Договор аренды Правовые коллизии

Возможны новые правовые коллизии (Перфильева В.)

Дата размещения статьи: 06.02.2016

Нельзя не заметить, что позиция ВС РФ, отраженная в Определении от 11.11.2015 по делу N 305-ЭС15-7462, идет вразрез с изложенным в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 выводом о том, что обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов не могут быть возложены непосредственно на арендатора нежилого помещения в силу положений ст. ст. 161, 162 ЖК РФ. В Постановлении от 17.04.2012 N 15222/11 Президиум ВАС РФ также указал на то, что собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, а договор аренды не порождает обязательств арендатора перед таким третьим лицом.

Обратившись к букве закона, можно увидеть, что выводы Президиума ВАС РФ ей вполне соответствуют: ст. 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, и в силу ст. 39 ЖК РФ и п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также должны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Один из предусмотренных законом способов управления многоквартирным жилым домом — заключение договора управления с управляющей организацией. При выборе указанного способа управляющая организация заключает договор управления с каждым собственником помещений в многоквартирном доме и несет ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ перед собственниками помещений (п. 2 ст. 161, п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, из изложенного следует, что обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложена законом на собственников помещений в многоквартирном доме, а не на арендаторов таких помещений. Также очевидно, что анализируемая позиция ВС РФ о возможности заключения арендатором договора управления с управляющей компанией противоречит положениям закона. Собственно, в самом Определении от 11.11.2015 указано на то, что действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение у арендатора обязанности по внесению платы за эксплуатационные услуги перед оказывающим их третьим лицом.

Однако проблема оплаты арендатором эксплуатационных услуг, в том числе услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, давно стоит в практике арендных отношений. Нередко в договоре аренды стороны согласовывают возложение обязанности по оплате таких услуг на арендатора, который должен производить перечисление денежных средств напрямую управляющей компании/ресурсоснабжающей организации на основании заключенного с ней договора. Нормам ГК РФ, регулирующим арендные отношения, возложение на арендатора такой обязанности не противоречит. Допускается законом и установление соглашением сторон (в данном случае — договором аренды) прав для третьих лиц (управляющей компании/ресурсоснабжающей организации) в отношении одной или обеих сторон соглашения.

На практике арендатор зачастую уклоняется от заключения соответствующего договора и от оплаты услуг, а управляющие компании/ресурсоснабжающие организации отказываются заключать договор с арендатором, поскольку, как было указано выше, законом установлено, что соответствующий договор заключается с собственником. При этом в случае неполучения оплаты за оказанные услуги управляющая компания/ресурсоснабжающая организация предъявляет требования к собственнику помещения, что и было сделано управляющей компанией в рамках дела N 305-ЭС15-7462.

Ранее при рассмотрении подобных споров арбитражные суды, руководствуясь приведенными выше разъяснениями Президиума ВАС РФ, признавали неправомерной позицию арендодателя о том, что, поскольку помещением фактически пользуется арендатор, именно он и должен оплачивать расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и взыскивали такие расходы с арендодателя как собственника помещения. При этом отдельные суды приходили к выводу, что при наличии в договоре аренды условия о заключении арендатором соответствующего договора с управляющей компанией и невыполнении им этой обязанности он должен будет возместить собственнику расходы, понесенные на оплату услуг компании.

Теперь же можно ожидать того, что с подачи ВС РФ судебная практика пойдет по пути допустимости заключения договора на оказание эксплуатационных услуг (в том числе договора управления многоквартирным жилым домом) между арендатором и управляющей компанией/ресурсоснабжающей организацией, и соответствующие условия будут все чаще включаться сторонами в договоры аренды.

Очевидно, что такая система договорных отношений облегчит жизнь арендодателей, а арендаторам и управляющим компаниям/ресурсоснабжающим организациям, напротив, добавит обязанностей.

В целом формирование ВС РФ новой практики следует оценить положительно, однако также можно прогнозировать возникновение в будущем новых правовых коллизий. Например, возможно ли будет понудить управляющую компанию/ресурсоснабжающую организацию заключить договор с арендатором? Правомерно ли будет предъявление арендодателем как собственником (помещения) претензий к оказанным услугам по управлению домом на основании заключенного арендатором договора управления? Исходя из норм действующего законодательства однозначного ответа на эти вопросы нет.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика

Романова Г.В., преподаватель, соискатель кафедры гражданского права и процесса ГОУ «Саратовский юридический институт МВД России».

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации).

Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю . Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации .

См.: Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. N 8. С. 27.
См.: Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. N 1. С. 26.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день — это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

Аренда — это предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основании договора аренды . Аренда представляет собой основанное на договоре срочное владение и пользование землей для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности . В настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства.

См.: Гусев Р.К. Земельное право: Учебник. М.: Инфра, 2000. С. 36.
См.: Никишин В.В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 53.

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК .

См.: Боголюбов С.А. Единое российское правовое пространство и земельная реформа // Журнал российского права. 2001. N 11. С. 140.

Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК . По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК).

См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (с изм. и доп. от 12 августа 1996 г.; 24 октября 1997 г.; 17 декабря 1999 г.; 26 ноября 2002 г.; 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.; 29, 30 декабря 2004 г.; 21 марта, 9 мая, 18 июля 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации (далее — СЗ РФ). 1996. N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160. Ст. 167; N 13. Ст. 1179; N 46 (ч. 1). Ст. 4434; N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2004. N 1 (ч. 1). Ст. 15. Ст. 45; 2005. N 13. Ст. 1080; N 19. Ст. 1752; N 30 (ч. 1). Ст. 3100.

Статья 22 ЗК регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК «следует рассматривать как недочет юридико-технического характера» , так как «при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства» .

См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г.; 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г.; 7 марта, 21, 22 июля 2005 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 41. Ст. 3993; N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17; N 10. Ст. 763; N 30 (ч. 2). Ст. 3122, 3128.
Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков // Законность. 2004. N 1. С. 50.
Там же.

Несомненно, «положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии» .

Кириллова С. Указ. соч. С. 50.

Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправданные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.

Однако гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом , так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.

См.: Ахмедшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 7.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Смотрите еще:  Ф развод

По мнению О.П. Скребовой, сдача в аренду земли осуществляется только собственниками . Однако это противоречит п. 2 ст. 264 ГК, так как лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

См.: Скребова О.П. Договор аренды земельных участков: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Самара, 2003. С. 7.

В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях ГК и ЗК, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам .

Бесспорно, в настоящее время актуальным является вопрос о субаренде, так как на практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду .

См.: Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков. С. 51.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации .

См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 января 2002 г. N 1266/02 «О государственной регистрации договора субаренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3. С. 33.

В свою очередь, земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК).

Нельзя исходить из того, что аренда земли является полной или частичной передачей арендатору права самовольно хозяйствовать на земельном участке. Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, так как данное положение будет противоречить сущности арендных отношений, закрепленных нормами ГК.

Следовательно, положения ЗК, содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать неприменимыми на практике. ЗК, устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК).

Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.

Следует отметить, что определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков возможно выстроить только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частнособственнических земель .

См.: Краснов Н.И. Принят новый Земельный кодекс // Законность. 2002. N 8. С. 26.
См.: Краснов Н.И. Указ. соч. С. 26.

Бесспорно, принципиальных изменений в регулирование арендных отношений ЗК от 25 октября 2001 г. не внес. ГК, в свою очередь, устанавливает разрешительный порядок определенных действий арендатора по распоряжению своим правом аренды земельного участка (п. 2 ст. 615 ГК — при согласии собственника), а ЗК устанавливает уведомительный порядок совершения подобных действий (п. 6 ст. 22 ЗК — при уведомлении собственника). Таким образом, разрешения собственника на заключение сделок субаренды не требуется, поэтому правила, которые устанавливает п. 6 ст. 22 ЗК, необходимо изменить и привести в соответствие с п. 2 ст. 615 ГК.

ГК и ЗК имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК.

Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК, а ЗК, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.

64.Юридические коллизии и способы их разрешения. — alekssandrs Jimdo-Page!

1. Юридические коллизии и способы их разрешения

Под юридическими коллизиями понимаются: расхождения либо противоречия между отдельными нормативно-правовыми актами, регулирующими одни и те же или смежные общественные отношения. Кроме того, юридические коллизии — это противоречия, которые возникают именно в процессе правоприменения и осуществления компетентными органами и должностными лицами своих полномочий.

Причины юридических коллизий носят, как правило, объективный характер. Правильность правовых норм зависит от воли и сознания политиков, законодателей, представителей государственной власти.

Вообще, в рамках теории государства и права существует множество видов юридических коллизий, однако все их можно разделить на четыре основные группы:

1. Юридические коллизии, возникающие между целыми нормативно-правовыми актами или отдельными правовыми нормами.

2. Юридические коллизии, возникающие в области правотворчества. К такого рода юридическим коллизиям относятся бессистемность, дублирование правовых норм, издание взаимоисключающих нормативно-правовых актов.

3. Юридические коллизии, возникающие в области правоприменения.

4. Юридические коллизии, возникающие в полномочиях и статусах государственных органов, должностных лиц, других властных структур и образований.

При правоприменении соответствующие государственные органы и должностные лица в случае обнаружения юридических коллизий руководствуются следующими правилами:

• закон, изданный позже, отменяет закон, изданный раньше, принятый тем же государственным органом, во всем том, в чем он с ним расходится;

• в том случае, если коллизионные акты изданы одновременно, но различными государственными органами, применяется тот акт, который обладает более высокой юридической силой;

• при расхождении общего и специального нормативных актов одного правового уровня (это так называемые юридические коллизии по горизонтали), применяется специальный нормативно-правовой акт;

• при расхождении общего и специального нормативных актов различных правовых уровней (это так называемые юридические коллизии по вертикали), применяется общий нормативно-правовой акт.

В теории правоведения выделяют следующие способы разрешения юридических коллизий :

2) принятие нового нормативно-правового акта, устраняющего юридические коллизии,

3) отмена старого нормативно-правового акта,

4) внесение изменений, уточнений и дополнений в действующий нормативно-правовой акт,

5) судебное, административное, арбитражное рассмотрение,

6) систематизация законодательства, гармонизация юридических норм,

7) переговорный процесс, создание согласительных государственных комиссий,

8) конституционное правосудие, т. е. разрешение юридических коллизий Конституционным Судом Российской Федерации.

Конституция Российской Федерации предусматривает право Президента РФ приостанавливать действие актов государственных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в том случае, если последние противоречат Конституции РФ, федеральным законам и международным обязательствам либо если последние нарушают права и свободы человека и гражданина. Способ устранения юридических коллизий между нормативно-правовыми источниками должен быть правовым, а не силовым.

образец договора аренды земельного участка

г. Калининград «___» ________ 20___ года

Общество с ограниченной ответственностью «___________________», в лице _______________ г-на _________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и
Общество с ограниченной ответственностью «___________________», в лице ____________________ г-на ________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны (совместно именуемые Стороны), заключили настоящий Договор (далее-Договор) о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью ____ (________________) квадратных метра. Указанный земельный участок расположен по адресу: ________________________________________.
1.2. Арендатор не вправе изменять целевое использование земельного участка.
1.3. Арендодатель является собственником земельного участка, предоставляемого в аренду по настоящему Договору, что подтверждается Свидетельством о праве собственности ______________________________.
1.4. При заключении настоящего Договора аренды, земельный участок, являющийся предметом настоящего Договора, не имеет обременений (сервитут, право залога и т.п.).
1.5. Арендатору предоставляется самостоятельно право заключения Договоров субаренды указанного в п.п. 1.1. настоящего Договора земельного участка со следующими компаниями: ________________________________. В отношении иных третьих лиц, Арендатор вправе заключать договоры субаренды исключительно с письменного согласия Арендодателя.

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ
2.1. Арендодатель в течение суток (24 часа) с момента подписания настоящего Договора обязуется передать Арендатору земельный участок по Акту приема-передачи.
2.2. Земельный участок должен быть передан в приемлемом состоянии, соответствующем всем необходимым для использования характеристикам (целевое использование — _____________________).
2.3. По окончании настоящего Договора Арендатор по Акту приема-передачи производит возврат арендованного земельного участка.

3. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА АРЕНДОДАТЕЛЮ
3.1. При истечении срока действия Договора, Арендатор обязан вернуть Арендодателю указанный земельный участок в том состоянии, в котором он его получил (с учетом естественного износа/амортизации).
3.2. Если Арендатор не возвратил в срок, арендованный в соответствии с данным Договором земельный участок, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до _______20_ года. Государственная регистрация настоящего Договора не требуется (срок аренды менее года).
4.2. Срок и условия Договора могут быть изменены по взаимному письменному согласию Сторон.
4.3. Арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия Договора имеет при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение Договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить такой Договор в течение одного месяца до окончания срока действия Договора.
4.4. Если Арендатор с согласия Арендодателя, продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока Договора, Договор считается пролонгированным на тех же условиях, и на такой же срок.

5. РАСТОРЖДЕНИЕ ДОГОВОРА ПО ТРЕБОВАНИЮ АРЕНДАТОРА
5.1. Настоящий Договор может быть расторгнут Арендатором досрочно (Односторонний отказ от исполнения возложенных обязательств, путем направления письменного уведомления) в следующих случаях:
5.1.1. Арендодатель не предоставляет объект аренды в пользование Арендатору в срок и на условиях указанных настоящим Договором;
5.1.2. Переданный Арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны Арендатору;
5.1.3. Земельный участок в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для их использования.
5.2. В случае одностороннего отказа Арендатора от исполнения обязательств, настоящий Договор признается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления Арендодателем по почте или нарочно.

6. РАСТОРЖДЕНИЕ ДОГОВОРА ПО ТРЕБОВАНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЯ
6.1. По требованию Арендодателя Договор аренды может быть расторгнут досрочно, в следующих случаях:
6.1.1. Если Арендатор пользуется земельным участком с существенными нарушениями условий Договора либо с неоднократными нарушениями;
6.1.2. Если арендатор использует земельный участок не по целевому назначению;
6.1.3. Своими действиями (бездействием) значительно ухудшает состояние объекта аренды;
6.1.4. Более трех раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату;
6.1.5. Систематически (более четырех месяцев в год) задерживает расчеты по счетам более чем на 10 (десять) календарных дней;
6.1.6. Систематически (более трех раз в течение срока аренды) грубо нарушает правила пожарной и электробезопасности, санитарные нормы и другие правила безопасности арендуемого объекта;
6.2. При досрочном расторжении Договора из-за нарушения Арендатором условий настоящего Договора, Арендодатель ставит об этом в известность Арендатора за 1 (один) месяц заказным письмом по адресу, указанному в Договоре. В течение 10 (десяти) дней Арендатор обязан подписать Акты приема-передачи.

Смотрите еще:  Налог 125

7. ПОЛЬЗОВАНИЕ И ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ
7.1. Арендатор использует земельный участок в соответствии с целями и в порядке, установленными настоящим Договором.
7.2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения и имущества, которые препятствуют его целевому использованию.
7.3. Арендодатель обязуется предоставить беспрепятственный доступ к арендуемому земельному участку сотрудникам Арендатора в любое время.
7.4. Все неотделимые улучшения арендованного земельного участка принадлежат Арендодателю.

8. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
8.1. Арендодатель обязан:
8.1.1. В установленный Договором срок передать Арендатору арендуемые площади по Акту приема-передачи.
8.1.2. Не препятствовать своими действиями в использовании Арендатором арендуемого земельного участка.
8.1.3. Добросовестно исполнять условия настоящего Договора, а также осуществлять любые действия в рамках указанной сделки, в соответствии с действующим законодательством РФ.
8.2. Арендатор обязан:
8.2.1. Использовать переданный земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
8.2.2. Содержать арендуемое помещение в полной сохранности и надлежащем санитарно-техническом состоянии.
8.2.3. Не переуступать свои права и обязанности любой третьей стороне без письменного согласия Арендодателя.
8.2.4. Стараться не допускать ухудшения состояния передаваемого земельного участка в течение всего срока аренды.
8.2.5. По окончании срока аренды, в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней, сдать земельный участок (по Акту приема передачи) Арендодателю в надлежащем состоянии.
8.2.6. Своевременно вносить арендные платежи и оплачивать расходы, связанные с содержанием арендуемого земельного участка.
9. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ
9.1. За пользование арендуемым земельным участком Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере ___________________________________________________.
9.2. Арендная плата производится ежемесячно, не позднее 10 (десятого) числа следующего за оплачиваемым месяцем.
9.3. Валютой договора является Российский рубль, все платежи по договору осуществляются в рублях.
9.4. Уплата арендной платы в денежной форме производится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя или в виде выплаты наличных денежных средств из кассы Арендатора уполномоченному представителю Арендодателя.
9.5. Стороны допускают авансовое либо поэтапное (частями) внесение арендных платежей.
9.6. Расходы на регистрацию настоящего Договора не предусмотрены.
9.7. В случае увеличения расходов Арендодателя по содержанию данного нежилого помещения, улучшения объектов аренды за счет Арендодателя, инфляционных процессов или значительное изменение курса доллара США, размер арендной платы подлежит пересмотру, о чем стороны Договора подписывают дополнение к настоящему Договору.

10. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
10.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.
10.2. Под обстоятельствами непреодолимой силы стороны Договорились понимать: стихийные бедствия, атмосферные возмущения, военные действия и вооруженные нападения, войны или военные операции любого характера, блокады, забастовки, катастрофы, а также принятие органами власти и управления (как местными, так и республиканскими) решений, препятствующих исполнению настоящего Договора.
10.3. При наступлении указанных в п.10.2 обстоятельств, сторона по настоящему Договору для которой создалась невозможность исполнения обязательств, должна в кратчайший срок известить о них в письменной форме другую сторону с обязательным приложением соответствующих подтверждающих документов. Удостоверяющий документ имеет юридическую силу, если выдан уполномоченным органом (ТПП, полиция, пожарная служба, и другие уполномоченные органы и службы).
10.4. В случае, если форс-мажорные обстоятельства длятся более трех месяцев подряд, настоящий Договор, при невозможности его исполнения, прекращает юридическую силу.
10.5. В случае форс-мажорных обстоятельств, взаимоотношения сторон регулируются дополнительным соглашением.

11. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
11.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
11.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.
11.3. В случае если, указанные споры и разногласия не могут быть решены путем переговоров, они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством в Арбитражном Суде Калининградской области.
12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
12.1. В день заключения настоящего Договора, вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся его предметом, теряют силу.
12.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежащим образом, уполномоченными на то представителями сторон.
12.3. Если какое-либо из положений настоящего Договора в связи с изменением Законодательства становится недействительным, это не затрагивает действительности остальных его положений. В случае необходимости стороны договорятся о замене недействительного положения положением, позволяющим достичь сходного экономического результата.
12.4. В случае ничтожности отдельных пунктов настоящего Договора, должно действовать то, о чем договорились бы стороны по справедливости, учитывая недействительность этих пунктов.
12.5. Заголовки статей предназначены для удобства пользования текстом и не могут приниматься во внимание при толковании настоящего Договора.
12.6. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих юридических адресов, номеров телефонов, телефаксов не позднее пяти дней со дня их изменения.
12.7. Изменение собственника помещения не является основанием для прекращения настоящего Договора.
12.8. В случае реорганизации юридического лица, являющегося стороной настоящего Договора, все его права и обязанности, вытекающие из Договора, переходят к его правопреемнику.
12.9. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, применяются правила, установленные Гражданским Законодательством, действующим на территории Российской Федерации.
12.10. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах на русском языке. Все экземпляры идентичны и имеют одинаковую юридическую силу.
12.11. У каждой из сторон по Договору находится один экземпляр настоящего Договора.

13. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

______________________ /_____________
(подпись) м.п.

________________________ /______________
(подпись) м.п.

Договор аренды Правовые коллизии

Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование»

Номер 4 (25) Декабрь 2005г.

Законодательные коллизии, выявленные в практике судебного рассмотрения земельных споров в городе Москве

Корчемагина Е.Н., главный специалист Правового управления Правительства Москвы

Рассмотрение земельных споров различными судебными органами и даже разными судьями в пределах одного суда неоднозначно. Большую роль здесь играет предоставленная судьям свобода усмотрения, вытекающая из принципа независимости, гарантии которой установлены Конституцией РФ и федеральным законом.

Помимо различных позиций отдельных судей и судебных органов на те или иные проблемы земельного права существует также неотмененная принятыми в результате земельной реформы нормативными актами пробельность и противоречивость земельного законодательства, зачастую становящаяся дополнительным препятствием на пути к справедливому и обоснованному решению по спору. Для совершенствования практики применения земельного законодательства целесообразно систематизировать выявленные нарушения норм указанного законодательства, исходя из опыта рассмотрения споров по “земельным” делам.

В юридической литературе много говорилось о недостатках нового Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), о его явном противоречии действующему гражданскому законодательству. Особенно вопиющими являются противоречия в вопросах имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, которые, казалось бы, должны регулироваться исключительно нормами гражданского права или хотя бы не противоречить им, дополняя и расширяя их в рамках принципа свободы договора.

Природа права ограниченного пользования земельным участком, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, сама по себе порождает многочисленные земельные споры как между продавцом и покупателем, так и между покупателем и органами государственной власти, если участок находится в государственной собственности. Поскольку при наличии права ограниченного пользования «собственнику земельного участка остается практически «голый титул» 1 , споры по поводу границ и обременений такого земельного участка приобретают особую остроту.

Имеют место случаи, когда судами применяется не п. 4 ст. 20 ЗК РФ, а ст. 270 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) при решении вопроса о передаче в аренду земельного участка, принадлежащего государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом государственным учреждением было получено разрешение на эту сделку от Росимущества РФ.

Здесь возникает вопрос о целесообразности ограничения круга субъектов, имеющих право на получение земельных участков в постоянное пользование, и о целесообразности установления запрета на ограниченное распоряжение земельными участками, находящимися на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В данной ситуации суды исходят из недопустимости примата земельного законодательства над гражданским и, наоборот, при регулировании земельно-имущественных отношений (так, при рассмотрении вопросов, связанных с заключением договоров аренды, суды исходят из примата ГК РФ и требуют от истца соблюдения претензионного порядка).

Как справедливо отмечает И.А.Иконицкая, «следует определить нишу того или иного законодательства в регулировании земельных отношений, имеющих имущественный характер. Гражданское законодательство содержит как общие нормы, регулирующие все имущественные отношения, независимо от их объекта, которые могут быть применимы и к земельным отношениям, так и нормы, непосредственно относящиеся к имущественным отношениям, объектом которых является земля. Земельное законодательство применительно к различным видам земельных имущественных отношений должно содержать особенности их регулирования, не входя в противоречие с положениями гражданского законодательства. При объективной необходимости урегулировать указанные отношения иным по сравнению с гражданским законодательством способом нужно просто прибегать к элементарным правилам юридической техники и ставить вопрос о внесении необходимых изменений в ГК РФ» 2 .

Еще одна коллизия действующего законодательства заключается в том, что в соответствии со ст. 53ЗК РФ отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права. При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.

Однако при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком статьей указано на то, что распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (п. 3 ст. 53ЗК РФ).

Вместе с тем, ст. 16 ЗК РФ и ст. 214 ГК РФ предусматривают, что земля, не находящаяся в собственности граждан и юридических лиц, муниципальных образований, является государственной собственностью, что исключает возможность признания ее бесхозяйной вещью, даже в случае отказа от права собственности.

Из п. 2 ст. 27 ЗК РФ следует, что из оборота могут быть изъяты земли, находящиеся как в государственной (федеральной и субъектов РФ), так и в муниципальной собственности, а п. 4 данной статьи содержит исчерпывающий перечень земельных участков, изъятых из оборота, которые являются объектами только федеральной собственности. Вместе с тем нельзя не отметить, что Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.01 содержит перечень земельных участков, не подлежащих отчуждению (т.е. тех, которые не могут быть объектами приватизации или права частной собственности), весьма отличающийся от перечня, содержащегося в ст. 27 ЗК РФ, и включающий в себя, в частности, и земельные участки, которые могут быть объектами собственности как субъектов РФ, так и муниципальных образований. Такое разночтение можно объяснить только небрежностью законодателя.

Смотрите еще:  Договор о принятии в сад

Исходя из различных позиций федеральных законов, субъекты РФ предпринимают собственные попытки обобщения указанных ограничений, что порождает дополнительные затруднения в применении норм ЗК РФ в судебной практике. Так, Законом г. Москвы от 14.05.03 № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» в ст. 6 предусмотрено, что отчуждению не подлежат находящиеся в собственности г. Москвы земельные участки:

а) ограниченные в обороте по основаниям, установленным ЗК РФ, за исключением установленных федеральным законом случаев;

б) зарезервированные для государственных нужд в установленном законом порядке;

в) отнесенные к землям общего пользования: земли транспортных магистралей, улицы, площади, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы в соответствии с перечнем, установленным законом г. Москвы, принимаемым Московской городской Думой по представлению Мэра Москвы;

г) отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий;

д) на которых расположены памятники истории и культуры, иные объекты историко-культурного назначения в соответствии с перечнем, установленным законом г. Москвы, принимаемым Московской городской Думой по представлению Мэра Москвы;

е) на которых расположены объекты оздоровительного назначения в соответствии с перечнем, устанавливаемым законом г. Москвы, принимаемым Московской городской Думой по представлению Мэра Москвы;

ж) на которых расположены объекты, подаренные г. Москве, построенные или созданные на собранные гражданами средства; использование которых, а также расположенных на них зданий, строений, сооружений или их частей, не соответствует требованиям и ограничениям к использованию этих земельных участков, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам и нормативам, кроме случаев, когда земельные участки отчуждаются для их приведения в соответствие с требованиями и ограничениями к использованию этих земельных участков;

з) под которыми проходят магистральные подземные инженерные коммуникации.

В настоящее время помимо внешних существуют также множественные внутренние противоречия ЗК РФ, которые приводят к тому, что суды, руководствуясь положениями ЗК РФ о договоре аренды (п. 9 ст. 22 ЗК РФ), ставят условия заключенного договора выше установленного документацией о градостроительном планировании и застройке разрешенного использования территории, несмотря на предусмотренный Градостроительным кодексом РФ и ст. 85 ЗК РФ приоритет градостроительной документации для установления условий пользования земельными участками в целях обеспечения конституционного права граждан на благоприятную окружающую среду и как ее часть — благоприятную среду жизнедеятельности. Кроме того, исходя из вышеуказанного предпочтения существующим на данный момент договорным отношениям делается абсурдный вывод о необходимости осуществления изъятия земельного участка, прекращения договорных отношений перед принятием тех или иных предварительных планировочных градостроительных решений. Данная ситуация осложняется тем, что зачастую иски подаются землепользователями в отсутствие реального спора между сторонами, в отсутствие факта изъятия, надлежащей оценки убытков, т.е. оспариваются акты органов, не повлекшие возникновение, изменение или прекращение земельных правоотношений.

Так, решением от 16.12.03 Арбитражный суд г. Москвы признал частично недействительным постановление Правительства Москвы, которым утверждена корректировка схемы функционального зонирования третьей очереди застройки района Южное Бутово, на том основании, что указанное постановление нарушает права одного из пользователей земельных участков на данной территории (арендатора), установленные п. 9 ст. 22, а именно, что изменение условий договора аренды, заключенного на срок более 5 лет, без согласия арендатора, и ограничение прав, установленных договором (в том числе и на использование участка по определенному назначению), не допускается.

На сегодняшний день существует не разрешенный, но очень важный вопрос, возникающий в связи с принятием судом решения по конкретному делу, — это вопрос о порядке применения ст. 59 ЗК РФ, в соответствии с которой судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием для обязательной государственной регистрации права на землю или сделок с землей. Что означает словосочетание «установившее право»? Значит ли это, что регистрация прав проводится, исходя из названия статьи, только по искам о признании права с фиксацией положительного решения в резолютивной части, либо достаточно замечания в мотивировочной части решения по любому делу о том, что судом установлен факт принадлежности того или иного права на землю какому-либо лицу, даже не являющемуся стороной по делу.

Немало земельных споров связано с предварительным определением субъекта права собственности на землю: РФ, субъекта РФ или муниципального образования, т.к. в зависимости от этого определяется правомерность требований субъектов на земельный участок как на объект права.

Данные вопросы порождаются противоречиями действующего законодательства, связанными с разграничением госсобственности на землю. Поэтому в качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации права федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности на землю может быть не норма закона, а только правоустанавливающий акт, содержащий указание на то, кто конкретно является субъектом права, по отношению к какому объекту, имеющему конкретные характеристики, позволяющие его идентифицировать, и на каком праве этот объект ему принадлежит. Исходя из этого, при решении вопросов регистрации федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности в качестве правоустанавливающих документов должно представляться постановление Правительства РФ, утвердившее перечень земельных участков во исполнение Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю».

Как показывает судебная практика, заранее установленный судом факт принадлежности земельных участков к федеральной собственности на основе общих положений Федерального закона приводит к абсурдной ситуации: предоставление свободного земельного участка из состава земель поселений в пользование организации Министерства обороны РФ, по мнению суда, означает автоматический переход данного участка из собственности субъекта в федеральную собственность, вне зависимости от использования (наличия необходимости использования) его для федеральных нужд, и впоследствии изменившаяся градостроительная ситуация не позволяет органу власти субъекта РФ, предоставившему участок в пользование, принять решение об уменьшении площади предоставленного участка, в связи с его неиспользованием организацией, поскольку отмену ранее принятого решения о предоставлении участка и иное распоряжение предоставленным участком органы власти субъекта осуществлять не вправе.

Подобная ситуация имела место при рассмотрении в Арбитражном суде г. Москвы иска Российской государственной академии физической культуры и спорта о признании недействительным решения Правительства Москвы о прекращении права постоянного бессрочного пользования используемой не по назначению (под размещение Черкизовского рынка вместо размещения спортивных сооружений) частью ранее предоставленного Правительством Москвы федеральному образовательному учреждению под уставные цели земельного участка.

Трудность разрешения земельных споров на различных уровнях судебного производства заключается в том, что многие субъекты РФ издают собственные нормативные акты, а иногда и законы, которые противоречат федеральному земельному законодательству. Подобные случаи есть в Республике Татарстан, Саратовской области и других субъектах РФ.

Уже давно снят теоретический вопрос о том, возможно ли регулирование сделок с землей на уровне субъекта РФ. Однако на практике суды неохотно применяют законодательство субъектов РФ, руководствуясь по большей части общими, зачастую противоречивыми формулировками федеральных законов. Подобная позиция необоснованно была занята судами и по вопросу определения порядка продажи и выкупной цены земельных участков, находящихся в государственной собственности субъектов РФ.

Определением Конституционного Суда РФ от 05.11.03 № 403-О отказано в принятии к рассмотрению запроса Правительства Москвы о проверке конституционности п. 2, 3 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 3 ст. 11 и п. 7 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и определено, что «наличие федерального законодательства, которым регулируются отношения, касающиеся ценовой политики на землю как одного из направлений экономической политики государства, исключает для субъекта РФ установление собственного регулирования в противоречие с федеральным. Содержащиеся в запросе Правительства Москвы доводы фактически сводятся к тому, что субъекты РФ и муниципальные образования должны быть наделены правом определения в иных пределах стоимости земельных участков при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений. Между тем разрешение данного вопроса Конституционным Судом РФ фактически означало бы оценку целесообразности и экономической обоснованности решений законодательного органа, что не входит в полномочия Конституционного Суда Российской Федерации».

Таким образом, если исходить из данного акта, на сегодняшний день и на многие годы вперед субъекты РФ лишены возможности определять судьбу принадлежащих им земельных участков, осуществлять нормотворчество в сфере распоряжения земельными участками.

Действительно, есть в осуществлении земельной политики государства задачи, которые требуют единообразного решения и управления из федерального центра. И это — реализация земельной реформы, обеспечение единого экономического пространства, гарантий прав собственников, разрешение земельных споров. Возможность законотворчества в регионах в данном случае немыслима и приведет к подрыву не только земельного режима, но и политической стабильности. Но в связи с законодательной тенденцией передачи полномочий по распоряжению земельными участками на территории субъектов РФ уполномоченным органам указанных субъектов, проведением разграничения государственной собственности на землю и постепенным закреплением за субъектом РФ в собственность определенных земельных участков, в отсутствие четкого непробельного федерального регулирования субъект РФ не может быть лишен права нормативно урегулировать порядок распоряжения, совершения сделок с такими участками, поскольку это является одной из форм реализации его права собственности на землю, а зачастую и единственным имеющимся нормативно-правовым регулированием, и в этом смысле позиция судебных органов нарушает принцип равенства всех форм собственности, конституционное право собственника свободно распоряжаться принадлежащими ему земельными участками, конституционный порядок разграничения полномочий между РФ и ее субъектами.

1. Козырь О.М., Маковская А.А. // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2. С. 111.

2. Иконицкая И.А. Новый Земельный кодекс РФ: Некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. № 6. С. 8.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях) .

Материал из журнала «Право и инвестиции». Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге «Пресса России» – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 — 2014 «Право и инвестиции».

Похожие статьи:

  • Комментарии к ук рф статья 20 Ст. 20 УК РФ с комментариями Статья 20 УК РФ. Возраст, с которого наступает уголовная ответственность - размещена в Общей части Второго раздела Четвёртой главы Уголовного Кодекса РФ. […]
  • Субсидии на иные цели пояснительная записка Письмо Министерства образования и науки РФ от 16 декабря 2016 г. N 04-951 "О сроках, порядке представления Отчета об использовании субсидий на иные цели и Отчета об использовании субсидий […]
  • Договор безвозмездного пользования нежилым помещением между физическим и юридическим лицом Договор безвозмездного пользования помещением между юридическим и физическим лицом Добрый вечер! Могли бы Вы уточнить, может ли организация-собственник помещения заключить договор […]
  • Договор ооо и ип поставка Договор между ООО и ИП Договором является соглашение о взаимных обязательствах, которое заключается, как правило, в письменной форме. Согласно нормам российского законодательства, договор […]
  • Требования к руководителям муниципальных предприятий Разъясняем законодательство Про запреты директору унитарного предприятия Руководитель унитарного предприятия (ФГУП, ОГУП, МУП) должен соответствовать определенным требованиям, […]
  • Приказ 383 п Положение Банка России от 19 июня 2012 г. N 383-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" (с изменениями и дополнениями) Положение Банка России от 19 июня 2012 г. N 383-П"О […]
Перспектива. 2019. Все права защищены.