГУ договор аренды земельного участка на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме. Однако несоблюдение этого правила не влечет за собой недействительность договора, а лишь указывает на то, что он заключен на неопределенный срок. Прекращается такой договор в любое время по требованию одной из сторон, но не раньше окончания первого года аренды.

Согласно ст. 1350, 2643, 2644 ГК Италии регистрация договора аренды недвижимости имеет принципиальное значение. Договор на срок более девяти лет должен заключаться только в нотариальной или простой письменной форме с последующей его регистрацией. В противном случае такой договор является недействительным. Отсутствие регистрации лишает договор силы перед третьими лицами, которые имеют право на недвижимость на основании ранее зарегистрированного акта.

В странах общей системы права на форму договора найма недвижимости долгое время влияло то, что арендатор имеет особое вещное право на имущество. Это срочное безусловное право владения опирается на «общее право», которое раньше не требовало каких-либо формальностей при сдаче недвижимости в аренду. Но сейчас договоры аренды недвижимости на длительный срок (например, свыше года или трех лет) требуют письменной формы, а заключение договоров на пять или десять лет предполагает еще и их регистрацию.

В США аренду принято разделять на краткосрочную и долгосрочную (в зависимости от срока договора). Краткосрочная аренда заключается на срок до десяти лет, долгосрочная — на длительные сроки, среди которых можно встретить, например, необычный срок в тысячу лет. Вместе с тем в некоторых штатах действуют нормы о том, что срок владения в сто и более лет дает наймодателю «безусловное право собственности» на имущество. Таким образом, владение на такой срок приравнено здесь к абсолютному правовому титулу. Учитывая это, наймодатели предпочитают заключать договоры на срок не более 99 лет.

Права и обязанности сторон. В обязанности наймодателя прежде всего входит предоставление нанимаемого имущества в таком состоянии, которое бы не препятствовало его эксплуатации; поэтому имущество обязательно должно соответствовать своему назначению и условиям договора.

В системе общего права существует особый подход в оценке ответственности наймодателя за недостатки переданной вещи. Так, в Англии в соответствии с Законом о поставке товаров и предоставлении услуг, принятым в 1982 г., ответственность наймодателя аналогична

ответственности продавца за продажу некачественной вещи. Кроме того, здесь существует понятие договора найма-покупки, который регулируется специальным Законом 1965 г. о продаже товаров в рассрочку.

Обязанность наймодателя предоставить качественную для использования вещь зафиксирована и в гражданских актах стран континентальной системы (например, в п. 1 ст. 1719 ФГК). Вместе с тем здесь эти вопросы регулируются особым образом. Ответственность наймодателя за качество предоставленной вещи не прекращается с передачей вещи по договору, поскольку в дальнейшем при обнаружении в процессе эксплуатации скрытых или явных недостатков он также несет ответственность перед нанимателем. В этом случае логика законодателя понятна, поскольку недостатки препятствуют обычному использованию вещи или такому использованию, которое предусмотрено договором. Предоставление некачественной вещи в наем может причинить нанимателю ущерб. В этом случае в соответствии со ст. 1721 ФГК или ст. 1578 ГК Италии наймодатель будет обязан возместить нанимателю этот ущерб.

Существуют и случаи, освобождающие наймодателя от ответственности, когда он не знал или не мог знать при разумной осмотрительности в момент заключения договора о явных или скрытых недостатках имущества. Также основанием освобождения от ответственности наймодателя является то, что он предупреждал нанимателя о соответствующих недостатках вещи или наниматель каким-либо другим образом знал при заключении договора об этих недостатках. Вместе с тем во Франции в соответствии со ст. 1721 ФГК наймодатель несет ответственность в том числе за скрытые недостатки вещи, даже если он сам не знал о них при заключении договора.

В практике большинства стран в случае предоставления некачественной вещи, состояние которой препятствует ее использованию по предусмотренному договором назначению, или в том случае, когда недостатки вещи существенно уменьшают возможность ее использования, наниматель приобретает право либо расторгнуть договор, либо требовать у наймодателя пропорционального недостаткам уменьшения наемной платы. Кроме того, в большинстве случаев для такой ситуации предусмотрена обязанность наймодателя самостоятельно за свой счет устранить соответствующие недостатки вещи. Для оперативного устранения таких недостатков эту обязанность может взять на себя и наниматель, но за счет наймодателя.

Отношения по договору найма имеют диспозитивный характер, вследствие чего очень часто законодательство различных стран предусматривает возможность для сторон включить в договор специальные условия, ограничивающие ответственность наймодателя за недостатки предоставленной вещи. Однако подобные правила могут быть нейтрализованы в специальном законодательстве о найме или в тех нормах, которые регламентируют особые объекты (такие, например, как коммерческая недвижимость, жилые помещения, оборудование и т. д.). В качестве другого важного условия, препятствующего освобождению наймодателя от ответственности, является его знание и умолчание о недостатках вещи.

В процессе эксплуатации у нанимателя возникает важная обязанность поддерживать вещь в состоянии, позволяющем ее использовать. Для этого все недостатки вещи следует подразделять на те, которые вызваны ее эксплуатацией, и те, которые такой эксплуатацией не обусловлены. Первая группа недостатков возникает по вине наймодателя и требует проведения им постоянного или (если указано в договоре) капитального ремонта вещи. Что же касается текущего ремонта, то обязанность по его проведению лежит обычно на нанимателе. Такие правила предусмотрены, в частности, во Франции (п. 2 ст. 1719 ФГК) и в Германии (§ 536 ГГУ).

Следующей важной обязанностью наймодателя является обеспечение нанимателя возможностью беспрепятственно пользоваться вещью. Для этого наниматель обязан предоставить имущество, свободное от требований иных лиц, не обремененное обязательствами, которые не известны нанимателю. Также он обязан принять все необходимые меры в отношении третьих лиц, которые своими действиями препятствуют нормальному пользованию вещью.

Если требования третьих лиц предъявлены в суде, наниматель может обратиться к наймодателю с требованием вступить в соответствующий процесс. Если же в результате судебного разбирательства будет признано, что требования третьих лиц оправданны и наниматель в таком случае лишается права пользования вещью, он может обратиться к наймодателю в суде с требованием о возмещении его убытков, возникших из неисполнения договора найма, что предусмотрено, например, § 541 ГГУ.

Существуют также так называемые дополнительные обязанности наймодателя, обычно возникающие в предпринимательских отношениях и связанные в первую очередь со спецификой объекта договора. Если объектом является сложное оборудование (машины или транспортные средства), законом и договором может быть предусмотрена обязанность наймодателя производить его техническое обслуживание, предоставлять редкие запчасти, налаживать и устанавливать оборудование, обеспечивать нанимателя соответствующей технической документацией или проводить консультации, инструктаж персонала нанимателя по поводу такой документации и др. Дополнительные обязанности наймодателя могут существенно влиять на стоимость договора найма, которая в этом случае, естественно, повышается.

Обязанности нанимателя по договору имущественного найма определяет наймодатель. Главная из них состоит в том, что наниматель обязан пользоваться имуществом добросовестно, как «хороший хозяин». Эта общая обязанность предусматривает целый комплекс более конкретных. Наниматель должен использовать вещь в строгом соответствии с ее хозяйственным назначением. В случае найма оборудования оно должно использоваться обязательно в соответствии с определенными техническими правилами, технической документацией или теми условиями, которые были закреплены в договоре. В том случае, если наниматель не соблюдает эти требования, наймодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Смотрите еще:  Стенография учебное пособие

Общая обязанность нанимателя добросовестно использовать имущество на практике включает в себя и другие важные обязательства. Так, он обязан гарантировать надлежащее хранение имущества, должен препятствовать его порче или какому-либо иному ухудшению его состояния. Для этого он обеспечивает надлежащие условия помещения и содержания вещи, а также проведение необходимых профилактических мероприятий (например, по поддержанию эксплуатационных свойств оборудования).

Если в процессе эксплуатации вещи обнаружатся ее дефекты, наниматель обязан немедленно поставить об этом в известность наймодателя. Однако такое сообщение не освобождает его от обязанности принять оперативные меры по устранению выявленных дефектов. В случае серьезных недостатков мероприятия по их устранению проводит наимодатель, но наниматель также должен своевременно сообщить наймодателю о повреждениях для принятия последним мер по их предупреждению. В случае несоблюдения нанимателем этого правила на него может быть возложена ответственность за убытки, вызванные тем, что он несвоевременно уведомил (или своевременно не уведомил) наймодателя.

Важной обязанностью нанимателя также является внесение наемной платы и других связанных с договором найма платежей, неуплата которых дает возможность наймодателю расторгнуть договор. Право наймодателя на соответствующие платежи обеспечивается его правом удерживать имущество должника, внесенное или ввезенное нанимателем на используемый земельный участок или в помещение.

В США в зависимости от механизма взимания арендной платы выделяют три вида договора аренды: 1) классическая, единообразная аренда, при которой арендатор платит аренду ежемесячно или в другой период времени; 2) так называемая «чистая аренда», при которой арендодатель получает «чистую» плату за пользование помещением, поскольку все иные платежи (налоги, проценты по ипотеке, страхование, ремонт и т. п.) оплачиваются арендатором; 3) процентная аренда, при которой арендная плата исчисляется в процентах от объема коммерческих операций арендатора. Другой особенностью американских договоров имущественного найма является то, что по отдельным его группам (в частности, договору найма жилого помещения) существуют установленные государством ограничения размера арендной платы. В этом случае, если арендная ставка по конкретному договору превышает максимальный размер, установленный законодательством, такой договор с самого начала не имеет юридической силы.

В зависимости от срока договора можно разделить соглашения найма на: краткосрочные (менее одного года); среднесрочные (от одного года до трех лет); долгосрочные (от трех до пяти и более лет). Стандартной является периодичность взимания нанимателем платежей: ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Стороны самостоятельно устанавливают сумму платежа по найму. Ориентировочной расчетной величиной такой платы является стоимость самого имущества, сдаваемого внаем. При этом сумма всех платежей по договору может существенно превышать стоимость такого имущества.

В договоре может отсутствовать его срок. В этом случае действует правило о сроках, установленное в законе (как, например, в континентальной системе — во Франции ст. 1728 ФГК, в Германии § 535 ГГУ). В странах общей системы права (в США и Великобритании) этот срок определяется в соответствии с судебной практикой. В том случае, если наниматель не оплачивает своевременно наемную плату, такое обстоятельство является основанием для требования нанимателя о расторжении договора.

По окончании срока договора найма наниматель обязан вернуть вещь наймодателю. Согласно условиям о добросовестном использовании вещь должна быть возвращена наймодателю в том же виде, в каком она была передана первоначально нанимателю. При этом стороны могут учесть нормальный износ вещи, который, естественно, снижает цену возвращаемой вещи относительно ее первоначальной стоимости. Наниматель обязан также оплатить происшедшее в процессе найма ухудшение вещи. При этом основанием, освобождающим от ответственности, является отсутствие его вины в таких ухудшениях. Специальной регламентации подлежит также проведение нанимателем различных дополнений или улучшений вещи. В этом случае важное значение имеет то, согласовал ли он эти улучшения с наймодателем. В случае, если это предусмотрено договором, наниматель может настаивать на получении соответствующей компенсации от наймодателя за улучшения или дополнения нанимаемой вещи.

Что касается дополнительных обязанностей нанимателя, то они также могут быть предусмотрены договором. Такой обязанностью является, в частности, страхование имущества нанимателем, хотя в соответствии с общими правилами эта обязанность традиционно лежит на наймодателе. К числу особых обязанностей нанимателя можно отнести требования договора найма о конфиденциальности, в силу чего наниматель не имеет права разглашать информацию и делать доступной для третьих лиц или конкурентов наймодателя техническую документацию переданного ему оборудования. Секретными также могут быть особенности того или иного технологического процесса, протекающего в рамках использования вещи.

Особое внимание следует обратить на условия договора о праве нанимателя сдавать полученное имущество в субаренду или поднаем. Заключение договора поднайма не освобождает нанимателя от обязанностей перед наймодателем по основному договору: они сохраняются в полном объеме. При этом наниматель должен нести дополнительную ответственность перед наймодателем за сохранность и потребительские свойства переданного ему имущества.

В разных правовых системах право на субаренду регламентируется по-разному. В первую очередь это касается самих предпосылок поднайма. Англо-американская система права дает возможность свободно заключать договоры поднайма, хотя это общее правило может быть ограничено или в специальном законе, или в договоре (этот вопрос регулируется здесь на уровне многочисленных прецедентов). В Германии и Японии в соответствии с § 549 ГГУ и ст. 612 ГК Японии действует общее правило о том, что субаренда допускается только с разрешения наймодателя; во Франции действует правило о свободе поднайма (ст. 1717 ФГК). Ограничения этого правила установлены только в специальном законодательстве; в частности, французский Кодекс законов о сельском хозяйстве в ст. 832 содержит запрет на субаренду земельных участков. В ст. 1594 ГК Италии содержится правило о том, что наниматель может сдать вещь в поднаем, если это не запрещено договором, но не может без согласия наймодателя передать договор третьему лицу.

В том случае, если наниматель произвел улучшения вещи, суд обычно обращает внимание на два обстоятельства. Во-первых, важным является характер таких улучшений. Так, все улучшения можно разделить на те, которые отделимы от вещи без причинения ей вреда, и те, устранить которые без повреждения вещи невозможно. Во-вторых, значение имеет то, знал ли наймодатель о произведенных нанимателем улучшениях. В том случае, если наниматель произвел неотделимые улучшения вещи, его затраты по общему правилу не подлежат возмещению, если только в договоре на этот счет не будет какого-либо иного условия. Наймодатель вправе потребовать устранения всех изменений вещи (например, сноса построенных сооружений), включая те изменения, которые были направлены на улучшение вещи, но если такие улучшения произошли с согласия наймодателя, наниматель имеет право на возмещение затрат на них. Отделимые улучшения, произведенные за счет нанимателя, не переходят наймода-телю и являются собственностью нанимателя. В Германии в соответствии с § 547 ГГУ действует особое правило о том, что наймодатель

в любом случае обязан возместить нанимателю затраченные им необходимые издержки на нанятую вещь.

Прекращение договора найма также имеет свои особенности и регламентируется как общими нормами кодексов, так и специальными нормативными актами. По общему правилу прекращение договора найма связано с истечением срока, на который он был заключен. Если такой срок в договоре не указан, стороны могут прибегнуть к срокам, установленным в законе, или обычаю гражданского, торгового оборота. Прекращение договора также возможно в силу заявления об этом одной из сторон; при этом сторона, инициирующая прекращение договора, должна своевременно предупредить контрагента о своем намерении. Срок такого предупреждения регламентируется преимущественно договором, а если в договоре он не обозначен, стороны могут обратиться к закону или обычаю.

В долгосрочных и постоянных отношениях возможна автоматическая пролонгация договора. Это происходит, если наниматель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока, а от наймодателя не поступает возражений по этому поводу. В этом случае договор считается продленным на новый срок или на неопределенное время. Новый срок договора может быть установлен также в законе (в Германии в этом случае действуют § 565-569 ГГУ, во Франции — ст. 1736 и 1737 ФГК).

В зависимости от объекта договора прекращение договора найма регулируется специальным законодательством, ориентированным в основном на коммерческие отношения. Особые правила установлены в этом случае для технологического оборудования, производственных помещений, специальных земель и т. д. Особым образом регулируется прекращение найма жилых помещений (здесь учитываются преимущественно интересы более слабой стороны — нанимателя). Срок действия договора, как правило, указывается в самом договоре, но если его нет, наймодатель имеет право самостоятельно прекратить договор только при наличии оснований, предусмотренных в специальном законодательстве.

Часто судебная практика, основываясь на специальном законодательстве, предусматривает возможность продлить срок договора (особенно при аренде производственных, торговых или жилых помещений). Условием такой пролонгации является надлежащее исполнение нанимателем условий договора и отсутствие претензий наймодателя. В случае согласия наймодателя на пролонгацию найма помещения важным становится вопрос об условиях нового договора. В том случае, если стороны не пришли добровольно к соглашению по этому поводу, их спор может быть разрешен в суде. Иным образом решается ситуация, если наймодатель, наоборот, не согласен возобновить договор на помещение. В таком случае действия наймодателя являются противоправными и могут квалифицироваться как злоупотребление правом (например, во французском праве). Наймодатель в этом случае несет ответственность за ущерб, причиненный нанимателю. Кроме того, он не имеет права в течение срока, установленного в законодательстве, сдавать это помещение внаем другой организации, конкурирующей с предыдущим нанимателем.

Договор найма также может быть прекращен в результате гибели вещи, переданной внаем. Однако важным условием является отсутствие вины обеих сторон в гибели имущества: при наличии такой вины договор не расторгается, а виновная сторона обязана нести гражданско-правовую ответственность в виде уплаты неустойки и возмещения убытков.

Другое основание одностороннего отказа от договора и его прекращение возникает в том случае, если одна из сторон нарушит условия соглашения. В этом случае для прекращения договора достаточно, чтобы потерпевшая сторона заявила соответствующее требование о досрочном прекращении найма. Наиболее частым нарушением, прекращающим наем, является несвоевременная уплата нанимателем наемной платы или использование помещения вопреки тому, о чем стороны договорились в соглашении. Аналогичные нормы зафиксированы одновременно в ст. 1741 ФГК и § 554 ГГУ.

Юридическим фактом, прекращающим договор имущественного найма, может быть также объявление конкурса над имуществом нанимателя в случае его смерти или банкротства. С другой стороны, смерть наймодателя не прекращает договор найма.

Особые споры между сторонами могут возникнуть также в том случае, если наймодатель принимает решение об отчуждении имущества, сданного внаем. Юридические последствия такого отчуждения могут быть неодинаковыми и зависят от того, как законодатель решает этот вопрос. В том случае, если законодатель признает,

что отчуждение имущества прекращает договор найма, новый собственник получает право истребовать имущество от нанимателя без потерь для себя.

По общему правилу переход права собственности на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или прекращения договора имущественного найма. Наниматель, заключив договор, приобретает специфическое «право следования». Это право носит абсолютный характер и обычно присуще вещным, а не обязательственным отношениям, поэтому его использование в данном случае является исключением из общего правила. Право следования принадлежит в основном нанимателю недвижимости и, будучи вещным правом, обеспечивает ему сохранение всех приобретенных по договору найма прав на земельный участок (в частности, он может предъявить свое право из договора найма любым третьим лицам, включая и нового собственника имущества).

Законодатель предлагает целый ряд факторов, влияющих на судьбу описанных отношений. Большое значение здесь имеет, например, юридическая природа имущества. Для движимых и недвижимых объектов предусмотрен различный правовой режим. Также следует обращать внимание на момент отчуждения вещи (до или после передачи вещи нанимателю). Наконец, важной является позиция специального законодательства, где приоритет всегда отдается интересам нанимателя.

В соответствии с абз. 2 ст. 259 Швейцарского общего закона в случае найма недвижимого имущества новый собственник приобретает вместе с имуществом обязанности наймодателя. Договор найма земельного участка подлежит здесь обязательной регистрации в поземельной книге, именно эта регистрация обязывает приобретателя земельного участка в соответствии со ст. 260 Закона выполнять условия заключенного ранее договора найма. В случаях найма движимых вещей при отчуждении наймодателем имущества наниматель не может требовать от нового собственника выполнения условий договора, если только новый собственник не принял на себя соответствующие обязательства.

В Германии в соответствии с § 571 ГГУ отчуждение обремененной договором найма недвижимости не прекращает договора найма и новый собственник имущества приобретает как права, так и обязанности наймодателя.

Аналогичные нормы существуют и во Франции, где новый собственник вещи не имеет права выселить, например, нанимателя-фермера или нанимателя, который имеет на руках подтверждение регистрации сделки. Возможность прекращения договора найма может быть предусмотрена самим соглашением. В этом случае в соответствии со ст. 1743 и 1744 ФГК наймодатель, передающий имущество, обязан возместить нанимателю убытки из преждевременного прекращения договора найма.

Регулирование лизинга в национальном законодательстве может быть различным в зависимости от правовой традиции и сложившейся

судебной практики. Во многих странах успешно используется особое законодательство о лизинге и приняты специальные нормативные акты по лизинговым отношениям. Так, во Франции принят специальный Закон о лизинге от 2 июля 1966 г. «О предприятиях, практикующих кредит-аренду». Название этого акта связано с экономической функцией лизинга, аналогичной банковскому кредиту. В Англии, несмотря на то что основное регулирование лизинга сосредоточено здесь, как и в США, в области судебных прецедентов, действует специальный Закон об аренде-продаже 1965 г., а налоговые лизинговые отношения регулируются в Законе о финансах 1980 г.

Вместе с тем в таких странах, как США, Германия и Япония, отсутствует специальное законодательство о лизинге, хотя это вовсе не означает недостаточность правового регулирования. К лизингу здесь применяют общие нормы, например о договорах имущественного найма, купли-продажи, аренды, займа, элементы которых используются в лизинговых отношениях. Кроме того, недостаток специального регулирования полностью восполняется здесь судебной практикой при активном использовании торговых обычаев.

Интересна практика регулирования лизинга в США. Поскольку эта страна традиционно основывается на общей системе права, здесь нет специального акта о лизинге, но именно в США лизинг получил самое широкое распространение. Законодатель сосредоточил свое внимание в первую очередь на отдельных, наиболее важных вопросах лизинга (в частности, на налоговых и финансовых аспектах таких отношений, которые регулируются в Законе о налогах на экономическое восстановление 1981 г. и в Законе о налоговой реформе 1986 г.). Кроме того, в связи с этим следует обратить внимание на целый ряд актов, издаваемых Налоговым управлением и Управлением стандартов финансового счетоводства.

Договоры лизинга активно применяют не только внутри стран, но и в международном обороте, в различных областях торговых и коммерческих отношений. При этом наиболее часто эти договоры используют в лизинге автотранспорта, морских судов, контейнеров и воздушных судов. Другая область активного использования финансового лизинга — это аренда оборудования или других средств производства, лизинг строительного, торгового и промышленного оборудования, а также оборудования для добычи и разведки нефти и газа.

Долгое время в этой области существовала проблема унификации норм. Решить ее удалось с принятием 28 мая 1988 г. в Оттаве на дипломатической конференции Конвенции о международном финансовом лизинге. Этот документ был подготовлен благодаря работе Международного института по унификации международного частного права (UNIDROIT), который разработал комплекс унифицированных норм о лизинге. Основные задачи, которые стояли перед разработчиками Конвенции, сводились к тому, чтобы устранить правовые препятствия в отношении международного финансового лизинга оборудования и поддержать справедливое равновесие между интересами различных сторон сделки, а также сделать международный финансовый лизинг более доступным. Для этого было необходимо адаптировать правовые нормы, регулирующие традиционный двусторонний договор аренды, к особым трехсторонним отношениям, возникающим из лизинга. Например, эта Конвенция ориентирована на то, что ответственность за качество оборудования несет непосредственно поставщик, а не лизингодатель. Такая позиция Конвенции вполне объяснима спецификой правоотношений, возникающих из договора финансового лизинга, где лизингодатель имеет в сделке только финансовый интерес.

В соответствии со ст. 1 Конвенции финансовый лизинг рассматривается как комплекс имущественных отношений, в которых арендатор самостоятельно, независимо от арендодателя, определяет необходимое ему оборудование и выбирает поставщика. Затем арендодатель приобретает оборудование, и поставщик осведомлен об этом. И наконец, периодические платежи, подлежащие выплате по договору лизинга, рассчитываются с учетом амортизации всей или существенной части стоимости оборудования.

Смотрите еще:  Продажа дома и завещание

Конвенция имеет большое значение для развития международного финансового лизинга, ее нормы носят диспозитивный характер, и она применяется в тех случаях, когда лизингодатель и пользователь находятся в разных государствах и при этом: указанные государства, а также государство, в котором находится поставщик, подписали Конвенцию; составляющие лизинг договоры поставки и лизинга регулируются правом одного государства — члена Конвенции.

Виды лизинга. Существуют два вида лизинга: оперативный

Оперативный лизинг, учитывая его срочную эксплуатационную специфику, называют еще «эксплуатационным лизингом». Эта форма лизинга по своему характеру близка к стандартному договору имущественного найма. Особенность такого лизинга в том, что срок договора в этом случае значительно меньше срока полной амортизации имущества, что дает возможность лизингодателю использовать это оборудование неоднократно в течение срока его службы. Такой лизинг имеет целый ряд особенностей: во-первых, при таком лизинге лизингополучатель не имеет права приобрести оборудование в собственность; во-вторых, важным содержанием такого договора является обязанность пользователя поддерживать имущество в надлежащем рабочем состоянии; наконец, обычно в обязанности самого лизингодателя входят капитальный ремонт и страхование оборудования.

финансовый лизинг более распространен. Часто его называют «подлинным лизингом». Финансовый лизинг во многом отличается от классического договора имущественного найма, поэтому на его примере мы можем наблюдать специфические черты лизинга, хотя нельзя отрицать и того, что эти отношения, безусловно, имеют много общего с наймом. В то время как наем — это классическая форма гражданского договора, лизинг представляет собой не один договор, а комплекс хозяйственных отношений, которые регулируются одновременно несколькими договорами. Для понимания этого необходимо различать лизинг в экономическом и юридическом смысле.

В экономическом смысле лизинг — это совокупность экономических отношений, целью которых является инвестирование в развитие производства. Участниками этих отношений являются три и более стороны: лизингодатель (фирма, предоставляющая оборудование в лизинг); лизингополучатель (фирма, использующая такое оборудование); производитель оборудования или поставщик и различные посредники. В этом смысле лизинг можно рассматривать как комплекс финансовых операций, определенную форму инвестирования. Инвестором выступает лизинговая компания, которая вкладывает свой капитал в приобретение оборудования, а затем получает прибыль от использования этого оборудования. Если рассмотреть эту операцию подробно, можно заметить ее сходство с обычным кредитом. Суммой кредита здесь является сумма, инвестированная в оборудование, срок кредита — это срок аренды оборудования, а проценты за пользование кредитом являются процентной ставкой по кредиту. Именно поэтому лизинг является одной из форм активных банковских операций, и с точки зрения банка, который выступает в роли лизингодателя, лизинг — это кредит. Процентные ставки банка по лизингу максимально приближены к его кредитным ставкам. Кроме того, аналогию с кредитом можно обнаружить и в самом названии лизинга: например, во Франции он именуется «кредит-аренда»

Лизингодателем выступают различные организации: промышленные предприятия, банки, финансовые организации или специализированные лизинговые компании. Промышленные компании обычно не проводят лизинговые операции непосредственно, а создают с этой целью специализированные посреднические организации или поручают такую работу своему филиалу. Организация лизинга также может объединить несколько промышленных компаний, которые с этой целью создают специальное объединение, выполняющее наряду с другими организационными функциями и эту важнейшую роль. Но особенно распространенным является участие в лизинговой деятельности разнообразных финансовых организаций, действующих как филиалы или функциональные подразделения банков, парабанков и страховых организаций.

Лизинг, безусловно, является выгодной операцией, которая обеспечивает высокий уровень прибыли для компаний-лизингодателей. Экономической особенностью лизинга является то, что лизингодатель получает за эксплуатацию оборудования цену, гораздо большую той, за которую можно было бы продать это оборудование в рамках обычной купли-продажи. Окупаемость такого оборудования значительно выше средних расчетных величин, поэтому лизингодатель может вернуть вложенные средства уже в первые три-четыре года эксплуатации оборудования, что, конечно же, невозможно при обычном режиме его использования. Также выгодными для лизинговой компании являются те условия, которые создаются государством для развития лизинга в виде многочисленных налоговых льгот и скидок. В частности, из налогооблагаемой базы лизинговых компаний может изыматься часть прибыли, приходящаяся на амортизационные отчисления используемого оборудования.

Для лизингополучателя (пользователя) — обычно это промышленные, строительные, транспортные компании, которые в современных

условиях ориентируются на привлечение кредитных ресурсов, — лизинг также выгоден, поскольку позволяет ему всегда поддерживать свои производственные фонды на современном технологическом уровне, используя для производства только современное оборудование. В этом смысле лизинг является уникальной возможностью, которая позволяет, не отвлекая собственные средства, развивать крупные промышленные проекты; он дает возможность оперативно обновлять свое производство и постоянно приобретать все более сложное, более производительное оборудование. Лизинг выгоден не только крупным промышленным компаниям, но и мелким и средним фирмам, которые в начале своей деятельности могут не тратить свою прибыль на приобретение дорогостоящего оборудования. Эти факторы в конечном счете имеют определяющее значение в условиях высокого уровня современной конкуренции.

Экономические отношения лизинга следует отличать от их юридической формы. В юридическом смысле лизинг — это несколько тесно связанных между собой гражданско-правовых договоров. При этом не возникает какого-то особого единого «неразрывного» комплексного правоотношения лизинга, а образуется только совокупность договоров: аренда (собственно лизинг), договор купли-продажи, кредит, посреднические договоры и т. д. Поскольку центральное место среди таких договоров занимает аренда (лизинг), то в узком (юридическом) смысле лизинг можно определить как договор между двумя лицами (лизингодателем и лизингополучателем), что существенно отличается от широкого субъектного состава лизинговых экономических отношений. Поэтому вряд ли можно согласиться с утверждением тех авторов, которые рассматривают лизинг как «сложный трехсторонний комплекс имущественных отношений, возникающих в связи с приобретением в собственность определенного оборудования и последующей его передачей во временное пользование за плату. Этот сложный неразрывный комплекс отношений возникает, по меньшей мере, из двух договоров, тесно связанных между собой, — купли-продажи оборудования и собственно договора лизинга. Таким образом, лизинг предусматривает участие в нем трех сторон: лица, получающего оборудование во временное пользование (лизингополучателя); лица, приобретающего оборудование в собственность по договору купли-продажи для сдачи его в пользование (лизингодателя); изготовителя оборудования (продавца)».

На наш взгляд, спецификой юридического опосредования экономических отношений лизинга является возникновение нескольких взаимосвязанных гражданско-правовых договоров. Что же касается собственно договора лизинга, то его правовая сущность оценивается в юридической литературе по-разному. Некоторые ученые считают, что лизинг — это не что иное, как договор имущественного найма с рядом характерных особенностей. Другие говорят о том, что это — договор купли-продажи между лизингодателем и пользователем, предусматривающий рассрочку платежа. Но наиболее верной, на наш взгляд, следует признать ту точку зрения, которая рассматривает договор лизинга как особый договор, сочетающий в себе элементы аренды, займа и др. Учитывая это, в случае возникновения споров из таких договоров суд должен различно оценивать природу содержащихся в договоре обязательств и применять к ним различные гражданско-правовые нормы.

Рассмотрим подробнее гражданско-правовые договоры, опосредующие лизинг.

Наиболее простая конструкция — это сочетание двух договоров: купли-продажи и аренды. Договор купли-продажи заключается между фирмой — производителем оборудования и лизинговой фирмой (лизингодателем). Особенностью этого договора является то, что лизингодатель, во-первых, приобретает это оборудование в собственность, а во-вторых, в договоре необходимо указать на то, что приобретаемое имущество будет использоваться для сдачи внаем. Эти особенности договора купли-продажи имеют принципиальное значение, поскольку очень часто лизингодателями выступают банковские и иные кредитные организации, которым обычно запрещено заниматься торговой деятельностью, и специальная пометка в договоре купли-продажи сохраняет легальный характер их правосубъектности. В том случае, если в договоре купли-продажи указывается, что имущество приобретено для лизинга, производитель несет гражданско-правовую ответственность непосредственно перед пользователем (лизинго-

получателем). По договору аренды, или собственно лизинга, между лизингодателем (собственником) и лизингополучателем (фирмой-пользователем) у сторон возникают взаимные права и обязанности по использованию имущества.

Лизинг может быть опосредован и другими договорными отношениями, что связано с расширением круга участников лизинговых отношений. В практике американских компаний такие отношения имеют специальные названия: «раздельный лизинг» и «лизинг с полным обслуживанием». В первом случае в лизинговые отношения включается кредитная организация. Это происходит, если лизинговая фирма решает приобрести оборудование, а собственных средств для этого у нее недостаточно. В этом случае оборудование приобретается ею за счет привлеченного в банке кредита. Сумма такого кредита может быть различной и составляет от 60 до 80 % стоимости оборудования. В этой ситуации параллельно существуют два вида различных отношений (наем и кредит), такой лизинг организуют сразу несколько фирм и банк.

Договоры лизинга с полным обслуживаем отличает то, что лизинговые отношения включают в себя особые обязательства, возникающие между фирмой-производителем и лизингополучателем. Такое соглашение касается в первую очередь качества поставляемого оборудования и содержит обязанности производителя по его гарантийному ремонту и техническому обслуживанию. Этот договор заключается также между лизингополучателем и другой специализированной фирмой (не обязательно производителем). При этом классическими условиями лизинга является обязанность пользователя своевременно производить техническое обслуживание и ремонт оборудования, а по окончании срока договора вернуть это оборудование с учетом износа, но в рабочем состоянии. В результате пользователь, не имея возможности производить соответствующий ремонт, вынужден заключать специальный договор (он может заключаться пользователем с лизингодателем, лизинговой фирмой; в этом случае он будет обременен дополнительными услугами лизинговой компании, которая выступает здесь посредником между пользователем и компанией по ремонту оборудования).

Общая процедура установления лизинговых отношений достаточно стандартна и выглядит следующим образом. Сначала пользователь самостоятельно подбирает компанию — производителя оборудования и вступает с ней в переговоры, в ходе которых стороны согласуют существенные и обычные условия договора поставки: обязательства сторон о предмете поставки, общей цене и механизме платежа, а также сроки и порядок поставки. Пользователь и производитель обычно ведут переговоры самостоятельно (без участия лизинговой компании), но после их завершения результаты обязательно доводятся до сведения лизингодателя.

Рассмотрев и одобрив такие условия, лизинговая компания должна подготовить проект договора купли-продажи. Пользователь согласует соответствующие условия, после чего у лизинговой компании возникает обязанность заключить в течение определенного срока договор с производителем оборудования. Пользователь действует в рамках договора купли-продажи или поставки как представитель лизинговой компании. Лизингодатель только оплачивает поставляемое оборудование по цене, согласованной лизингополучателем с поставщиком. Все остальные действия производит пользователь, который информирует лизинговую фирму о том, насколько объект поставки соответствует условиям договора, и принимает оборудование по количеству и качеству. Следовательно, лизинг отличается

тем, что имущество приобретается лизинговой компанией не для себя, а в интересах пользователя; тем самым возникает ситуация своеобразного распределения лизинговых прав и обязанностей лизингодателя между производителем и пользователем.

Другие важные отличия лизинга от обычного договора имущественного найма в первую очередь касаются предмета лизинга. В то время как предметом найма может выступать любая вещь, предметом лизинга являются исключительно вещи, приносящие прибыль (например, оборудование и машины). Эти вещи используются здесь не для личного потребления, а в основном в предпринимательских целях.

Еще одно отличие связано с характером срока по договору лизинга. Чаще всего он не изменяется и включает в себя весь срок службы оборудования, максимально приближенный к допустимому периоду полной амортизации оборудования. В течение срока договор не может быть расторгнут сторонами и по нему не должны прекращаться лизинговые платежи. Если в период эксплуатации оборудования произошло его обесценение и оно уже не удовлетворяет пользователя (например, из-за того, что на рынке появились более совершенные аналоги), стороны должны предусмотреть это и включить в договор условие о том, что в таком случае пользователь имеет право на досрочный выкуп оборудования для его перепродажи, или о том, что возможен обмен этого оборудования с доплатой на более совершенное в лизинговой компании.

Кроме того, договор найма и лизинг различаются характером и периодичностью соответствующих платежей. Главная цель лизинговой компании, как правило, заключается в том, чтобы в максимально короткие сроки вернуть средства, потраченные на приобретение оборудования, и получить прибыль. Поскольку общий срок службы оборудования в настоящее время составляет в среднем до десяти лет, лизингодатель заключает договор на меньший срок, что дает ему возможность вернуть все потраченные средства или большую их часть задолго до полной амортизации оборудования.

Таким образом, платежи пользователя не только покрывают стоимость имущества, проценты по привлекаемым кредитам и затраты арендодателя, но и позволяют последнему получить достаточную прибыль. Кроме того, выгодой арендодателя является то, что по окончании лизинга имущество продолжает оставаться в собственности лизинговой компании.

Важным отличием лизинга от найма является соглашение сторон об опционе, т. е. о праве лизингополучателя по окончании договора выкупить арендуемое имущество. Цена покупки здесь значительно ниже первоначальной стоимости имущества и составляет его остаточную стоимость. Стороны также могут предусмотреть возможность возврата оборудования лизинговой фирме или возобновление договора на один-два года по ставкам значительно меньше тех, которые были предусмотрены первоначально. Оценочная стоимость выкупа или последующая аренда могут определяться различными способами. С этой целью стороны организуют проведение экспертизы, предусматривающей рыночную оценку оборудования. Стороны также могут договориться заранее о размере будущей цены. Вопрос о возможности приобретения пользователем лизингового оборудования в собственность решается в различных странах по-разному. Например, во Франции или Бельгии условие о покупке оборудования пользователем после окончания лизинга является обязательным; в Англии включение такого условия в договор вообще невозможно, а в США этот вопрос отдан на усмотрение сторон.

Договор лизинга отличается также особым способом распределения обязанностей между сторонами. Здесь наиболее ярко проявляется финансовый характер этой сделки. Поскольку лизинг является финансовой операцией, лизингодатель освобождается от обычных для наймодателя обязанностей. Так, если по договору найма наймо-датель обычно обязан поддерживать оборудование в исправном состоянии и производить его капитальный ремонт, то у лизингодателя таких обязанностей нет. При этом он имеет дополнительные обязанности, в первую очередь риски, связанные со случайным повреждением или гибелью объекта. При этом следует учитывать, что поскольку пользователь не является собственником имущества, по общему правилу для договоров найма все риски порчи или гибели имущества не должны лежать на нем, но все эксплуатационные риски и обязанности возложены на лизингополучателя. Он обязан проводить любой ремонт объекта (не только естественный текущий ремонт, но и капитальный), что обычно выполняет наниматель. Такая позиция достаточно логична, поскольку договор лизинга заключается на длительный срок,

который включает в себя гарантийный срок, предоставленный производителем оборудования. Вместе с тем по окончании гарантийного срока пользователь обязан самостоятельно за свой счет заключать договор на техническое обслуживание и ремонт с соответствующими компаниями или непосредственно с изготовителем оборудования. При этом лизинговая компания сохраняет за собой право контролировать условия эксплуатации оборудования и проверку его технического состояния.

Также дополнительной обязанностью лизингополучателя, отличной от нанимателя, является необходимость за свой счет застраховать оборудование. Страхование в данном случае происходит за счет лизингополучателя, но в пользу лизингодателя; если же имущество уже застраховано лизинговой фирмой, пользователь может присоединиться к такому страхованию.

Похожие статьи:

Перспектива. 2019. Все права защищены.